14 C 133/2022-44 — Obvodní soud pro Prahu 6

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 2.5.2022, ve znění vyjádření ze dne 9.8.2022, 7.11.2022, se žalobce domáhal po žalovaném určení právního vztahu – trvání nájmu pozemku s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovaným byla dne 30.6.2014 uzavřena Smlouva o nájmu části pozemku [variabilní symbol], jejímž předmětem je nájem části pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek], žalovaným jakožto pronajímatelem žalobci jakožto nájemci („ Smlouva o nájmu předzahrádky“). Jedná se o smlouvu hospodářsky související se Smlouvou o nájmu nebytových prostor [číslo] uzavřenou dne 28. 6. 2007, jejímž předmětem je nájem nebytových prostor, sloužících jako [anonymizována dvě slova] nádraží v [obec], [ulice a číslo], konkrétně nebytové prostory o rozloze 207,7 m2 v 1. nadzemním podlaží a nebytové prostory o rozloze 34 m2, vše v areálu výpravní budovy železniční stanice [obec] - [část obce] v ulici [ulice a číslo], stojící na parcele [číslo] dále sociální zařízení na nástupišti při jižní straně fasády výpravní budovy o rozloze 13,8 m2, a dále pozemek parc. [číslo] o výměře 69 m2 a část krytého nástupiště při jižní straně fasády výpravní budovy v délce provozovny restaurace o rozloze 39 m2, kdy všechny výše uvedené nemovité věci jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] („ Smlouva o nájmu restaurace“). Pozemek p. [číslo] je využívaný jako zahrádka k restauraci, jíž je neoddělitelnou součástí. [ulice] Smlouva o nájmu předzahrádky je provázána s provozem restaurace, která je v letních měsících na předzahrádce ekonomicky závislá. Předzahrádka je přístupná pouze za použití přístupové cesty, jež je opatřena uzamykatelnou vstupní brankou a patří k restauraci, celý pozemek je jinak nepřístupný, je uzavřen a obehnán historickým plotem. Žalovaný zaslal žalobci výpověď Smlouvy o nájmu části pozemku [číslo] která byla doručena žalobci dne 5.3.2022, a to bez uvedení důvodu. Žalobce podal proti shora uvedená výpovědi dne 18.3.2022 námitky ve smyslu § 2314/a občanského zákoníku, ve kterých poukázal na absenci důvodů výpovědi a její nelogičnost ve vztahu k souběžnému a souvisejícímu nájmu restaurace. Žalobce jako nájemce hradil po celou dobu řádně a včas nájemné a na základě předpisu nájemného pro rok 2022, zaslaného ze strany pronajímatele dne 17.1. 2022 nájemci, uhradil před podáním výpovědi nájemné i za celý rok 2022 až do prosince roku 2022. Na základě zaslání platebního kalendáře a potvrzení nájmu pro rok 2022 pak byly nájemcem závazně sjednány kulturní a společenské akce, které nelze již odvolat bez finančních důsledků. Jednání pronajímatele nelze vnímat jinak než jako jednání, jež se příčí nejen dobrým mravům, ale i zásadě předvídatelnosti jednání v obchodním styku. Lze tak konstatovat, že pronajímatel nejedná v souladu ani s právním řádem, neboť občanský zákoník již v úvodních ustanoveních, konkrétně § 6 odst. 1, přímo ukládá povinnost jednat v právním styku poctivě. Výpověď Smlouvy o nájmu předzahrádky byla podána formulací,,Ve znění dodatku [číslo] tuto smlouvu vypovídáme, a to ke dni 30.6. 2022 Výpovědní důvod uveden nebyl. Předmětná výpověď je neplatná, jelikož pronajímatel nedodržel postup vyplývající z ustanovení § 2310 odst. 1 občanského zákoníku, když ve výpovědi neuvedl výpovědní důvod. Podle ustanovení § 2310 odst. 1 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Účastníci ve Smlouvě o nájmu předzahrádky neuzavřeli ujednání odchylující se od zákonného ustanovení citovaného výše. Článek VI. odst. 1 uzavřené Smlouvy o nájmu předzahrádky nezakotvuje možnost ukončení smlouvy výpovědí bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědí dobou, ale pouze stanoví tříměsíční výpovědní dobu v případech, kdy není stanovena kratší či žádná. Včas podanými námitkami bylo ze strany žalobce jakožto nájemce uplatněno právo namítat absenci existence práva nájem vypovědět. Smlouva o nájmu předzahrádky možnost jejího ukončení výpovědí bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou vůbec neupravuje. Naopak smlouva stanoví, že ji lze vypovědět jen z důvodů uvedených v této smlouvě a v občanském zákoníku. Primárním důvodem neplatnosti výpovědi je tedy neuvedení výpovědního důvodu dle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku. Dále projev vůle pronajímatele, vtělený do výpovědi nájmu, a citovaný výše, je zcela neurčitý, jde tedy pouze o zdánlivé právní jednání. Dodatek [číslo] vůbec neupravuje důvody a možnosti udělení výpovědi, naopak se týká výhradně změny čísla účtu pronajímatele, tedy formulace výpovědi„ ve znění dodatku [číslo]“ je vzhledem k obsahu tohoto dodatku zcela nesrozumitelná a tím i nepřezkoumatelná, neboť zněním dodatku [číslo] je pouze dohoda stran smlouvy o změně účtu pro platbu nájemného. Vzhledem k neurčitosti tohoto právního úkonu se pak jedná o právní jednání, které je neplatné též podle ustanovení § 553 odst. 1 občanského zákoníku („ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem“). Žalobce doplnil, že pozemek parc. [číslo] je součástí pronájmu restaurace, celá zahrádka pak byla v dobré víře zbudována na základě požadavku původního vlastníka, tj. společnosti [právnická osoba], (původní vlastník) obou pozemků s tím, že zasahuje i na pozemek parc. [číslo]. Vzhledem k majetkovým převodům, jež v rámci reorganizace původního vlastníka proběhly, již nedošlo k podpisu dodatku ke Smlouvě o pronájmu i druhé části zahrádky s původním vlastníkem. Z nepoužívaného, zanedbaného pozemku vybudoval žalobce na základě nájemní smlouvy s původním vlastníkem funkční a užitný prostor restaurační zahrádky. Nový vlastník, tj. žalovaný, který převzal v roce 2016 spolu s další částí závodu i budovu s restaurací, jakož i povinnosti vyplývající z původní nájemní smlouvy (mimo jiné i povinnost úhrady investic vložených do zbudování zahrádky v případě skončení nájmu), trval na podpisu další nájemní smlouvy k části jím nově vlastněného pozemku, a to smlouvy [číslo] na dobu neurčitou. Po dohodě stran k podpisu této smlouvy došlo za podmínky, že výpovědní důvody musí být logicky v souladu s důvody, jež se týkají první části pozemku – v souladu se smlouvou na dobu určitou týkající se restaurace. Strany absolutně vyloučily možnost vypovědět smlouvu bez udání důvodu, jelikož takto by bylo velmi jednoduché znehodnotit, ba dokonce znemožnit provoz restaurace, náhlou nepředvídanou výpovědí ze strany pronajímatele. Právě vzhledem k tomu, že restaurace a celá zahrádka byly pronajaty na dobu určitou již v roce 2007, došlo v roce 2014 (tj. až po sedmi letech trvání držby) podpisem Nájemní smlouvy na část již v dobré víře drženého pozemku pouze k oprávněnosti této držby. Bylo tedy nezbytné držet se způsobu ukončení nájmu, jenž se vztahuje na restauraci, logicky tak, že na druhou část zahrádky lze uplatnit výpovědní důvody pouze v režimu výpovědi z nájmu na dobu určitou. Za daného stavu nebylo ani možno použít pro předčasné skončení nájmu jinou právní úpravu, než jaká se týká prostoru restaurace a první části zahrádky, tedy výhradně úpravu vztahující se k ukončení nájmu na dobu určitou. Smlouva na pronájem zahrádky je funkčně a ekonomicky spojena s provozem restaurace, u které nájemní vztah na dobu určitou dosud trvá, což žalovaný nerozporuje. Právě vzhledem k těmto faktům si strany ujednaly, že nejsou oprávněny smlouvu vypovědět z jiných než ve smlouvě uvedených, či zákonem daných důvodů, tak jako je tomu u smluv na dobu určitou. Co se týká právní roviny, postup dle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku se sice vztahuje na nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, nicméně to neplatí, pokud strany vyloučí možnost smlouvu vypovědět bez důvodu. Pronajímatel tedy je dle § 2310, odst. 1 občanského zákoníku i u této smlouvy na pronájem části zahrádky povinen informovat nájemce jakožto slabší smluvní stranu o tom, co je důvodem k předčasnému ukončení nájemního vztahu. Kromě absence důvodu výpovědi, jednal dále žalovaný v rozporu s § [číslo] odst. 1 věta druhá ve spojení s § 2286, odst. 2 občanského zákoníku, když žalobce nepoučila o jeho právu podat námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jak ze zmiňovaných ustanovení vyplývá, jedná se o obecnou náležitost výpovědi a její absence způsobuje stejně jako chybějící odůvodnění výpovědi její absolutní neplatnost. Vzhledem k výše uvedenému a k neakceptaci námitek žalobce proti výpovědi ze strany žalované žalobci nezbývá, než namítat neplatnost výpovědi soudní cestou. Před určením neplatnosti právního jednání má přednost určení ne/existence práva či právního poměru z neplatnosti takového právního úkonu vyplývajícího. Žalobce tedy ve smyslu ustálené judikatury k ustanovení § 80 o.s.ř. /dříve § 80 písm. c) o.s.ř. žaluje určení, že mezi účastníky tu je i nadále nájemní poměr, a nikoli neplatnost konkrétního právního jednání - výpovědi nájmu ze strany žalované. Následně žalobce podáním ze dne 11.10.2022 doplnil žalobu s odkazem na ust. § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského záko