17 C 121/2023-278 — Obvodní soud pro Prahu 5

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 27. 4. 2023 (po jejím částečném zpětvzetí podáním ze dne 10. 1. 2024, o němž bylo rozhodnuto usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 31. 5. 2004, čj. 17 C 121/2023-221) domáhá zaplacení částky 2 163 606,47 Kč s příslušenstvím z titulu závazku vzniklých z kupní smlouvy týkající se nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Tvrdil, že dne 21. 8. 2018 účastníci uzavřeli kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem, na základě které žalobce nabyl (a dne 4. 10. 2018 také převzal) tyto nemovitosti za kupní cenu 3 850 000 Kč. V průběhu užívání předmětných nemovitostí žalobce zjistil, že předmětné nemovitosti (popř. jejich součásti) trpí: 1) významnou až havarijní poruchou střešní krytiny rodinného domu, 2) ekologickou zátěží pozemku spočívající v závažné kontaminaci vody, která v důsledku toho není pitná ani po převaření a 3) chybějícím veřejnoprávním povolením ke zřízení vrtané studny, která je součástí pozemku. Žalovanou bylo v rámci předsmluvních jednání uváděno, že rodinný dům prošel v letech 2004-2006 rekonstrukcí střechy, v rámci které došlo k výměně střešní krytiny za novou, což však není v souladu s realitou (dle znaleckého posudku znalce , jméno FO, z 8/2021 je zřejmé, že rekonstrukci střešní krytiny v žalobkyní uvedeném období nedošlo – byl proveden pouze nátěr, který stav střechy ještě zhoršil). Tvrzení žalované o rekonstrukci střechy, v rámci které došlo k výměně střešní krytiny za novou, bylo uváděno jak v rámci inzerátu realitní společnosti, tak v písemném odhadu úvěrující banky žalobce (dle kterého „v letech 2004 – 2006 proběhla stavební úprava podkroví, byly položeny nové střešní krytiny na všechny stavby,“ kdy v podkladech odhadu jeho zpracovatel na údaje a informace poskytnuté žalovanou odkázal), stejně tak před svědky (manželkou žalobce, zletilou dcerou manželky žalobce a jeho rodiči), přičemž ve skutečnosti, že stará střešní krytina byla pouze nově natřena, žalobce spatřuje úmyslné lstivé zastření skutečného stavu střechy (provedeným nátěrem a ujištěním žalované, že byla položena nová krytina na všechny stavby) za účelem vyvolání dojmu, že střecha je nová (okolnost, zda žalovaná pojem rekonstrukce vnímá spíše jako opravu na věci nic nemění, neboť pak uvedla žalobce v omyl). Ve vztahu k vadě týkající se nevyhovující kvalitě vody pro její kontaminaci (koliformními bakteriemi a amoniakem v desetinásobném množství, jež odpovídá jeho koncentraci naměřené v Labi při ekologické havárii , právnická osoba, . v roce 2014) v důsledku ekologické havárie se dle žalobce žalovaná nemůže zprostit odpovědnosti za vadné plnění, když žalovanou nikdy nebylo uvedeno, že by voda nebyla pitná, přičemž prohlášení v čl. III. odst. 1 kupní smlouvy („že žalovaná neručí na kvalitu a množství vody“) je dle žalobce neurčité a zdánlivé (neplatné). Vada spočívající v závažné kontaminaci vody byla skrytá (jedná se o závažnou a pro živé organismy až smrtelnou kontaminaci vody), neboť žalovaná při prohlídkách nemovitostí podávala vodu ze studánky (žalobce tedy neměl možnost vadu objektivně poznat), nadto vada spočívající v závažné kontaminaci vody není zřejmá na první pohled a nelze ji zjistit běžně prováděnými zkouškami. Úmyslné zastření vady vody způsobené její kontaminací žalobce spatřuje ve skutečnosti, že žalovaná věděla, že na sousedním pozemku byl v minulosti problém s jímkou, neboť tuto okolnost opakovaně hlásila na místním úřadu. Vadu spočívající ve vrtané studně s chybějícím veřejnoprávním povolením považuje žalobce za nespornou, když tato byla de facto uznána jako přiměřená sleva z kupní ceny v částce 75 000 Kč (jakožto náklady na její odstranění). Tyto vady jsou dle žalobce vadami v právním i faktickém slova smyslu, vadami skutečně na nemovitostech existujícími, které nebyly zohledněny při ocenění nemovitostí v souvislosti s jejich prodejem, přičemž „věc“ neodpovídá tomu, jak byla definována v kupní smlouvě a jak byla žalovanou popisována žalobci, s tím, že pokud by žalobce věděl, že předmětné nemovitosti jsou zatíženy specifikovanými vadami, o nichž žalovaná věděla a žalobci je zatajila, kupní smlouvu by neuzavřel, resp. by nesouhlasil s kupní cenou. Žalobce vytýkané vady oznámil žalované bezodkladně po jejich zjištění dne 18. 3. 2021, dne 24. 3. 2021 a dne 18. 4. 2021, a to prostřednictvím emailu, jež byl jako kontakt na žalovanou uveden v kupní smlouvě. Ve vztahu k vadě střešní krytiny vadu (poté, co ji zpozoroval na jaře 2021) oznámil dne 18. 3. 2021 (resp. 24. 3. 2021) a následně se obrátil na znalce , jméno FO, (za účelem zjištění přesného stavebně-technického stavu střešní krytiny, když místní šetření bylo provedeno 16. 7. 2021); vadu spočívající v závažné kontaminaci vody oznámil žalované dne 18. 4. 2021 (následující den poté, co dne 17. 4. 2021 obdržel informaci z vodohospodářské správy ČR se závěrem, že voda není pitná ani po převaření). Doplnil, že doručování prostřednictvím emailových zpráv nebylo mezi stranami v kupní smlouvě vyloučeno (nadto pro oznámení vady zákon nestanoví písemnou formu – jedná se bezformální právní jednání, jímž se kupujícímu sděluje existence vady a podává se mu o vadě zpráva), přičemž žalobce neobdržel žádnou automatickou zprávu správce webu, že by se emailové zprávy nepodařilo doručit. Zdůraznil, že vada spočívající ve střešní krytině byla skrytá (nikoli zjevná), když její skutečný stav byl skryt provedeným nátěrem (nerozhodno, že tento nátěr byl proveden již dříve a při pozdějším prodeji nemovitosti bylo tohoto dřívějšího jednání žalovanou využito pro podporu jejího tvrzení o položení nové střešní krytiny) a střešní krytina vypadala „jako nová,“ přičemž postupem času, poté, co nátěr ze střešní krytiny opadal, vyšel najevo skutečný stav střešní krytiny, kdy tato se drolí a de facto rozpadá, neboť to, co střešní krytinu drželo pohromadě, byl právě nátěr. Žalobce má za to, že žalovaná si musela být vědoma i nepravdivosti svého prohlášení, že nemovitost je prosta ekologických zátěží, když za dobu užívání nemovitosti žalovanou došlo k ekologické havárii jímky na sousedním pozemku, které způsobila kontaminaci podzemní vody, s tím, že při návštěvách žalobci před uzavřením kupní smlouvy vodu natočenou z domovního kohoutku k pití nedala (zřejmě, aby toto neodhalil).2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Nárok uplatněný žalobcem neuznává, byť v rámci mimosoudních jednání (pro případ úplného zpětvzetí žaloby) žalobci nabídla kompenzaci za absenci veřejnoprávního povolení k vrtané studni ve výši 75 000 Kč. Předně namítla nesplnění notifikační povinnosti žalobkyně o zjištěných vadách nemovitostí, neboť informaci o vadách nemovitostí obdržela až dopisem ze dne 27. 9. 2022 (tj. 4 roky po jejich předání žalobci, ačkoli žalobce argumentuje posudky a protokoly z roku 2021), s tím, že nárok žalobce na práva z vadného plnění předpokládá včasnou prohlídku a dostatečnou péči. Pro uplatnění vad je zákonem sice stanovena objektivní lhůta v délce 5 let, avšak přesto platí, že kupující musí oznámit vady bez zbytečného odkladu, což však nebylo žalobcem splněno. Prodej předmětných nemovitostí byl zprostředkováván , právnická osoba, (konkrétně makléřkou paní , jméno FO, ), žalobce opakovaně nemovitosti navštívil, kdy byl podrobně informován způsobu rekonstrukce střechy spočívající ve výměře části střešní krytiny a nátěru, přičemž stran rekonstrukce střechy nikdy nebylo vysloveno, že rekonstrukce spočívala v kompletní výměně střešní krytiny za novou. Předmětné nemovitosti byly prodány po rekonstrukci střechy, nikoli se střechou novou. Nesouhlasí s tím, že by za doby užívání nemovitostí žalovanou došlo k ekologické havárii jímky (či ekologické havárii v lokalitě , adresa, ) na sousedním pozemku způsobující kontaminaci podzemní vody. Žalované bylo známo, že několik let před prodejem nemovitostí na sousedním pozemku nedocházelo k pravidelnému vývozu septiku, avšak po urgencích došlo k nápravě. Žalovaná vodu ze studny běžně užívala (stejně jako její rodiče), tuto převářela, prala v ním, rodina ji užívala k mytí; k pití si však vozila vodu ze studny ze , adresa, (zej. pro její zdravotní účinky). Požadavek žalobce na slevu 70 % kupní ceny předmětných nemovitostí (jež byly žalobce předány zařízené a co do jejich rozlohy, stavu, kulturnosti, jako zcela nadstandardní) považuje za zcela absurdní. V průběhu řízení doplnila, že nedisponuje e-mailovou adresou, v kupní smlouvě byla uvedena kontaktní adresa pro zasílání komunikace v rámci vyjednávání textace kupní smlouvy. Žalobcem předkládané e-maily z roku 2021 nebyly žalované doručeny, neobdržel je ani manžel žalované. Má za to, že nelze považovat za přiměřené okolnostem, když žalobce dle svého tvrzení měl informace o vadách již na jaře 2021 a korespondenci na adresu žalované (za situace, kdy nemá reakci na emailové zprávy) zasílá až po roce a půl. Souč