15 C 85/2019-212 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala zaplacení částky 255 000 Kč s příslušenstvím z titulu přiměřené slevy z kupní ceny. Svůj nárok odůvodnila tím, že s právním předchůdcem žalované spol. [právnická osoba] (dále jen„ [anonymizováno]“) uzavřela dne [datum] smlouvu o převodu vlastnictví jednotky (dále„ Smlouva“), kdy předmětem převodu byla bytová jednotka [číslo] o velikosti 3+kk o podlahové ploše 72,59 m2, umístěná v prvním nadzemním podlaží domu v ulici v [adresa] v [obec] umístěné na pozemku – zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Byt“). Kupní cena činila 1 925 000 Kč a Byt byl protokolárně předán [datum]. Žalobkyni byla Smlouvou garantována záruka za jakost stavební části domu a stavební části bytové jednotky v délce 36 měsíců. Žalobkyně však prostřednictvím svého syna, který s rodinou [příjmení] užíval, nahlásila dne [datum] a dne [datum] právnímu předchůdci žalovaného reklamaci vad Bytu spočívající ve výskytu plísně v důsledku nadměrné vlhkosti a s tím spojeným chladem v bytové jednotce a neúměrnými náklady na vytápění, kdy prostřednictvím reklamačního protokolu byly dne [datum] popsány vady - plíseň na zdech, podlahách a nábytku s tím, že má žalobkyně vážné podezření na špatné zateplení. Žalobkyně dne [datum] vyzvala k řádnému vyřízení reklamace, přičemž dne xanon [číslo] žalovaná na základě místního šetření změřila vlhkost vzduchu termokamerou v hodnotě 73- 75% a uzavřela, že provedení zateplení budovy je v pořádku a ke vzniku plísní dochází v důsledku nedostatečného větrání místností a reklamaci tudíž v plném rozsahu zamítla. Žalovaná reklamaci zamítla s odkazem na odborné stanovisko [anonymizováno] dne [datum] s vysvětlením, že tato společnost je generálním dodavatelem projektu a pro žalovanou zajišťuje řešení reklamací. Žalobkyně s vyřízením reklamace nesouhlasila, obrátila se na soudního znalce [příjmení] [celé jméno znalce], který zjistil závažné vady bránící v řádném užívání objektu, kdy realizace díla Bytu není v souladu s projektovou dokumentací, zejména v oblasti tepelných izolací obvodových stěn s vyjádřenou pochybností o řádné tepelné izolaci vlastních podlah bytu, když naměřené povrchové teploty konstrukcí dokazují nezpochybnitelné vady na zateplení objektu. Žalovaná znalecké závěry zpochybnila a navrhla prověřit hodnoty sledováním dle umístěných měřáků do Bytu pro monitorování teploty a vlhkosti, což žalobkyně odmítla a zaslala žalované dne [datum] předžalobní výzvu k opravě Bytu nebo poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Toto však žalovaná se zpochybněním závěrů znalce odmítla. Žalobkyně proto oslovila dalšího znalce a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zjistil následující vady – nedokončení zateplení objektu u paty domu, nedostatečná tloušťka zateplení podlah, nedostatečně provedená úprava předokenních žaluzií nebo nedostatečná úprava přechodu otvorů a stěny. Termovizním měřením zjistil znatelné snížení povrchové teploty zejména v oblasti napojení otvorů na obvodovou stěnu s prokázáním hrozícího rizika růstu plísní a povrchové kondenzace. Účelně vynaložené náklady na opravu vyčíslil na částku 255 000 Kč. Žalovaná i druhý znalecký posudek dne [datum] zpochybnila s tím, že nebyla zodpovězena otázka skutečné příčiny, případně otázka řešení. Žalobkyně už nadále uplatňuje u žalované pouze slevu z kupní ceny i s ohledem na přístup žalované k procesu řešení zjištěných vad. 2. Žalovaná podáním ze dne [datum] nárok žalobkyně zcela odmítla, potvrdila, že na přijatou reklamaci ze dne [datum] reagoval zamítavě generální dodavatel žalované dne [datum] – [právnická osoba], kdy hlavním důvodem zamítnutí bylo zjištění vlhkosti v Bytě vlhkoměrem [anonymizováno] [číslo] v rozmezí 73- 75%, přičemž obvyklá vlhkost vzduchu v obytných místnostech je do 60% a zjištěná vlhkost vzduchu je tudíž příčinou tvorby plísní. Ke správnému užívání vybízí příručka uživatele bytového a nebytového prostoru, k jejímuž dodržování se žalobkyně zavázala v článku V. odst. 1 Smlouvy, která jednoznačně a srozumitelně upozorňuje na to, že je třeba zajistit udržování mikroklimatických podmínek (zejména vnitřní teplotu vzduchu a relativní vlhkost vzduchu) dle účelu místnosti dané projektovou dokumentací, přičemž pro obývací místnosti by relativní vlhkost vnitřního vzduchu měla být kolem 50% a hodnoty nad 60% odpovídají venkovnímu prostředí a jsou důsledkem výskytu plísní. Žalovaná také uvedla, že od kolaudace Bytu do předání byl tento po dobu dvou let temperován a nebyl zjištěn jakýkoli projev plísně. Žalovaná po obdržení prvního znaleckého posudku navrhovala na vlastní náklady osadit do Bytu měřáky pro monitorování teploty a vlhkosti od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], což bylo žalobkyní odmítnuto stejně jako schůzka se zkušeným specialistou včetně možnosti preventivního zajištění změny vnitřního mikroklimatu. I druhý posudek žalovaná zpochybnila, neboť nekonstatoval příčinu reklamované plísně, když je evidentní, že důvodem je neřešená zvýšená vlhkost. Žalovaná oslovila k posouzení závěrů znaleckého posudku svého znalce, avšak žalobkyně jí v tomto směru odmítla poskytnout součinnost. 3. Při jednání dne [datum] bylo zahájeno dokazování, které bylo obsahem jednání i ve dnech [datum], [datum], [datum] a [datum] bylo ve věci rozhodnuto. 4. Soud provedl následující důkazy: úplný výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka [číslo], smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum], předávací protokol ze dne [datum], příručka uživatele bytové jednotky a nebytového prostoru, příloha [číslo] – reklamační protokol, emailová korespondence ze dne [datum], xanon [číslo] s přílohou, vyúčtování nákladů – zúčtovací období 2016, oznámení o převzetí právního zastoupení a výzva k vyřízení reklamace ze dne [datum], dopis [právnická osoba] ze dne [datum] s přílohou, dopis žalované ze dne [datum], dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum], dopis žalované ze dne [datum], dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum], [datum] s podacím lístkem, dopis žalované ze dne [datum] včetně pověření k zastupování, dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum] s podacím lístkem, dopis žalované ze dne [datum], znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne [datum], znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne [datum], výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka [číslo], smlouva o převodu vlastnictví jednotky, kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne [datum], daňový doklad ze dne [datum], výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum] - [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], kupní smlouva ze dne [datum], dodatek ke znaleckému posudku [číslo] 2018 ze dne [datum], dokumentace skutečného provedení č. výkresu AS 401, AS 402, AS 301, výslech svědka [celé jméno svědka], výslech svědka [celé jméno svědka], výslech znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], výslech znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. 5. Na základě provedených důkazů a skutečností, které účastníci označili za nesporné, zjistil soud následující skutkový stav. 6. Žalobkyně uzavřela s právní předchůdkyní žalované – [anonymizováno] smlouvu o převodu vlastnictví jednotky – Smlouva dne [datum], jejímž předmětem byl převod jednotky [číslo] byt o velikosti 3+kk o podlahové ploše 72,59 m2 umístěné v prvním nadzemním podlaží domu – Byt s podílem na společných částech domu včetně sklepa za kupní cenu 1 925 000 Kč včetně DPH se zárukou 36 měsíců za jakost stavebních části domu při dodržení pravidel užívání uvedených v příručce uživatele bytové a nebytové jednotky a se začátkem běhu záruční doby ode dne předání Bytu. [anonymizováno 5 slov] vymezil, že prodávající neodpovídá za vady na Bytě, které po převzetí byly způsobeny kupujícím nebo jinou osobou užívající Byt nebo mají původ v nevhodném užívání Bytu v rozporu s účelem, pro který je určen nebo v nedostatečné údržbě Bytu nebo byly způsobeny neoprávněným zásahem třetí osoby nebo byly způsobeny neodvratitelnými událostmi (Smlouva ze dne [datum]). Příručka uživatele bytové jednotky a nebytového prostoru (dále jen„ příručka“) zavazovala uživatele bytů řídit se projektovou dokumentací a příručkou a zajišťovat udržování mikroklimatických podmínek, zejména vnitřní teploty vzduchu a relativní vlhkosti vzduchu dle účelu místnosti dané projektovou dokumentací. Uživatelé byli upozorněni, že po dokončení výstavby obsahuje novostavba poměrně vysoké procentu tzv. technologické vody, která postupně vysychá po dobu několika let. K jeho eliminaci je nutné provádět pravidelné intenzivní větrání bytů, zvláště v první topné sezóně. V praxi to znamená udržovat relativní vlhkost vzduchu mezi 45- 55%. Při nižší vlhkosti pod 40% dochází u truhlářských výrobků k viditelnému sesychání, hodnoty nad 65% odpovídají venkovnímu prostředí (možný výskyt plísní apod.). [příjmení] množstvím vzdušné vlhkosti může být podnícen vznik plísní a deformací zabudovaných dřevěných komponentů a tento jev nebude uznán jako záruční závada. Uživ