14 C 107/2019-260 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou došlou ke zdejšímu soudu dne 8. 3. 2019 se žalobkyně domáhaly po žalované zaplacení částky 489 000 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 95 000 Kč od 26. 10. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 11. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 12. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 1. 2019 do zaplacení a z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2018 do zaplacení. Pro svůj nárok žalobkyně uvedly, že dne 15. 9. 2016 uzavřely s žalovanou nájemní smlouvu [číslo] na jejímž základě žalovaná do podání žaloby stále užívala jako prostor sloužící k podnikání nebytový prostor [číslo] nacházející se v 1. podzemním podlaží budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí], s tím že uvedený prostor je v podílovém spoluvlastnictví žalobkyň. Žalovaná se podle čl. 4 nájemní smlouvy a přílohy [číslo] k nájemní smlouvě zavázala platit žalobkyním nájemné ve výši 95 000 Kč měsíčně, a to podle čl. 6 nájemní smlouvy vždy k 25. dni měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné platí. Podle čl. 5 nájemní smlouvy se žalovaná zavázala platit zálohy na služby spojené s nájmem uvedeného prostoru ve výši 14 000 Kč vždy k 31. 3. roku, za který se záloha na služby platí. Pro případ prodlení žalované s jakoukoliv platbou v souvislosti s nájemní smlouvou delšího než 15 dnů se tato podle čl. 14 nájemní smlouvy zavázala zaplatit žalobkyním smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý i jen započatý den prodlení. Žalovaná ke dni podání žaloby dlužila žalobkyním nájemné za měsíce listopad a prosinec 2018 a leden, únor a březen 2019 a zálohy na služby za rok 2018. Žalobkyně vyzvaly žalovanou ke splnění dluhu prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 10. 1. 2019. 2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala. K věci samé uvedla, že již dne 8. 6. 2017 oznamovala žalobkyním, že v předmětných nebytových prostorech došlo k výraznému výskytu plísní. Žalobkyně na výzvy od žalované vesměs nereagovaly. Zaměstnanci žalované si jí stěžovali na problémy s dýcháním a docházelo u nich k častějšímu výskytu respiračních onemocnění. Žalovaná pozvala do nebytových prostor Zdravotní ústav se sídlem v [obec], [IČO], z jehož zprávy vyhotovené dne 14. 6. 2018 vyplynulo, že hygienický limit koncentrace plísní v předmětných prostorech byl několikanásobně překročen, když tato koncentrace činila 1 600 KTJ · m-3. Jelikož žalobkyně na výzvy od žalované k nápravě nereagovaly, uplatnila vůči nim na osobní schůzce dne 14. 9. 2018 právo na prominutí nájemného a nebytové prostory v prosinci 2018 opustila, což žalobkyní oznámila dne 10. 12. 2018. Žalovaná nájem vypověděla bez výpovědní doby, jelikož se prostory staly z důvodů rozporů s hygienickými a stavebními přepisy nezpůsobilými k výkonu činnosti cestovní kanceláře žalované. Nejpozději od dubna 2019 pak neměla do prostorů přístup, neboť žalobkyně vyměnily u vstupních dveří zámkové vložky, což jim vytkla dne 20. 5. 2019. Mimosoudní jednání mezi účastníky řízení o předčasném ukončení nájmu byla ze strany žalobkyň ukončena. Dále žalovaná namítla, že v průběhu nájmu nechala v předmětných prostorech položit demontovatelnou plovoucí podlahu o ploše 210 m2 o hodnotě 158 022 Kč a dále osadila vchod do prostor bezpečnostními dveřmi typu standard 90, za jejichž instalaci zaplatila 16 384 Kč a jejich pozdější hodnotu vyčíslila na 13 434 Kč. Uvedené vybavení zůstalo ve vlastnictví žalované, která však přestala mít do nebytových prostor přístup, na straně žalobkyň tak došlo k bezdůvodnému obohacení. Dále žalovaná namítla, že od ní žalobkyně přijaly kauci ve výši 100 000 Kč podle čl. 7 nájemní smlouvy. 3. Žalobkyně k obraně žalované doplnily, že podle čl. 2 nájemní smlouvy žalovaná prohlásila, že předmět nájmu vyhovuje sjednanému účelu užívání, je si vědoma lokální vlhkosti obvodového zdiva a nemůže z toho důvodu požadovat slevu z nájmu, a dále se žalovaná zavázala aktivně zabraňovat vzniku a rozšiřování vlhkosti v prostoru. Výzva ze dne 8. 6. 2018, na niž žalovaná odkazovala, se vztahovala k jinému nebytovému prostoru. V souvislosti s předmětným nebytovým prostorem žalovaná až do prosince 2018 nevyzývala žalobkyně k odstranění vlhkosti ani jim nevytýkala jiné vady. V dodatcích č. 1 a 2 k nájemní smlouvě se žalovaná zavázala provést opravy a úpravy prostoru včetně opravy svislých konstrukcí, opravy a sanace omítky, opravy izolace stěn proti vodě, opravy tepelné izolace, opravy dveří a dveřích zárubní a opravy podlah, za což jí byla poskytnuta sleva z nájemného ve výši 707 623 Kč. Žalobkyně nevyměňovaly žádné zámkové vložky k nebytovému prostoru ani jinde v domě, naopak žalovaná přes výslovný zákaz žalobkyň podnajala prostor v únoru a březnu 2019 společnosti [právnická osoba], přestože v prosinci 2018 zaslala žalobkyním v obálce klíče od daného prostoru. Od prosince 2018 si žalovaná sjednala nájem nových prostor na adrese [adresa], kam od 1. 1. 2019 umístila svou provozovnu. V rámci mimosoudního jednání o předčasném ukončení nájmu žalobkyně požadovaly zaplacení dlužného nájemného před uzavřením dodatku o zkrácení doby nájmu, což žalovaná odmítla. Kauci sice byly oprávněny podle čl. 7 nájemní smlouvy započíst na dlužné nájemné, avšak nebyly k tomu povinny, stejně jako nebyly do splacení dlužného nájemného povinny kauci vrátit podle čl. 7 nájemní smlouvy. Dále žalobkyně namítly, že žalovaná neuplatnila právo na slevu z nájemného ani prominutí nájemného, nýbrž namísto toho uplatnila právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, a to opožděně. 4. Podáním ze dne 13. 5. 2019 žalobkyně rozšířily žalobu o částku 204 000 Kč jako nájemné za měsíce duben a květen 2019 a poplatek za služby za rok 2019 spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 95 000 Kč od 26. 2. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 3. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 4. 2019 do zaplacení a z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2019 do zaplacení. Rozšíření žaloby soud připustil svým usnesením ze dne 17. 6. 2019, č. j. 14 C 107/2019-58, jež nabylo právní moci dne 18. 6. 2019. 5. Dalším podáním ze dne 3. 9. 2019 ve znění úpravy ze dne 5. 9. 2019 žalobkyně rozšířily žalobu o částku 332 500 Kč jako nájemné za měsíce červen, červenec, srpen a polovinu září 2019 spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 95 000 Kč od 26. 5. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 6. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 7. 2019 do zaplacení a z částky 47 500 Kč od 26. 8. 2019 do zaplacení. Rozšíření žaloby soud připustil svým usnesením ze dne 9. 9. 2019, č. j. 14 C 107/2019-87, ve znění opravného usnesení ze dne 24. 7. 2020, jež nabylo právní moci dne 12. 8. 2020. 6. Podáním došlým soudu dne 23. 7. 2020 ve znění podání ze dne 30. 7. 2020 vzaly žalobkyně podanou žalobu částečně zpět co do částky 7 664 Kč s odůvodněním, že vyúčtování vodného, stočeného a služeb za rok 2018 činilo 29 779 Kč a žalované bylo zasláno přípisem ze dne 29. 4. 2019 se splatností do 31. 7. 2019, žalovaná je však zaplatila až dne 10. 1. 2020. Obdobně vyúčtování vodného, stočného a služeb za rok 2019 činilo 20 336 Kč a žalované bylo zasláno přípisem ze dne 28. 6. 2020 se splatností do 31. 8. 2020. Žalobkyně tak nově požadovaly smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2018 jen do 31. 7. 2019 a z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2019 jen do 31. 8. 2020 a nově požadovaly smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 29 779 Kč od 1. 8. 2019 do 10. 1. 2020 a z částky 20 336 Kč od 1. 9. 2020 do zaplacení. 7. K projednání věci soud nařídil jednání na den 20. 5. 2021, na den 11. 6. 2021 a na den 23. 7. 2021, při nichž provedl dokazování. 8. Z provedeného dokazování a shodných tvrzení účastnic soud zjistil následující pro věc významné skutečnosti. 9. Žalobkyně jako pronajímatelky a žalovaná jako nájemkyně uzavřely dne 15. 9. 2016 nájemní smlouvu [číslo] kterou žalobkyně přenechaly žalované do užívání nebytové prostory [číslo] o rozloze 210 m2 nacházející se v 1. podzemním podlaží budovy [adresa] stojící na pozemku par. [číslo] v k.ú. [obec] v [obec a číslo] na ulici [ulice], jejichž spoluvlastníky byly žalobkyně (čl. 1 a 1.2), a žalovaná se zavázala platit žalobkyním nájemné ve výši podle přílohy č. 1 vždy do 25. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné platí (čl. 1, 4.1 a 6.1). Žalovaná byla oprávněna užívat prostory výlučně jako cestovní kancelář (čl. 2 a 2.3). Žalovaná prohlásila, že se před uzavřením smlouvy podrobně seznámila s pronajatými prostory a jejich stavem, že vyhovují jejím potřebám a záměru a že si je vědoma lokální vlhkosti obvodového zdiva způsobené zejména polohou prostorů pod úrovní okolního terénu, přičemž tato skutečnost nemůže být důvodem pro požadování snížení nájemného. Žalobkyně a žalovaná se zavázaly řešit vlhkost obvodového zdiva společně se stavebním a technickým dozorem žalobkyň. Dále se žalobkyně zavázaly v případě výskytu lokální vlhkosti v rozsahu větším, než bylo běžné v minulých letech, podílet na jejím odstr