98 C 273/2018-131 — Obvodní soud pro Prahu 9

1.Žalobce se svým návrhem ze dne [datum] doručeným zdejšímu soudu se domáhal na žalovaném zaplacení 106 786 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Žalobce uvedl, že dne [datum] uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu o nájmu nebytových prostor, přičemž předmětem smlouvy byl nájem nebytových prostor v budově [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce] včetně přilehlých ploch ve dvoře, která byla následně měněna dodatky dne [datum], dne [datum], dne [datum] a dne [datum], když dne [datum] žalovaný podal výpověď, přičemž výpovědní doba doběhla dne [datum]. Žalovaný však žalobci stále dluží nájem za [anonymizováno] [částka] a za únor [částka], oba splatné vždy k 15. měsíce. Vzhledem k tomu, že žalovaný ani po výzvě částku 106 786 Kč nezaplatil, tak podává tuto žalobu. V reakci na přednes žalovaného na ústním jednání [datum] žalobce doplnil, že k zápočtu nedošlo, protože se jedná o pohledávku nejistou. 2.Žalovaný dne [datum] navrhl žalobu zamítnout jako nedůvodnou. [příjmení] je pravda, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvy o nájmu nebytových prostor v budově [adresa] v ul. u [příjmení] [obec a číslo] - [část obce], která byla postupně měněna dodatky ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum], a rovněž je připustil, že smlouvu ukončil výpovědí, která uplynula dne [datum], když ovšem nárok žalobce na zaplacení žalovaného nájmu zanikl zápočtem dne [datum]. Dále uvedl, že došlo k poruše vodovodní přípojky, kterou se do jím pronajaté nemovitosti, přivádí voda, v důsledku které došlo ke zbytečnému úniku vody v ceně 95 983,60 Kč, kterou musel žalovaný [příjmení] zaplatit, což je škoda, která mu vznikla stejně jako náklady na nezbytné práce spojené se zajištěním poruchy ve výši 10 803 Kč. Proto tuto škodu ve výši 106 786,60 Kč vyúčtoval žalobci fakturou se splatností [datum], a protože jí žalobce nezaplatil, tak jí dne [datum] započetl na vzájemnou pohledávku z důvodu nájemného za [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. 3.Vzhledem k tomu, že poučovací povinnost soudu dle § 118a o.s.ř. je upravena jen pro ústní jednání (I.ÚS 212/06), poučil soud na ústním jednání dne [datum] žalobce o jeho povinnosti tvrdit v žalobě všechny právně významné skutečnosti, jimiž vylíčí skutek, na jehož základě uplatňuje svůj nárok (§ 101 odst. 1 o.s.ř.), takže aby zejména doplnil své tvrzení jakým způsobem vypočetl nájem, protože v porovnání s provedeným důkazem nájemní smlouvou toto není jasné, dále z jakých smluvních ustanovení plyne nárok na úrok z prodlení ve výši 0,05% denně a splatnost nájmu 15. dne měsíce, také nechť svá tvrzení prokáže společně s prokázáním vyúčtování nájmu, jak odpovídá nájemní smlouvě a současně vyloží přiléhavost důkazu splátkového kalendáře, který dosud do tvrzení žalobce nijak nezapadá (§ 120 o.s.ř.). Ze stejného důvodu soud poučil i žalovaného, a to aby hodnověrně prokázal havárii vodovodního potrubí, popsal samotnou vadu ze stavebně – technického hlediska, dále také uvedl přesně jak škodu vypočetl, protože tento postup se v vyjádření k žalobě nenachází a prokázal její úhradu. Žalobce ve lhůtě jemu uložené doplnil žalobu tak, že výše nájemného vychází z článku [číslo] smlouvy ve znění dodatku [číslo] podle kterého bylo roční nájemné 691 229 Kč bez DPH, což je 57 602 Kč měsíčně a podle kterého se strany se také dohodly na valorizaci nájmu, která byla žalovanému oznámena dne [datum], a zvedla nájem na 711 966 Kč ročně, tedy na 59 331 Kč bez DPH měsíčně - s DHP byl tedy nájem 71 791 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že část nájmu za leden 2017 byla žalovaným uhrazena, požaduje žalobce jen neuhrazenou část a dále požaduje celý, neuhrazený únorový nájem. Právním důvodem vzniku žalovaného dlužného nájmu je smlouva, i tak předkládá splátkový kalendář, který žalobce požíval místo vystavování faktur, a protože jej žalovaný potvrdil podopisem, tak splatnost měsíčních nájmů je dána tímto splátkovým kalendářem. Výše poplatku z prodlení ve výši 0,05% denně vychází z [číslo] smlouvy, a i když poplatek z prodlení neodpovídá právní úpravě, lze jej považovat za smluvní úrok z prodlení. Nakonec uvedl, že dle 4.2. smlouvy se žalovaný zavázal provádět na své náklady vedle průběžné obvyklé údržby a opravy pronajatých prostor i údržbu a opravy vlastního objektu, ve kterém se pronajaté prostory nachází. Proto byl žalovaný povinen hradit správu a údržbu objektu, a proto žalobce není za škodu odpovědný. Zopakoval, že následný zápočet nemohl být provedený v souladu se zákonem, protože se jednalo o nejistou pohledávku, a odkázal na důkazy. Žalovaný ve lhůtě jemu uložené uvedl, že k havárii došlo v nezjištěné době, pravděpodobně od [anonymizováno] [rok] do [datum], protože v [anonymizováno] [rok] byla provedena poslední kontrola vodovodní šachty, kterou provedl [celé jméno svědka] – zaměstnanec žalovaného. Dne [datum] byl proveden odečet vody [anonymizováno], při kterém bylo zjištěna spotřeba vod 4 093 m3 – které mnohonásobně přesahovala běžnou spotřebu za minulé roky. O situaci byl informován zaměstnanec žalobce – [celé jméno svědka], který dotčenou nemovitost spravuje. Z hlediska stavebně – technického se jednalo o prasklé vodovodní potrubí, které je uložena cca 1,2 – 1,3 m pod zemí, kdy jeho životnost je asi tak 50 let, a havárii lze předcházet jen jeho výměnou, když stáří dotčené nemovitosti žalovaný odhaduje na 200 let. Žalovaný havárii jako pojistnou událost neřešil, a za to jí řešil žalobce, a to neúspěšně. [příjmení] 95 983, 60 Kč je dána odpočtem stočného provedeného ze strany [právnická osoba], které tento odpočet stanovily na základě porovnání průměrné spotřeby vody v pronajatých nebytových prostorách za několik let zpět a tak stanovily odpočet stočného, v rozsahu přesahující zjištěný průměr a dokázal na důkazy. 4.Na ústním jednání dne [datum] soud žalobce poučil dle § 118a o.s.ř. (NS ČR 26 Cdo 5408/2014, 33 Cdo 4513/2015) o jeho povinnosti doplnit svá tvrzení, o to zda žalovaný sdělil žalobci, z jakého důvodu hradil jen část nájmu a kdy se tak stalo, s čímž se žalobce ve lhůtě jemu uložené vypořádala tak, že 36 795, 40 Kč zaplatil žalovaný převodem [datum] a v poznámce platbě žalovaný připojil slovo zápočet a odkázal na důkazy. Žalovaného pak soud poučil o tom, že je nutné vadu stavebně-technicky popsat, tak aby bylo zřejmé, zač vynaložil 10 803 Kč – což se dosud nestalo dostatečně jistým způsobem, s čímž se žalovaný vypořádal tak, že v [anonymizováno] [rok] byla provedena poslední kontrola vodovodní šachty a v nezjištěné době od [anonymizováno] [rok] – [datum], kdy se dostavil k šachtě kontrolor [anonymizováno] odečetl stav vodoměru 4 094 m3, tak došlo k havárii potrubí. Toto množství mnohonásobně přesahovalo dosavadní spotřebu. Jednalo se prasklou vodovodní přípojku ve vlastnictví žalobce, a to mezi vodoměrnou šachtou a pronajatým nebytovým prostorem, bez zavinění žalovaného, žalobce žádné kontroly neprováděl. Náklady spočívají v instalatérských pracích, ve vrtacích pracích a zednických prací a odkázal na důkazy. Označení svědků se soud nakonec nedočkal, proto soud vystačil se svědky [příjmení] a [příjmení], jejichž účast zajistil žalovaný sám na ústní jednání (viz níže) 5.Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: 6.Dne [datum] uzavřeli účastníci smlouvu o nájmu nebytových prostor v objektu [číslo] ul. [anonymizováno], [obec a číslo], dle článku 3 na dobu neurčitou, když v článku 4.2. se žalovaný zavázal provádět na své náklady vedle průběžné a obvyklé údržby a opravy pronajatých prostor i údržbu a opravy vlastního objektu a v článku [číslo] žalobce zavázal provádět a hradit generální a jiné obdobné opravy, nebude-li v konkrétním případě stanoveno jinak, když žalovaný je povinen oznámit žalobci bez zbytečného odkladu jakékoliv závady vyžadující provedení oprav dle tohoto článku a poskytnout pronajímateli nezbytnou součinnost k jejich provedení. Ohledně nájmu si účastníci sjednali v článku [číslo] nájem 600 000 Kč ročně, a dle č.l. 6 meziroční valorizaci ve výši 7% předchozího roku, se splatností 10. dne každého kvartálu, když nájem je splatný kvartálně a nakonec si v článku 9 sjednali, že si žalovaný samostatně sjedná placení nákladů na vodné a stočné s příslušným dodavatelem, v článku 15 si sjednali možnou změnu pouze písemnými dodatky a v článku 11 si sjednali že neuhradí-li žalovaný včas nájemné, tak náleží žalobci poplatek z prodlení ve výši 0,05% z dlužné částky za každý den prodlení (tuto skutečnost má soud za prokázanou z nájemní smlouvy ze dne [datum]). 7.Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě, který úplně nahradil původní článek 6.2., a to tak, že nově je nájemné splatné měsíčně předem do 10. dne měsíce…na základě faktury (tyto skutečnosti má soud za prokázané dodatku [číslo]). 8.Dne [datum] uzavřeli účastníci dodatek [číslo] ke smlouvě, který úplně nahradil původní článek [číslo], protože nově celkové roční nájemné se sjednává dohodou stran ve výši 691 229 Kč, měsíční nájemné pak činí 57 602 Kč bez DPH, a pak si sjednali nový článek 6.3. o valorizaci náj