28 C 216/2019-160 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobkyně se svou žalobou ze dne 27. 6. 2019 domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši nejprve 50 500 Kč, posléze 600 000 Kč s příslušenstvím nebo vydání mezitímního rozsudku, kterým by bylo potvrzeno, že je nárok žalobkyně na náhradu škody dán. K odůvodnění své žaloby uvedla, že prostřednictvím své jednatelky [jméno] [příjmení] zprostředkovala žalovanému možnost koupě nemovitosti - řadového domu na adrese [adresa] (dále jen„ nemovitost“). Účastníci společně s vlastníkem nemovitosti, společností [právnická osoba] podepsali dne 3. 5. 2016 rezervační smlouvu, kterou se žalovaný jako kupující zavázal uhradit rezervační jistinu a poté s prodávajícím bezodkladně po složení zálohy uzavřít kupní smlouvu. Podle rezervační smlouvy neměl žalovaný povinnost uzavřít smlouvu pouze v případě, že se ukáže, že právní nebo technický stav nemovitosti byl v době uzavření rezervační smlouvy v podstatném ohledu jiný, než jak byl kupujícímu představen. Žalovaný je profesní architekt a stavař a k podpisu rezervační smlouvy došlo poté, co si dům osobně prohlédl. Kupní cena nemovitosti byla smlouvou stanovena na 15 000 000 Kč. Poté, co žalovaný obdržel veškerou dokumentaci, a po přípravě kupních smluv a termínu jejich podpisu žalovaný od rezervační smlouvy odstoupil, což oznámil prodávajícímu dne 29. 6. 2016. Mezi účastníky sporu nebyla smluvně dojednána žádná pokuta ani omezení odpovědnosti za škodu. Žalovaný se prostřednictvím žaloby podané k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 domáhal vrácení rezervační zálohy ve výši 500 000 Kč. Žaloba byla však zamítnuta, což bylo následně potvrzeno i soudem odvolacím, s odůvodněním, že žalovaný nebyl oprávněn k odmítnutí uzavření kupní smlouvy, v důsledku čehož vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Uvedená smluvní pokuta však byla dojednána ve prospěch prodávajícího a nikoli žalobkyně, která vystupovala jako zprostředkovatel prodeje a měla v případě prodeje obdržet od prodávajícího dohodnutou odměnu. V důsledku porušení smluvní povinnosti žalovaným tak vznikla žalobkyni škoda ve výši provize, kterou kvůli úmyslnému zmaření koupě žalovaným neobdržela. Žalobkyně tak vznikla škoda ve formě ušlého zisku ve výši 600 000 Kč. 2. Žalobkyně v původním návrhu na zahájení řízení požadovala po žalovaném uhrazení pouze částky ve výši 50 500 Kč, dne 18. 6. 2021 svou žalobu rozšířila o dalších 549 500 Kč. Změna žaloby byla soudem připuštěna na jednání konaném dne 24. 1. 2022. 3. Žalobkyně se vyjádřila i k uplatněné námitce promlčení uplatněné žalovaným, s tím, že má za to, že nárok promlčen není, z důvodu, že objektivně před datem rozhodnutí nemohla vědět, zda smluvní povinnost porušil žalovaný, který odstoupil od smlouvy neoprávněně, či prodávající, o kterém žalovaný tvrdil, že porušil svou povinnost, neboť řadový dům je ve skutečnosti bytová jednotka. Uvedené bylo vyřešeno v cit. sporu vedeném před Obvodním soudem pro Prahu 1, a to znaleckým posudkem, nejednalo se tedy o otázku právní, nýbrž skutkovou a odbornou. Kromě uvedeného navíc podání, kterým žalobkyně rozšířila žalobu, nebylo uplatněním nového nároku, ale nárok co byl do skutkových i právních okolností totožný s návrhem obsaženým již v žalobě ze dne 28. 6. 2019, čímž se stavěla promlčecí lhůta k celému nároku, když žalobkyně podala návrh na vydání mezitímního rozsudku, kterým by bylo rozhodnuto o oprávněnosti nároku. <b>4. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky ve výši 600 000 Kč s příslušenstvím.</b> 5. Žalovaný nárok žalobkyně neuznával. Nesporoval, že mezi ním, žalobkyní a vlastníkem nemovitosti byla uzavřena rezervační smlouva. Žalobkyně tak vystupovala jako zprostředkovatel, v souladu s občanským zákoníkem tak měla vůči zájemci zejména informační povinnost, tedy sdělit žalovanému bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření rezervační smlouvy. Žalovaný požadoval emailem dne 19. 5. 2016 po žalobkyni sdělení zásadních informací pro stavebně-technickou a právní prověrku. Ze strany žalobkyně však nebylo dodáno ničeho. Žalovaný si tak musel všechny relevantní informace obstarat sám. Žalovaný tak sám jednal se stavebním úřadem, aby si ověřil rozdíly mezi projektovou dokumentací a stavebním povolením, jednal s [právnická osoba], kde zjistil vedení společné kanalizace na kupovaném pozemku, které mu bylo prodávajícím zatajeno. Obdobně si žalovaný sám musel zjistit další informace o společných rozvodech elektřiny a telefonu ve všech propojených objektech a také to, že se v sousedním objektu nachází erotický klub, na nic z toho nebyl žalobkyní upozorněn. Žalobkyně se omezila pouze na poskytnutí základního inzerátu s adresou nemovitosti, její fotografií a stručnou informací o nájemníkovi, což nelze považovat za splnění informační povinnosti zprostředkovatele Žalobkyně tak nevykonávala řádně zprostředkovatelskou činnost. Kromě uvedeného navíc žalobkyně byla zpočátku činná i pro žalovaného, a pokud tedy došlo k uzavření exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy mezi žalobkyní a prodávajícím, žalobkyně jednala v rozporu s touto smlouvou. S ohledem na uvedené má tedy žalovaný za to, že žalobkyni žádná odměna nenáležela. Smluvní závazek uzavřít kupní smlouvu byl závazkem hlavním, který byl zajištěn smluvní pokutou. Porušením tohoto hlavního závazku mohlo mít za následek vznik práva ze závazku vedlejšího, a to práva na uhrazení smluvní pokuty. Věřitel pak nemá práva na náhradu škody vzniklé porušením povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahovala. Z obchodních zvyklostí pak vyplývá, že v obdobných případech se zprostředkovatel a prodávající o smluvní pokutu dělí. Žalobkyně jako zprostředkovatel, se tedy musí obrátit na prodávajícího, se kterým měla uzavřenou smlouvu o zprostředkování. V tomto sporu tak žalovaný není pasivně legitimován. Prodávající pak prodal následně nemovitosti [právnická osoba], kterou ovládala stejná osoba, žalovanému není známo za jakou částku, avšak tato společnost obratem nemovitost prodala panu [jméno] [jméno] [jméno], a to za částku 15 100 000 Kč, která je vyšší než částka, za kterou měl nemovitost koupit žalovaný. Není tak pravdou, že by došlo na straně prodávajícího k nějaké škodě, či ztrátě. Škoda tek nemohla vzniknout ani žalobkyni. 6. Žalovaný uplatnil námitku promlčení vůči nároku žalobkyně, kterým dne 18. 6. 2021 rozšířila žalobu o částku ve výši 549 500 Kč. Žalovaný se neztotožňuje s názorem žalobkyně, že počátek promlčecí lhůty nastal až dne 18. 6. 2018, tedy dnem vydání rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 1 ve věci vrácení uhrazeného rezervačního poplatku. Promlčecí lhůta ve věcech náhrady škody počíná běžet v okamžiku vědomosti poškozeného o škodě a vědomost poškozeného o osobě, která ji způsobila. S ohledem na uvedené má žalovaný za to, že k naplnění těchto podmínek došlo již odstoupením žalovaného od smlouvy, respektive potvrzením žalobkyně o přijetí odstoupení dne 4.7.2016, tento den již musela mít žalobkyně vědomost o tom, že kupní smlouva uzavřena nebude a tedy jí nebude vyplacena odměna za zprostředkování. Pokud jde o osobu povinnou k úhradě škody, podstatnou je znalost skutečností a nikoli právní kvalifikace, již v době odstoupení od smlouvy tak musela žalobkyně vědět o možné odpovědnosti žalovaného. Rozhodnutí soudu pak bylo pouze deklaratorní a bylo jím pouze deklarováno tvrzené porušení povinnosti na straně žalovaného, které tu bylo již od počátku. <b>7. Ze všech shora uvedených důvodů navrhl žalovaný zamítnutí žaloby.</b> 8. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (ustanovení § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“ ve spojení s ustanovením § 129 odst. 1 o. s. ř.) a dále provedl výslech svědka [jméno] [příjmení] (ustanovení § 126 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ustanovení § 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí. 9. V řízení byl prokázán následující skutkový děj. Žalobkyně uzavřela dne 25. 4. 2016 se [právnická osoba], a.s., jako vlastníkem nemovitosti pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 185 m2, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] ostatní plocha o výměře 46 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví], [katastrální uzemí], smlouvu, kterou se zavázala obstarat pro vlastníka příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost, tedy zájemce o koupi této nemovitosti. V případě uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitosti s osobou, které žalobkyně jako zprostředkovatel nabídla nemovitost k prodeji, nebo s ní realizovala prohlídku, měla žalobkyně nárok na provizi ve výši 4 % z dosažené kupní ceny nemovitosti (prokázáno exkluzivní smlouvou o zprostředkování prodeje). Žalobkyně nabídla nemovitost k prodeji žalovanému (prokázáno emailem ze dne 26. 4. 2016). Dne 3.5. 2016 uzavřela žalobkyně, jako zprostředkovatel, s žalovaným, jako zájemcem, a [právnická osoba], a.s., jako prodávajícím, smlouvu, na základě které se zájemce zavázal do 5 dnů slo