25 C 231/2022-27 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobou podanou k soudu dne 16. 6. 2022 se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 29 800 Kč s úrokem z prodlení uvedeným ve výroku, když tvrdil, že žalovaná jako pronajímatel s ním uzavřela dne 29. 4. 2021 nájemní smlouvu k bytu [číslo] v [anonymizována čtyři slova] na adrese [adresa], a to na dobu určitou od 7. 5. 2021 do 7. 5. 2022. Nájem nebyl prodloužen a dne 6. 5. 2022 byl předmět nájmu řádně a včas protokolárně předán zpět žalované. Žalobce však neobdržel zpět vratnou kauci ve výši 14 350 Kč, kterou zaplatil žalované dne 17. 5. 2021. Stejně tak mu nebyly vráceny přeplatky na nájemném v celkové výši 15 450 Kč. Žalobce má rovněž právo na slevu z nájemného ve výši 6 900 Kč v souladu s článkem 4.4 smlouvy. Žalovaná neměla dále právo požadovat po žalobci od února 2022 zaplacení poplatku za služby ve výši 4 450 Kč, neboť dle smlouvy byla sjednána paušální částka 3 450 Kč měsíčně. Žalovaná dále neměla právo požadovat po žalobci zaplacení smluvní pokuty dle článku 6.5 smlouvy, neboť ta je zjevně nepřiměřená. Měla by zde být aplikována ustanovení na ochranu spotřebitele, neboť žalovaná je podnikatelem, jejíž předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor a žalobce je spotřebitelem. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že se žalobcem neuzavřela nájemní, ale podnájemní smlouvu. Žalovaná je totiž nájemcem budovy, ve které se jednotka nachází; žalobce byl o této skutečnosti informován, plyne to navíc ze smlouvy. Podnájemní smlouva byla také uzavřena k ubytovací jednotce, tedy nebytovému prostoru. Takto je také tato jednotka kolaudovaná, přičemž o bytě se nikde nehovoří a k bytovým účelům nebyla ani žalobcem užívána. Dne 6. 5. 2022 byla jednotka žalobcem předána žalované zpět. Stalo se tak sice včas, ale nikoliv řádně. Jednotka měla špinavé zdi a bylo nutné ji před dalším užíváním vymalovat, přičemž taková povinnost žalobce (bíle jednotku před předáním vymalovat) je explicitně stanovena ve smlouvě. Náklad na vymalování jednotky činil 5 000 Kč. Kauci žalovaná žalobci nevrátila právě proto, že na ní započetla náklady na malování jednotky ve výši 5 000 Kč a dále smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného, tedy částku 28 700 Kč, vyměřenou v souladu s ustanoveními smlouvy. Důvodem vyměření pokuty bylo opakované prodlení žalobce s úhradou nájemného. Přestože žalovaná vynaložila veškerou snahu, aby zajistila okamžité vymalování jednotky, díky nutnosti jednotku vymalovat ji nemohla další čtyři dny pronajímat uživateli, který měl již sjednanou podnájemní smlouvu a musela začátek podnájemního vztahu o tuto dobu posunout. Žalované tak vznikla škoda v podobě ušlého nájmu ve výši 4/31 ze sjednaného měsíčního nájemného ve výši 16 350 Kč, což je částka 2 109 Kč. Žalovaná dále neeviduje žádné přeplatky na nájemném, když jediný z nich (ve výši 5 350 Kč) existoval až ke dni 14. 4. 2022, a ten byl započten oproti smluvní pokutě (uvedeno ve vyúčtování zaslaném žalobci dne 12. 5. 2022). Ujednání o slevě ve výši 6 900 Kč má žalovaná ve své verzi smlouvy vyškrtnuté. Žalobci tato sleva nepřísluší, neboť byla podmíněna převzetím jednotky bez vybavení. Žalobce nicméně po podpisu smlouvy svoje rozhodnutí změnil (proto také úprava smlouvy) a požádal, aby do jednotky byla doplněna nová lednice, pračka a matrace. Žalovaná toto doplnila a žalobce proto hradil od počátku nájemné v plné výši. Vzhledem k tomu, že zákon nevyžaduje pro podnájemní smlouvu a následně tedy ani její změny písemnou formu, byla smlouva požadavkem žalobce na doplnění vybavení jednotky a jeho splněním ze strany žalované změněna, což konkludentně potvrdil žalobce úhradou plného nájemného bez uplatnění slevy. Pokud by soud nesouhlasil s takovou úpravou smlouvy, žalobce by pak užíval poskytnuté vybavení na základě ústní nájemní smlouvy k věcem movitým – lednice, pračka, matrace – za celkové nájemné ve výši 6 900 Kč. Tuto pohledávku pak žalovaná z opatrnosti započítává oproti tvrzené pohledávce žalobce. Dne 9. 1. 2022 oznámila žalovaná žalobci formou SMS zprávy, že kvůli nárůstu cen dochází k navýšení paušální platby za energie o 1000 Kč měsíčně s účinností od 7. 2. 2022. Forma SMS zpráv byla standardním způsobem komunikace používaným oběma stranami. Žalobce na toto oznámení reagoval zvýšením plateb o 1 000 Kč měsíčně. Konkludentně tak akceptoval ofertu žalované na navýšení částky hrazené za služby. Tyto navýšené platby také žalobce po žalované nikdy nepožadoval vrátit. Z žaloby je potom patrné, že žalobce uznává právo žalované vyměřit smluvní pokutu, ale rozporuje její přiměřenost. Smlouva umožňuje žalované za každé jednotlivé porušení smlouvy uplatnit smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. Při měsíčním nájemném 14 350 Kč činí pak smluvní pokuta 28 700 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce měl trvalé problémy s platební morálkou a i přes telefonické a SMS výzvy platil nájemné opakovaně pozdě, žalovaná vyměřila žalobci smluvní pokutu ve výši 28 700 Kč, a to pouze jedenkrát, přestože k vážnému porušení smlouvy došlo ze strany žalobce opakovaně. 3. Žalobce na obranu žalované nijak nereagoval, k jednání se bez důvodné a včasné omluvy jeho zástupkyně nedostavila, proto soud jednal a rozhodl podle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) v nepřítomnosti žalobce. 4. Soud provedl dokazování listinami předloženými oběma stranami, které potom hodnotil podle ust. § 132 o. s. ř. každý zvlášť a všechny v jejich vzájemné souvislosti. 5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované bylo zjištěno, že jejím předmětem činnosti je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. 6. Z informace o pozemku bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] je [anonymizováno] [právnická osoba], přičemž se jedná o [adresa], [anonymizována dvě slova], [adresa]. 7. Ze smlouvy uzavřené dne 29. 4. 2021 soud zjistil, že jejími účastníky jsou žalobce jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel, přičemž ihned v preambuli smlouvy se hovoří o tom, že pronajímatel je nájemcem jednotek, které se nacházejí na adrese [adresa]. Pronajímatel přenechává smlouvou žalobci jednotku [číslo] do užívání, smlouva se uzavírá na dobu určitou jednoho roku s tím, že počíná dne 7. 5. 2021. Nájemné je sjednáno ve výši 10 900 Kč měsíčně, poplatek za služby ve výši 3 450 Kč měsíčně. Nájemce složil před uzavřením smlouvy kauci ve výši 14 350 Kč, kterou se pronajímatel zavazuje vrátit při včasném vrácení jednotky, která bude bez závad a po vyúčtování služeb. Nájemné se nájemce zavazuje hradit do 27. dne každého měsíce tak, aby bylo připsáno na účet nejpozději před uplynutím období, za které je placeno. Bylo dohodnuto, že pronajímatel je oprávněn požadovat smluvní pokutu za každé jednotlivé porušení smlouvy ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. V kopii této smlouvy předložené žalovanou je potom vyškrtnut článek 4.4, z něhož měla dle žalobce plynout dohoda stran o tom, že nájemce nebude platit paušální částku za služby ve výši 3 450 Kč měsíčně (celkem 6 900 Kč). 8. Jednotka [číslo] byla předána žalované dne 6. 5. 2022 s poznámkou, že není vymalovaná (předávací protokol). 9. Žalovaná zaplatila třetí osobě za vymalování jednotky částku 5 000 Kč dne 8. 5. 2022 (pokladní doklad). 10. Z SMS komunikace předložené žalovanou bylo zjištěno, že před prvým dnem nájmu se žalobce dotazoval na vybavení jednotky, přičemž mu bylo sděleno, že v ceně nájmu není stůl se židlemi a gauč (zprávy označeny jménem [celé jméno žalobce] [anonymizováno]). 11. Z SMS zpráv bylo dále zjištěno, že žalobce byl dne 9. 1. 2022 informován o tom, že z důvodu nárustů cen energií bude paušální platba za služby od 7. 2. 2022 zvýšena o 1 000 Kč, když celková platba včetně nájemného bude 15 350 Kč. Ze stejného telefonního čísla ([číslo]) byl žalobce také opakovaně informován o tom, že je po splatnosti sjednaného nájemného. 12. Mezi stranami není sporu o tom, že žalobce takto navýšenou platbu nadále platil. Ostatně plyne to i z dále uvedeného přehledu plateb. 13. V emailu ze dne 12. 5. 2022 žalovaná vyúčtovala žalobci nájem jednotky, když poukázala na to, že splatnost nájemného byla k 27. dni v měsíci, v červnu až srpnu 2021 však tento termín nebyl dodržen. Proto pro závažné porušení smlouvy žalovaná požaduje smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájmu, tedy 28 700 Kč. Zároveň požaduje zaplatit částku za vymalování ve výši 5 000 Kč, od součtu těchto částek odečítá zaplacenou kauci ve výši 14 350 Kč a přeplatek na nájemném ve výši 11 350 Kč, výsledkem je dlužná částka 8 000 Kč. 14. Žalobce vyzval žalovanou k zaplacení částky 29 800 Kč s tím, že ta je tvořena nevrácenou kaucí 14 350 Kč a přeplatkem na nájmu, slevou ve výši 6 900 Kč a neoprávněně požadovaným poplatkem ve výši 1 000 Kč měsíčně. 15. Z přehledu plateb z účtu žalobce u ČSOB plyne, že zaplatil částku 5 000 Kč (rezervační poplatek), dále částku 14 350 Kč dne 17. 5. 2021 (kauce), stejnou částku potom dne 3. 6. 2021, 2. 7. 2021, 4. 8. 2021. Dne 27. 8. 2021 žalobce zaplatil pouze částku 9 000 Kč, dne 16. 9. 2021 čá