12 C 212/2011-1280 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalované původně zaplacení částky 2 668 306 Kč s odůvodněním, že bytové jednotky [číslo] [číslo] v bytovém domě na adrese [adresa], jejichž vlastnictví žalobce nabyl na základě smluv o převodu vlastnictví jednotky uzavřených dne [datum] mezi ním a společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa žalované a původní účastnice] (současná žalovaná je univerzálním právním nástupcem této společnosti), byly žalobci předány dne [datum] s vadami, z nichž některé dosud nebyly odstraněny. Žalobce žádal: 1) částku 380 493 Kč z důvodu snížení hodnoty bytů v důsledku stále existujících dále uvedených vad obou bytů; byt [číslo] – 12A: lodžie není odvodněna; na stropě obývacího pokoje je sádrokartonový kastlík; hlučná klimatizační jednotka; rolety z důvodu velké citlivosti na vítr jsou převážně vytažené, proto dochází k nadměrnému ohřívání vzduchu v obytných místnostech slunečním zářením; požární ucpávky nad podhledem v předsíni nejsou provedeny jako těsné; v oknech jsou větrací štěrbiny, které při větru vydávají hluk; kape voda na garážové stání [číslo]; byt [číslo] – 12J: lodžie není odvodněna; rolety z důvodu velké citlivosti na vítr jsou převážně vytažené, proto dochází k nadměrnému ohřívání vzduchu v obytných místnostech slunečním zářením; klimatizační jednotka má jistič z bytu [číslo]; požární ucpávky nad podhledem v předsíni nejsou provedeny jako těsné; v oknech jsou větrací štěrbiny, které při větru vydávají hluk; 2) částku 1 773 000 Kč z titulu smluvní pokuty dle čl. X [číslo] smluv o převodu vlastnictví ke každé bytové jednotce (ve výši 500 Kč denně za období od [datum] do [datum] – za každý byt), tj. smluvní pokutu za porušení povinnosti odstranit nejpozději do [datum] vady uvedené v předávacích protokolech na oba byty; žalobce uvedené porušení povinnosti převodce spatřuje v neodstranění závady spočívající v zatékání do obou bytů (v období od [datum] do [datum]; při formulaci žaloby žalobce předpokládal, že do obou bytů stropem zatékalo do [datum], kdy bylo zatékání odstraněno zvětšením otvoru odtokových kanálů na terase nacházející se nad oběma byty, posléze se však ukázalo, že vada přetrvává) a s neodstraněním vady spočívající v tom, že na lodžii obou bytů zůstává dešťová voda (v období od [datum] do [datum]); 3) ušlý zisk z nájmu bytu [číslo] za období od [datum] do [datum] ve výši 86 720 Kč a za období od [datum] do [datum] ve výši 375 980 Kč, tj. ušlý zisk z nájmu bytu v době, kdy v důsledku zatékání do bytu (stropem z terasy nacházející se nad bytem) bylo přerušeno v prvním uvedeném období užívání bytu stávajícím nájemcem pro odstraňování následků zatečení a kdy v druhém vymezeném období byt nemohl být díky přetrvávajícímu zatékání (ukázalo se, že odvodnění terasy provedené v září 2010 nebylo dostatečné) z hygienických (v bytě se objevily zdraví nebezpečné plísně) a bezpečnostních (průnik vody k elektroinstalaci) důvodů pronajat vůbec; 4) částky 52 113 Kč, která představuje souhrn nákladů spojených s uplatňováním a prokazováním vad bytových jednotek (především vady zatékání do obou bytů stropem z terasy bytu [číslo]), a to částky 6 000 Kč za exekutorský zápis ze dne [datum] k osvědčení stavu věci, částky 12 100 Kč za dva znalecké posudky Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a [datum] ke stanovení snížení hodnoty obou bytů, částky 7 260 Kč za dva znalecké posudky Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a [datum] ke stanovení snížení hodnoty obou bytů, částky 6 093 Kč za znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] o stanovení mikrobiologického stavu a návrhu sanace, částky 12 500 Kč za provedení termovizních měření a detekce rozsahu a příčiny vlhkosti ve zdech bytů [jméno] [příjmení] a částky 8 160 Kč za provedení zkoušky PVC – P hydroizolace terasy metodou [příjmení] test. 2. Žalovaná k žalobě uvedla, že došlo k odstranění všech oprávněně reklamovaných vad s přihlédnutím k tomu, zda jejich odstranění žalobce umožnil. Proto jakýkoliv domnělý nárok žalobce z tohoto titulu neexistuje. Pokud by žalobce požadoval slevu z kupních cen předmětných bytových jednotek, nelze ji v daném případě soudem přiznat, neboť tento nárok je možné požadovat v souladu s ust. § 622 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v tehdy platném znění („ OZ“), pouze v případě výskytu neodstranitelných vad anebo vad odstranitelných, které však nebyly odstraněny. Ani jedna z těchto možností nenastala, neboť žádná z předmětných vytknutých vad nebyla neodstranitelná a veškeré odstranitelné vady předmětných bytových jednotek byly odstraněny. Pokud by žalobce požadoval náhradu škody spočívající ve snížení hodnoty předmětných bytových jednotek, ani tu nelze soudem přiznat, protože jako náhradu škody nelze požadovat to, co lze požadovat na základě práva z odpovědnosti za vady. Tento názor potvrdil také Nejvyšší soud České republiky ve své ustálené judikatuře (srov. např. rozsudek ze dne 24. 4. 2003, sp.zn. 25 Cdo 1618/2001 nebo rozsudek ze dne 30. 8. 2005, sp.zn. 25 Cdo 1612/2004). Co se týče výše tohoto nároku, žalovaná i po částečném zpětvzetí žaloby odmítla určení jeho výše znaleckými posudky pana [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení] [příjmení] ve spojení s posudky pana [příjmení] [jméno] [příjmení], které předložil žalobce. Žalovaná zpochybnila nejen jejich objektivnost, ale také použité metody„ ocenění“. Znalecké posudky jsou dle žalované neodborné, zpracované na velmi nízké úrovni a na určitých místech nejasné. Znalecké posudky byly zpracovány pouze za přítomnosti žalobce a pod jeho vlivem. K nároku na úhradu smluvní pokuty žalovaná odmítla, že by žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu. Zařazení ustanovení čl. 10 věta druhá do smluv o převodu vlastnictví jednotek si žalobce sám vyžádal a především navrhl jeho znění, které nepřipouští vznik nároku na smluvní pokutu ve vztahu k jiným vadám než k těm, které byly výslovně uvedeny (zjištěny) v předávacích protokolech. Veškeré vady, které byly v protokolech zjištěny, byly odstraněny ve stanovené lhůtě a možnost uplatňovat smluvní pokutu tedy nevznikla. K nároku na úhradu ušlého zisku žalovaná uvedla, že tento nárok ve výši 86 720 Kč shledává neodůvodněným, neboť neexistoval důvod, proč byl žalobce nucen v období od [datum] do [datum] zcela přerušit pronajímání předmětné bytové jednotky nájemci, když opravy trvaly pouze několik hodin v rámci dvou dnů 21. a [datum]. Žalobce byl při těchto opravách přítomen a nadto se prokazatelně o provedení oprav dozvěděl nejpozději z e-mailu od pana [příjmení] ze dne [datum]. Žalobce neposkytl součinnost a opravy nikdy formálně nepřevzal, ačkoliv k tomu byl žalovaným vyzýván (např. e-mailem ze dne [datum] prostřednictvím svého právního zástupce, Mgr. Ing. [jméno] [příjmení]). Pokud žalobce dále tvrdí, že bytovou jednotku [číslo] nebylo možné od [datum] do [datum] užívat, a proto mu v tomto období ušel zisk v podobě nájemného, pak žalobce nijak nedoložil, že by měl v předmětném období uzavřenou nájemní smlouvu, kde by bylo dohodnuto nájemné v uvedené výši. Žalobce nijak neprokázal, že byl stav bytové jednotky důvodem ukončení stávajícího nájmu či že by bránil ji znovu pronajmout. Uvedená nájemní smlouva byla nadstandardní a v ní sjednané nájemné zjevně nepřiměřené k tržnímu nájemnému. Nelze automaticky očekávat, že by se dala bytová jednotka znovu pronajmout za těchto nadstandardních podmínek. Dále žalobce ničím neodůvodňuje dobu, po kterou musel bydlet v hotelu, resp. nedokládá, že po tuto dobu byly v předmětném bytě, resp. zároveň v bytové jednotce [číslo] prováděny opravy. Nadto je žalovaný přesvědčen, že žalobce nebyl nucen bydlet v hotelu, když současně vedle předmětných bytových jednotek [číslo] vlastní v [obec] další čtyři bytové jednotky. K nároku nákladů spojených s uplatněním práva z odpovědnosti za vady žalovaná sdělila, že tyto náklady nelze uplatňovat z titulu náhrady škody, jak nesprávně činí žalobce. Dále podle § 599 OZ může kupující uplatnit právo na náhradu nutných nákladů u soudu, jen jestliže náklady oznámí prodávajícímu ve lhůtě uvedené v § 599 odst. 1 OZ. Vzhledem k této lhůtě žalovaná namítla, že tyto nároky nelze uplatňovat u soudu a soudem přiznat, neboť nebyly žalované včas oznámeny. 3. Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 8 ze dne 20. 6. 2017, č.j. 12 C 212/2011-998, byla žaloba zamítnuta a žalobci uložena povinnost k náhradě nákladů řízení. K odvolání žalobce Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 4. 1. 2018, č.j. 29 Co 405/2017-1041, potvrdil rozsudek soudu I. stupně ve výroku o věci samé ohledně částky 1 773 000 Kč a dále ve výroku o věci samé ohledně částky 895 306 Kč zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení. Dovolání žalobce proti předmětnému rozsudku odvolacího soudu proti části, jíž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu I. stupně, bylo usnesením Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2021, č.j. 33 Cdo 2934/2020-1161, odmítnuto. [ulice] stížnost žalobce proti výše uvedeným rozhodnutím byla usnesením Ústavního soudu ze dne [datum], sp.zn. IV. ÚS 1912/21, odmítnuta. 4. Předmětem řízení tedy jsou nyní n