4 C 396/2021-75 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 26. 11. 2021 ve znění jejího doplnění domáhali proti žalovaným určení, že rezervační smlouva uzavřená mezi nimi a žalovanými dne 10. 11. 2020 je platná a účinná, že byla dne 21. 3. 2021 platně prodloužena na dobu neurčitou a že na jejím základě mají žalobci právo vyzvat žalované k uzavření kupní smlouvy na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví] umístěnou na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k.ú. [část obce], [územní celek], a žalovaní mají povinnost tuto kupní smlouvu se žalobci uzavřít, a to ve lhůtě jednoho měsíce od okamžiku, kdy se budou moci žalovaní nastěhovat do rodinného domu. Dále se žalobci domáhali určení, že mají na základě rezervační smlouvy ze dne 10. 11. 2020 právo, aby žalovaní dodržovali její čl. II odst. 6. Svůj návrh žalobci odůvodnili tím, že dne 10. 11. 2020 uzavřeli s žalovanými rezervační smlouvu na bytovou jednotku [číslo] zapsanou na [list vlastnictví] umístěnou na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k.ú. [část obce], [územní celek] (dále také jako„ Bytová jednotka“), přičemž rezervační lhůta byla sjednána do 31. 1. 2021 s tím, že žalovaní se budou z Bytové jednotky stěhovat do jejich nového řadového domu v [obec], který jim staví pan [jméno] [příjmení], resp. společnost [právnická osoba] Žalovaní žalobcům sdělili, že řadový dům už je skoro hotový a pan [příjmení] slibuje stěhování na přelomu roku, účastníci se proto dohodli, že k podpisu kupní smlouvy na základě rezervační smlouvy dojde nejpozději během ledna 2021 a v únoru 2021 bude moci být Bytová jednotka předána žalobcům. Ovšem vzhledem k tomu, že pan [příjmení] nereagoval na dotazy žalovaných ohledně možnosti složit kupní cenu za jejich dům do úschovy, dohodli se účastníci dne 15. 11. 2020 prostřednictvím e-mailu k návrhu žalovaných na první změně rezervační smlouvy spočívající ve změně jejího čl. II odst. 2, a to, že rezervační smlouva bude i nadále platná a účinná a žalobci zašlou rezervační poplatek žalovaným až ve chvíli, kdy potvrdí způsob platby pan [příjmení]. Žalovaní poskytli žalobcům součinnost při technické kontrole Bytové jednotky a při jejím bankovním odhadu. Stavba řadového domu žalovaných však nabrala další zpoždění, a proto se účastníci dohodli e-mailem na prodloužení rezervační lhůty do konce března, tj. do 31. 3. 2021. Nakonec však nabrala stavba řadového domu žalovaných další zpoždění, a proto se účastníci dohodli na prodloužení rezervační lhůty na dobu neurčitou s tím, že se žalovaný žalobcům ozve, až budou mít k dispozici nové bydlení. Žalobci i přes jim vzniklé zvýšené náklady (nárůst úrokových sazeb) souhlasili, že počkají tak dlouho, jak bude třeba. Účastníci si vzájemně odsouhlasili návrh kupní smlouvy, čímž se z rezervační smlouvy stala smlouva o smlouvě budoucí. Dne 28. 6. 2021 žalovaní žalobcům sdělili, že stavba jejich domu nabírá další zpoždění a rozhodli se rezervaci Bytové jednotky ukončit, na což reagovali žalobci, že ukončit rezervační smlouvu nechtějí a počkají. Následně žalobci zjistili, že inzerát na Bytovou jednotku, na základě kterého žalované oslovili, je aktualizovaný a je zde uvedena vyšší kupní cena. Žalovaní žalobcům dne 7. 7. 2021 zaslali zpět zaplacený rezervační poplatek a e-mailem sdělili, že chtějí jednání o uzavření kupní smlouvy ukončit. Na žalobci vyjádřený nesouhlas s tímto postupem žalovaní reagovali sdělením, že považují rezervační smlouvu za zaniklou ke dni 31. 1. 2021, neboť k jejímu prodloužení nedošlo. V řízení o odvolání proti předběžnému opatření, které k návrhu žalobců nařídil zdejší soud, začali žalovaní tvrdit, že rezervační smlouvu jednostranně ukončili, s čímž však žalobci nesouhlasí, protože v rezervační smlouvě nebyla možnost výpovědi nebo odstoupení, kterou by mohli žalovaní využít, sjednána. Žalobci závěrem uvádějí, že existuje naléhavý zájem na určení platnosti rezervační smlouvy, jelikož doposud nenastaly podmínky k plnění dle rezervační smlouvy ve smyslu povinnosti žalovaných uzavřít s žalobci kupní smlouvu a současně žalovaní trvají na tom, že smlouvu ukončili svým jednostranným právním jednáním, a je třeba odstranit stav ohrožení práva žalobců. 2. Žalovaní nárok žalobců neuznávají. Mají za to, že již dne 19. 8. 2021 byla rezervační smlouva ze dne 10. 11. 2021 později smluvně prodloužená na dobu neurčitou neplatná a neúčinná. Ode dne 19. 8. 2021 není mezi účastníky žádný smluvní vztah. Dne 7. 7. 2021 žalovaní zaslali žalobcům zpět rezervační poplatek, čímž dali jednoznačně po předchozí komunikaci s žalobci najevo, že nechtějí být rezervační smlouvou nadále vázáni. Oba žalovaní odstoupili od ústně sjednané smlouvy platně. Žalovaní rovněž poukazují na skutečnost, že smluvní strany písemně uzavřenou rezervační smlouvu dne 10. 11. 2020 v elektronické době prodloužili na neurčito, přičemž smlouva uzavřená na neurčito je vypověditelná kdykoliv. Jestliže byl oběma žalobcům doručen projev vůle obou žalovaných v podobě e-mailové zprávy ze dne 7. 7. 2021 zaslané z adresy [email] na adresu [email], nelze jej vykládat jinak, než že došlo k výpovědi a jednostrannému odstoupení či ukončení smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Tento projev vůle žalovaných nelze zvrátit tím, že žalobci následujícího dne sdělí, že na smlouvě trvají. Takto nemohou žalobci docílit toho, že by byla zaniklá rezervační smlouva prodloužena nebo uzavřena nová stejného obsahu. Dne 7. 7. 2021 smluvní vztah mezi účastníky platně zanikl. Z procesní opatrnosti pak žalovaní dne 8. 9. 2021 odstoupili s okamžitou platností od obsahu rezervační smlouvy, platnost a účinnost tohoto procesního úkonu nastala ke dni, kdy bylo toto podání doručeno Obvodnímu soudu pro Prahu 5 v řízení o předběžném opatření. Nejpozději tak žalovaní odstoupili od smlouvy dne 8. 9. 2021. Žalobcům tak nesvědčí naléhavý právní zájem na určení. Mimo výše uvedené žalovaní doplňují, že nemají zájem prodat Bytovou jednotku, ani po datu 7. 7. 2021 neučinili žádné právní jednání s úmyslem své vlastnické právo na třetí osobu. Žalovaní nemají žádnou jinou možnost bydlení než právě v Bytové jednotce, vyhověním žalobě by se z žalovaných stali bezdomovci. Zvláštní úprava odstoupení od rezervační smlouvy ze strany obou žalovaných nebyla sjednána. Žalovaní rovněž poukazují na skutečnost, že žalobci nemohou mít naléhavý zájem na určení dle žaloby, pokud podali návrh na vklad svého vlastnického práva k jiné nemovitosti v k.ú. [obec], jak žalovaní zjistili z katastru nemovitostí. Došlo tak k podstatné změně okolností na straně obou žalobců ve vztahu k účelu rezervační smlouvy, jelikož žalobci v době uzavření rezervační smlouvy nevlastnili žádnou nemovitost k zajištění svého bydlení. I u žalovaných došlo k podstatné změně okolností, když dům v [obec], do kterého se měli přestěhovat, nebyl dostavěn ani do prosince 2020, jak bylo původně slíbeno, ani v srpnu 2021, žalovaní nemají platnou rezervační smlouvu k tomuto domu a celý projekt trpí nedostatky, které jsou překážkou kolaudačního řízení. Současně došlo k podstatné změně okolností na trhu nemovitostí a za cenu, která byla sjednána, lze nyní koupit podstatně menší byt, trvat na smlouvě je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaní dále namítají, že rezervační smlouva nebyla prodloužena způsobem předvídaným v jejím čl. 3 odst. 3, tedy písemnou formou dodatku k rezervační smlouvě podepsanou oběma smluvními stranami, tj. všech zúčastněných, protože žalobce a žalovaná nebyli ani v kopiích e-mailové komunikace. 3. Z provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění: 4. Dne 10. 11. 2020 uzavřeli žalovaní jako„ majitelé“ a žalobci jako„ zájemci“ rezervační smlouvu podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jako „o. z.“), kterou se žalovaní jako vlastníci a) bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví] umístěné na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je bytový dům [adresa], vše v k. ú. [část obce], [územní celek], včetně id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech bytového domu [adresa] a s vlastnictvím Bytové jednotky spojeného výhradního práva užívání terasy a předzahrádky, b) id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech zastavěného pozemku a s ním souvisejících funkčních pozemcích, c) id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na jednotce [číslo] zapsané na [list vlastnictví] (jiný nebytový prostor) včetně [číslo] ze spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech a d) id. spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na jednotce [číslo] zapsané na [list vlastnictví] (nebytový prostor - garáž) včetně [číslo] ze spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] na společných částech a s tím spojeného výhradního práva na užívání garážového stání [číslo] (dále označováno souhrnným názvem„ Nemovitost“), zavázali v čl. II smlouvy rezervovat žalobcům Nemovitost do dne 31. 1. 2021 a žalobci projevili v odst. 2 čl. II smlouvy zájem o koupi za celkovou kupní cenu 8 550 000 Kč. V čl. II odst. 6 smlouvy se žalovaní