4 C 90/2019-301 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se po žalované domáhá zaplacení částky 45 192 Kč s příslušenstvím s tím, že žalovaná užívá neoprávněně společnou část domu, tedy společnou vnitřní chodbu v domě [adresa], o výměře 8,56 m2. Žalovaná je vlastníkem bytové jednotky č. [číslo] v domě na adrese [adresa], č.o. [číslo], [obec a číslo], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku v rozsahu [číslo]. Žalovaná tuto bytovou jednotku nabyla od právních předchůdců, kteří neoprávněně provedli zábor společné chodby a výlučně ji užívali. Žalovaná neoprávněně užívá zabraný prostor od 3/2016. Žalobce tak po žalované žádá vydání bezdůvodného obohacení ve výši 45 038 Kč za období 1. 4. 2018 do 31. 3. 2020, vycházeje z obvyklé ceny pronájmu předmětného nebytové plochy 1 883 Kč měsíčně stanovené znalcem. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s tím, že bytovou jednotku č. [číslo] již koupila ve stavu, kdy původní výměra bytové jednotky byla zvětšena o část společné chodby. Obdobným způsobem bylo v domech [adresa] na ulici [ulice] zvětšeno dalších 16 bytů s tím, že s ohledem na vnitřní dispozice domů může být takto zvětšena jen část bytů, u kterých část společné chodby před vstupem do těchto bytů sousedí s výtahovou šachtou. Žalobce s žalovanou zachází rozdílně než s jinými členy SVJ. Výše bezdůvodného obohacení nadto nemá být zjišťována znaleckým posudkem, nýbrž má být zjištěna uplatněním standardních pravidel žalobce pro případy, kdy rozhoduje o zvýšení příspěvku člena SVJ v souvislosti se změnou podlahové plochy jeho bytu. Jiný přístup by opět žalovanou znevýhodňoval oproti jiným členům SVJ. Část společné chodby navíc není způsobilým předmětem nájmu s ohledem na nemožnost jejího využití k jiným účelům, než je přístup k bytu. Žalovaná dále vznesla námitku nedostatku aktivní legitimace žalobce. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného ke dni 12. 4. 2018 soud zjistil, že žalovaná je zapsána jako vlastník bytové jednotky č. [číslo], v budově [část obce], [adresa], bytový dům umístěný na parcele [číslo] podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti [číslo], vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeného u [stát. instituce], [stát. instituce], [katastrální uzemí], [územní celek]. Bytovou jednotku žalovaná nabyla kupní smlouvou ze dne 17. 2. 2016, s právními účinky zápisu ze dne 29. 2. 2016. 4. Ze změny prohlášení vlastníka budovy [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo], s právními účinky vkladu dne 19. 10. 1999 soud zjistil, že výměra bytové jednotky [číslo] [číslo] činí celkem 74,95 m2, přičemž k této bytové jednotce nenáleží rozšířená chodba. 5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobce soud zjistil, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek, jehož účelem je zajišťování správy domu a pozemku. Žalobce vznikl dne 1. 3. 2005. 6. Z dopisu ze dne 19. 4. 2016 soud zjistil, že žalovaná oznámila žalobci, že koupila bytovou jednotku [číslo] [číslo]. Dále žalovaná uvedla, že byla předchozími vlastníky informována o tom, že je o přístavbě, které je nepovoleně umístěna na společné části bytového domu, vedeno stavebním úřadem řízení a požádala žalobce o dodatečné udělení souhlasu s umístěním přístavby. Dále uvedla, že předkládá návrh smlouvy o nájmu společné části bytového domu s nájemným ve výši 404 Kč měsíčně za 7 m2. 7. Z vyjádření žalobce ze dne 4. 5. 2016 soud zjistil, že žalobce mj. informoval žalovanou, že zasílání částky 404 Kč za neoprávněné užívání společné prostoru nemá opodstatnění a že částku 404 Kč zasílá zpět. Dále žalovanou informovala, že probíhá řízení o odstranění černé stavby - vestavby k bytu [číslo] že výbor sám nemůže dát souhlas k uzavření smlouvy požadované žalovanou. 8. Z oznámení Městské části Praha 13 ze dne 14. 1. 2016 soud zjistil, že bylo zahájeno řízení o odstranění stavby„ Nepovolené stavební úpravy - vestavba zádveří u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo]“ [obec], [adresa], [ulice a číslo], s tím, že při kontrolní prohlídce dne 22. 12. 2015 byly zjištěny nepovolené stavební úpravy u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo]. Jedná se o vestavbu zádveří. 9. Z rozhodnutí ze dne 3. 4. 2017, sp. zn. VYS 58650/2015/, Městská část Praha 13, Úřad městské části, Odbor stavební, soud zjistil, že bylo vlastníkovi nařízeno odstranění stavby„ Nepovolené stavební úpravy - vestavba zádveří u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo]“ [obec], [adresa], [ulice a číslo], a byly stanoveny podmínky pro odstranění stavby. 10. Ze sdělení Městské části Praha 13 ze dne 1. 8. 2018 soud zjistil, že rozhodnutí ze dne 3. 4. 2017, sp. zn. VYS 58650/2015/ týkající se„ nepovolené stavební úpravy - výstavba zádveří u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo]“ nabylo dne 21. 5. 2018 právní moci a je vykonatelné. 11. Z oznámení o odstranění nepovolené stavební úpravy ze dne 18. 3. 2020 soud zjistil, že žalobce zaslal Městské částku Praha 13 oznámení, že dne 12. 3. 2020 byla nepovolená stavba - vestavba zádveří u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo] [obec a číslo] - definitivně odstraněna. Dotčený prostor byl upraven do standardní podoby společných prostor, tj. chodby. Přílohami byla kopie ve stavebním deníku o převzetí dokončené stavby, potvrzení o ekologické likvidaci odpadu a fotodokumentace. 12. Z výzvy před podáním žaloby ze dne 19. 1. 2019 soud zjistil, že tehdejší právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou k zaplacení dlužného poplatku stanoveného znalcem ve výši 1 883 Kč měsíčně za období od 1. 5. 2018 do 31. 12. 2018 v celkové výši 15 064 Kč za neoprávněné užívání společné části v chodbě a upozornila na možnost soudního vymáhání. 13. Z výzvy č. 2 před podáním žaloby ze dne 1. 3. 2019 soud zjistil, že tehdejší právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou k zaplacení dlužného poplatku stanoveného znalcem ve výši 1 883 Kč měsíčně za období 4/2018 až 2/2019 v celkové výši 20 713 Kč za neoprávněné užívání společné části v chodbě. Odeslání výzvy žalobce doložil podacím archem. 14. Ze znaleckého posudku Ing. Jana Beneše, znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, [číslo] vyhotoveného dne 20. 8. 2021, soud zjistil, že obvyklá cena nájmu za výlučné užívání společného prostoru domu [adresa], k.ú. [část obce], tj. za výlučné užívání společné vnitřní chodby, kdy předmětná plocha o výměře 8,56 m2 byla stavebně nedílně přičleněna k bytové jednotce č. [číslo] a užívána výlučně vlastníkem bytové jednotky č. [číslo], byla vzhledem ke znalcem uvažovaným vlivům a v případě aktuálního technického stavu porovnávací metodou stanovena v jednotkové úrovni: 220 Kč /m2/měsíc. Obvyklá cena pronájmu bytové plochy o velikosti 8,56 m2 v budově [adresa], k.ú. [část obce], ulice [ulice], [územní celek], byla pak znalcem stanovena na 1 883 Kč/měsíc, tj. za období od 1. 4. 2018 do 31. 3. 2020 na 45 192 Kč. Znalec konstatoval, že k datu místního šetření byla předmětná stavba, tj. část společné vnitřní chodby v [anonymizováno] patře, odstraněna. Vzhledem k odstranění stavby dne 12. 3. 2020 soudní znalec určil rovněž cenu obvyklou za období od 1. 4. 2018 do 12. 3. 2020 ve výši 44 038 Kč. 15. Z další důkazů soud nezjistil relevantní skutečnosti pro rozhodnutí ve věci (mandátní smlouva ze dne 1. 12. 2006, dopisy mezi stranami před zahájením řízení, dopis ze dne 19. 4. 2016 adresovaná [anonymizována dvě slova], technologický postup prací při odstraňování stavby, dopis Městské části Praha 13 ze dne 17. 9. 2018 - schválení technologického postupu, sdělení žalobce„ ČTĚTE“, zápis z jednání 28. shromáždění SVJ, výňatky ze zápisu z jednání 23., 24. a 27. shromáždění SVJ, dopisy ze dne 17. 2. 2020 a 26. 2. 2020 ohledně termínu odstranění stavby, kopie poštovních poukázek, znalecký posudek Ing. Beneše týkající se jiného, než žalovaného odbobí). 16. Po takto provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaná je zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník bytové jednotky č. [číslo], v budově [část obce], [adresa], bytový dům umístěný na parcele [číslo] podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti [číslo], zapsané na [list vlastnictví] vedeného u [stát. instituce], [stát. instituce], katastrální územní [část obce], [územní celek] (dále jen bytová jednotka č. [číslo]). Bytovou jednotku č. [číslo] o výměře 74,95 m2, ke které nenáleží rozšířená chodba, žalovaná nabyla kupní smlouvou ze dne 17. 2. 2016, s právními účinky zápisu ze dne 29. 2. 2016 Městská část Praha 13, Odbor stavební, zahájila dne 14. 1. 2016 řízení o odstranění stavby„ Nepovolené stavební úpravy - vestavba zádveří u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo]“ [obec], [adresa], [ulice a číslo], s tím, že při kontrolní prohlídce dne 22. 12. 2015 byly zjištěny nepovolené stavební úpravy u bytu [číslo] v [anonymizováno] patře v ul. [ulice a číslo]. Dne 3. 4. 2017 rozhodl Městský úřad Praha 13, Odbor stavební, o odstranění nepovolené stavební úpravy u bytové jednotky č. [číslo] a stanovil podmínky pro její odstranění. Uvedené rozhodnutí nabylo právní moci dne 21. 5. 201