33 C 135/2022-89 — Obvodní soud pro Prahu 8

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostorů. Svůj návrh odůvodnila následovně. Žalobkyně je nájemcem nebytových prostorů sloužících k podnikání v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Karlín, obec Praha, zapsaného na listu vlastnictví [číslo] vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Nájem byl původně založen smlouvou o pronájmu ze dne [datum], následně trval na základě smlouvy o pronájmu ze dne [datum], naposledy pak na základě smlouvy o pronájmu ze dne [datum]. Od počátku nájemního poměru jednala žalobkyně vždy se žalovaným 1, který podle svých slov jednal i jménem ostatní žalovaných, popřípadě s jeho zástupcem. V souvislosti se smlouvou ze dne [datum] uzavřely strany nájemního poměru dohodu o provedení podhledu, jejímž předmětem byly konkrétní stavební úpravy. Dodavatel vybraný pronajímateli provedl úpravy nesprávně. Žalobkyně na to upozornila již počátkem srpna 2020. K opravě však nedošlo, pouze k výmluvám ze strany zástupce pronajímatele. S ohledem na to uplatnila žalobkyně slevu na nájemném od [datum] v rozsahu 50 %. Dne [datum] obdržela žalobkyně listinu označenou jako„ výpověď z nájmu nebytových prostor v domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo]“. K ní vznesla téhož dne námitky. Zástupce pronajímatele sdělil nesouhlas s námitkami dopisem ze dne [datum]. S ohledem na to byla žalobkyně nucena podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Podle žalobkyně nebyl naplněn žádný ze tří uvedených výpovědních důvodů. K důvodu spočívajícímu v neplacení nájemného a záloh na služby uvedla, že zaplatila o slevu snížené nájemné za leden 2022, splatné [datum], v částce 14 250 Kč dne [datum]; dále zaplatila tutéž částku [datum]. K prodlení s platbou nájemného nebo záloh na služby delšímu než jeden měsíc mohlo dojít nejdříve [datum], k tomuto dni však bylo uhrazeno celkem 25 500 Kč na nájemném a 3 000 Kč na zálohách na služby spojené s nájmem, tedy více, než kolik odpovídalo nesníženým úhradám za leden 2022. Dále uvedla, že ze strany pronajímatele nikdy nedošlo k výzvě k odstranění vad nebo jinému upozornění na možné hrubé porušení povinností nájemce žalobkyní. K důvodu výpovědi spočívajícímu v tom, že pronajímatel není schopen vyhovět požadavkům na zlepšování podmínek v prostorech, žalobkyně uvedla, že to je porušením povinností pronajímatele, nikoli nájemce. Jelikož nebyl dán žádný výpovědní důvod, výpověď je neoprávněná. 2. Žalovaný 1 se k žalobě nijak nevyjádřil. Ústních jednání soudu se nezúčastnil. 3. Žalovaný 2 se k žalobě vyjádřil tak, že uplatněný nárok neuznává. Uvedl, že nájemní smlouvu (z roku 2020) nepodepsal ani on, ani žalovaná 3, ač v té době již byli spoluvlastníky nemovitosti. S ohledem na to nejde o právní jednání. Jelikož chybí nájemní smlouva, nelze se domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi podle § 2309 a násl. o. z. Může jít pouze o běžnou určovací žalobu, na níž však žalobkyně nemá naléhavý právní zájem. I pokud by smlouva platně vznikla, pak výpověď byla důvodná, neboť žalobkyně se rozhodla neplatit nájemné a zálohy na služby; celkem za období ledna a února 2022 neuhradila 25 500 Kč, jak vyplývá z tvrzení žalobkyně. Předmětný prostor nemá vady, neexistují podmínky pro prominutí nájemného. Od března 2022 žalobkyně nájemné hradí v plné výši. 4. Soud se při ústním jednání dotazoval žalovaného 2, zda považuje za sporné to, že žalobkyně předmětné prostory užívá a že byly podepsány dokumenty, které žalobkyně předkládá, bez ohledu na to, jaké z toho plynou právní důsledky; žalovaný 2 se k tomu odmítl vyjádřit. Soud se dále při ústním jednání dotazoval žalovaného 2, zda žalovaný 2 má odlišnou skutkovou verzi oproti žalobkyni co se týče toho, kdy a jak byla doručena výpověď z nájmu, jak byly vzneseny námitky a jaká byla reakce, a dále zda tvrdí, že byla žalobkyni dána nějaká výzva k nápravě, ať co do placení nájemného nebo údržby či oprav; žalovaný 2 k tomu všemu sdělil, že netvrdí nic mimo toho, co již sám uvedl. 5. Žalovaná 3 se k žalobě vyjádřila jen tak, že má shodné stanovisko jako její bratr, tedy žalovaný 2. Ústního jednání soudu, kdy byla věc meritorně projednána, se nezúčastnila. 6. Z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění. 7. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako smlouva o pronájmu nebytových prostor, v níž byli jako pronajímatel uvedeni žalovaný 1 a doc. RNDr. [jméno] [příjmení], jako nájemce žalobkyně; předmětem byl nájem prostorů v domě na adrese [ulice a číslo] [číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od [datum] do [datum] pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost; ve smlouvě bylo uvedeno, že ji za stranu pronajímatele podepisuje žalovaný 1 na základě plné moci od doc. [příjmení] (vše zjištěno z uvedené smlouvy). 8. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako smlouva o pronájmu nebytových prostor, v níž byli jako pronajímatel uvedeni žalovaný 1 a doc. RNDr. [jméno] [příjmení], jako nájemce žalobkyně; předmětem byl nájem prostorů v domě a parkovacích míst na adrese [ulice a číslo] [číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od [datum] do [datum] pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost; i v této smlouvě bylo uvedeno, že ji za stranu pronajímatele podepisuje žalovaný 1 na základě plné moci od doc. [příjmení] (vše zjištěno z uvedené smlouvy); podle seznamu příloh smlouvy k ní měla být přiložena plná moc od doc. [příjmení], soudu však předložena nebyla s odůvodněním, že žalobkyně ji nemá k dispozici. 9. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako smlouva o pronájmu nebytových prostor, v níž byli jako pronajímatel uvedeni„ majitelé domu [adresa] v ulici [ulice], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce]“, dále specificky žalovaný 1, jako nájemce pak žalobkyně; předmětem byl nájem prostorů v domě a parkovacích míst na adrese [ulice a číslo] [číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od [datum] do [datum] pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost; nájemné bylo sjednáno na 25 500 Kč měsíčně a záloha na služby ve výši 1 500 Kč měsíčně; ve smlouvě bylo uvedeno, že jejím podpisem se ruší smlouva podepsaná dne [datum]; ve smlouvě bylo uvedeno, že ji za stranu pronajímatele podepisuje žalovaný 1 a na základě plné moci [jméno] [příjmení] (vše zjištěno z uvedené smlouvy); ke smlouvě byla přiložena plná moc datovaná [datum] od žalovaného 1 [jméno] [příjmení], že je„ oprávněn jednat jménem zmocnitele ve věcech správy domu [obec a číslo] [ulice a číslo] čp 504 a to v plném rozsahu s úřady a institucemi s tím spojenými“ (zjištěno z uvedené plné moci). 10. Podle všech tří výše uvedených smluv mělo být nájemné hrazeno na účet [číslo] (zjištěno z výše uvedených smluv). 11. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako dohoda o provedení podhledu v ateliéru hlavní místnosti nebytových prostor, v níž byly strany označeny stejně jako ve shora uvedené smlouvě ze dne [datum]; v dohodě bylo ujednáno zhotovení izolačního podhledu v hlavní místnosti převážně na náklady pronajímatele, specifikováno, jak konkrétně bude podhled proveden, a uvedeno, že bude proveden od června do července 2020 v přesném termínu po dohodě stran; za pronajímatele byla dohoda podepsána [jméno] [příjmení] (vše zjištěno z uvedené dohody). 12. Podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], v katastrálním území Karlín, obec Praha, byli ke dni [datum] žalovaní, a to žalovaný 1 s podílem o velikosti 1/2 a žalovaní 2 a 3 každý s podílem o velikosti 1/4; vlastnické právo žalovaných 2 a 3 bylo do katastru zapsáno dne [datum] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum]; žádná ze stran tento stav nijak nezpochybňovala). 13. Jednatelem žalobkyně s datem vzniku funkce [datum] je Ing. [jméno] [příjmení] (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalobkyně ze dne [datum]). 14. Jednatel žalobkyně [příjmení] [jméno] a [jméno] [příjmení] vedli e-mailovou korespondenci o tom, jak má být proveden izolační podhled (zjištěno z e-mailové korespondence z období [datum] až [datum]), posléze že podhled nebyl řádně proveden a trvá potřeba opravy (zjištěno z e-mailové korespondence z období od [datum] do [datum]). Jednatel žalobkyně zjišťoval dostupnost materiálu pro provedení podhledu a ze strany třetí osoby ([jméno] Kučery) mu bylo sděleno, že takový materiál je skladem k dispozici (zjištěno z e-mailové korespondence z období [datum] až [datum]). 15. Jednatel žalobkyně zaslal žalovanému 1 dopis, v němž poukázal na dlouhodobě neřešené problémy týkající se pronajatých prostor, mj. chybnou montáž akustického stropu, a žádal zjednání nápravy montáže stropu do [datum] s tím, že jinak bude považovat za odsouhlasené snížené nájemního od [datum] o 50 % (zjištěno z dopisu ze dne [datum]). Na to reagoval v zastoupení žalovaného 1 [jméno] [příjmení] tak, že majitelé domu nesouhlasí s jakýmikoli opravami vad na