24 C 247/2020-187 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 19.5.2020 domáhal po žalovaném zaplacení 473 417 Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši 10 % ročně z částek 154 725 Kč od 11.10.2019 do zaplacení, 80 000 Kč od 16.3.2020 do zaplacení, 138 796 Kč od 26.3.2020 do zaplacení a 99 896 Kč od 26.3.2020 do zaplacení s odůvodněním, že mezi účastníky byla dne 7.1.2019 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor (dále též jen„ Smlouva“), na jejímž základě byly žalovanému k užíváním poskytnuty nebytové prostory na pozemku p. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] v obci [obec], k.ú. [část obce], konkrétně budova lakovny a klempírny v budově p. [číslo] sklad a parkovací stání za touto budovou (dále též jen„ Nebytové prostory“), za což se žalovaný zavázal platit nájemné ve výši 10 000 Kč měsíčně za parkovací stání a ve výši 70 000 Kč měsíčně za ostatní z Nebytových prostor vyjma parkovacího stání a zálohy za služby (elektřina, voda, plyn) ve výši 10 000 Kč měsíčně. Z důvodu prodlení s placením sjednaných plateb žalobce Smlouvu dle čl. III. vypověděl s výpovědní dobou 1 měsíc, nájem dle Smlouvy proto zanikl k 31.3.2020. Žalovaný však přes výzvy k plnění nezaplatil úhrady za služby (plyn, elektřinu, vodné, stočné) za období 1.10.2018 10.10.2019 ve výši 154 725 Kč vyúčtované fakturou č. [číslo] [číslo] [číslo] (na částku 169 725 Kč splatnou 10.10.2019, z níž žalovaný zaplatil pouze 15 000 Kč); dále nájemné za březen 2019 ve výši 80 000 Kč; dále úhrady za spotřebu plynu v období 25.5.2019 27.2.2020 ve výši 99 796 Kč (dle faktury společnosti [právnická osoba] [anonymizováno] [číslo] [číslo] splatnou 25.3.2020, když pohledávka za žalovaným plynoucí z této faktury byla na žalobce postoupena smlouvou o postoupení pohledávky z [datum]); a dále úhradu za spotřebu elektřiny v období 25.5.2019 27.2.2020 ve výši 138 796 Kč (dle faktury společnosti [právnická osoba] [anonymizováno] [číslo] [číslo] splatnou 25.3.2020, když pohledávka za žalovaným plynoucí z této faktury byla na žalobce postoupena smlouvou o postoupení pohledávky z [datum]). Žalobce proto požadoval zaplacení veškerých výše uvedených částek spolu se zákonnými úroky z prodlení vždy ode dne následujícího po splatnosti dané dlužné částky až do zaplacení. K námitkám žalovaného žalobce doplnil, že až do ukončení nájmu měl žalovaný přístup do daného areálu; případné kompenzační námitky žalovaného neuznal, neboť opravy (z nichž kompenzační námitky vychází) byly činěny bez souhlasu žalobce, tedy v rozporu se Smlouvou; ohledně tvrzené nesprávnosti vyúčtování úhrad za služby žalobce uvedl, že žalovaný Nebytové prostory užíval dlouhodobě před uzavřením Smlouvy, jediný disponoval klíči, tj. přístupem k Nebytovým prostorům včetně míst, kde byly umístěny samostatné měřiče daných energií v Nebytových prostorech, žalovaný tak byl od počátku vždy informován o stavu daných měřičů (které se shodovaly se stavy uvedenými při převodu Nebytových prosto na žalobce od jejich předchozího vlastníka [anonymizována tři slova]) a proti jemu předaným vyúčtováním za daná období nikdy dříve (před podáním žaloby, resp. předžalobní výzvy) žádným způsobem nebrojil (odběry za Nebytové prostory byly vždy měřeny samostatnými podružnými měřidly pro danou budovu); k přefakturaci na firmu [právnická osoba] pak došlo výslovně na žádost žalovaného. 2. Žalovaný uplatněný nárok zcela neuznal s tím, že nesporoval uzavření Smlouvy, sporoval však výpověď Smlouvy s tím, že nájem měl zaniknout dohodou k 31.3.2020, avšak žalobce žalovanému již 25.3.2020 zamezil přístup do daného areálu, tedy mu znemožnil Nebytové prostory užívat. Co do dlužného nájemného žalovaný vznesl kompenzační námitku ve výši 49 032 Kč s DPH s tím, že tuto částku musel investovat na uvedení Nebytových prostor do stavu vhodného k řádnému užívání dle Smlouvy (konkrétně tuto částku vynaložil na instalaci LED osvětlení, opravy elektroinstalace, opravu kondenzačního kotle, opravu kompresoru), když před tím žalobce v zásadě ústně (jak uvedl na jednání soudu dne 14.1.2021) vyzýval k provedení daných oprav. Ohledně nárokovaných plateb za energie žalovaný sporoval výši vyúčtovaných částek s tím, že mu nebyl nikdy znám počáteční ani konečný stav příslušných měřitel ani způsob provedení jednotlivých vyúčtování (když na odběrech energií se podíleli další nájemci), jakož i to, že s firmou [právnická osoba], která vystavila předmětné faktury není v žádném smluvním vztahu. Konečně uváděl, že za období od ledna 2019 do února 2020 řádně hradil zálohy na služby ve výši 10 000 Kč měsíčně, tj. na těchto zálohách zaplatil za dané období částku 140 000 Kč, žalobce však zálohy započetl pouze ve výši 50 000 Kč. 3. Podáním z 9.3.2021 vzal žalobce žalobu částečně zpět, co do částky 90 100 Kč se specifikovaným příslušenstvím, s tím, že co do částky 90 000 Kč uznal kompenzační námitku žalovaného, neboť tato částka (započítaná poměrně na úhrady za odběr elektřiny a plynu dle [anonymizováno] [číslo] [číslo] a [anonymizováno] [číslo] [číslo]) byla žalovaným zaplacena již před podáním žaloby v rámci jím měsíčně hrazených záloh na služby; co do částky 100 Kč (uplatněné původně v rámci požadované úhrady za spotřebu plynu v období 25.5.2019 27.2.2020 dle [anonymizováno] [číslo] [číslo]) žalobce specifikoval, že se jednalo o početní chybu. Soud proto řízení v rozsahu zpětvzetí žaloby zastavil usnesením zdejšího soudu z 19.8.2021, č.j. 24 C 247/2020-185. Předmětem řízení tak nadále zůstala pouze částka 383 317 Kč s příslušenstvím, jak je specifikováno ve výroku I. a II. tohoto rozsudku. 4. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: 5. Mezi žalobcem a jeho manželkou, jako pronajímateli, a žalovaným, jako nájemcem, byla dne 7.1.2019 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor (Smlouva), jejímž předmětem bylo přenechání nájemci k užívání Nebytových prostor (lakovny, klempírny, skladů, parkovacího stání za klempírnou a lakovnou na pozemku par. [číslo] v obci [obec], [anonymizováno]) za účelem jeho podnikatelské činnosti na dobu určitou od 1.10.2018 do 30.9.2019 s možností prodloužení do 30.9.2020 za sjednané měsíční nájemné ve výši 70 000 Kč za budovy plus 10 000 Kč za parkovací plochy se splatností na základě vystavené faktury do 10. dne měsíce; sjednaná záloha nájemce na úhradu nákladů za dodávky elektřiny, vody a plynu činila 10 000 Kč měsíčně. Dle čl. V. Smlouvy platby za dodávky elektřiny, vody měl provádět pronajímatel, který po provedení odečtů (u elektřiny z odděleného elektroměru) provede přeúčtování nájemci, který je povinen provedené platby za dodávky elektřinu a vody zaplatit do 15 dnů od doručení vyúčtování; nájemce byl povinen bez zbytečného odkladu oznámit změny na předmětu nájmu (závady, poruchy) s tím, že nájemce zajišťuje sám úklid, údržbu a opravy, po skončení nájmu je povinen vrátit předmět nájmu v stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení, stavební úpravy v předmětu nájmu smí nájemce provádět jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Dle čl. III. Smlouvy byla sjednána možnost ukončení Smlouvy výpovědí bez uvedením důvodu s výpovědní lhůtou 3 měsíce, v případě porušení nebo nedodržení Smlouvy s výpovědní lhůtou 1 měsíc (prokázáno Smlouvou, nesporným tvrzením účastníků učiněným na jednání soudu dne 14.1.2021). 6. Účastníci učinili na jednání soudu dne 14.1.2021 dále nesporným, že nájem dle Smlouvy zanikl ke dni 31.3.2020. 7. Žalobci a jeho manželce jako přebírajícím byly předávajícím [anonymizována tři slova] jednajícím [titul] [jméno] [příjmení] dne 1.10.2018 předány nemovitosti (jako předmět nájmu), v nichž se nachází i Nebytové prostory, a to se zaznamenanými odečty tam uvedených veškerých elektroměrů (hlavního i podružných), plynoměrů (hlavního i podružného) a vodoměrů (hlavního i podružných) (prokázáno Předávacím protokolem z 1.10.2018). 8. Žalovaný minimálně od období ledna 2019 do listopadu 2019 platil měsíčně (vždy za daný kalendářní měsíc na účet žalobce)„ nájem + zálohu“ ve výši 90 000 Kč pod [variabilní symbol] (prokázáno Pohyby na účtu žalovaného u [peněžní ústav] z 13.1.2021 za období od 1.1.2019 do 20.1.2021). 9. Žalobci a jeho manželce jako odběratelům (pro Nebytové prostory) bylo [právnická osoba], [anonymizována dvě slova] vyúčtováno vodné a stočné dle vyúčtování z 2.8.2019 (za období roku 2018 a 2019) s uvedením přesných stavů příslušných podružných měřitel v m3 na základě faktury [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] [číslo] ve výši 7 703,02 Kč, tj. 8 858 Kč včetně DPH (prokázáno fakturou [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno] [číslo] vyúčtováním [anonymizováno], [anonymizována dvě slova] z 2.8.2019, fakturou [anonymizováno], [anonymizována dvě slova] [číslo] z 8.8.2019); dále jim byla (pro Nebytové prostory) vyúčtována dodávka elektřiny dle odečtu z příslušných podružných měřidel za období od 1.10.2018 do 27.5.2019, a to na základě předcházející souhrnné faktury dodavatele [právnická osoba] odběrateli [anonymizováno], [anonymizována dvě slova] [číslo] týkající se hlavního elektroměru č. [číslo], ve výši 11