19 C 7/2020-101 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobou podanou u soudu dne [datum] se žalobkyně proti původnímu žalovanému, hlavnímu městu [obec], [IČO], sídlem [adresa], domáhala, aby soud určil, že výpověď z nájmu bytu, specifikovaného ve výroku I. tohoto rozsudku je neplatná. Svůj návrh odůvodnila tím, že mezi žalobkyní a llavním městem Prahou byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu bytu č. [spisová značka] [číslo] [rok] na dobu neurčitou, kterou původní žalovaný uzavřel jako vlastník uvedeného domu. Dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď z nájmu bytu [číslo jednací], ze dne [datum rozhodnutí] z důvodu, že žalovaná hrubě porušila svou povinnost vyplývající z nájmu bytu tím, že předmětný byt dala do podnájmu třetím osobám bez souhlasu pronajímatele. Žalobkyně podala proti této výpovědi písemně námitky ze dne [datum], ve kterých vyjádřila svůj nesouhlas s výpovědí. Žalobkyně v námitkách uvedla, že po podpisu nájemní smlouvy byt protokolárně převzala od správcovské [anonymizována dvě slova], když předtím složila zálohu na byt ve výši 1 325 000 Kč. Předmětný byt měl být do konce roku 2018 privatizován, byl ale ve špatném stavu, odhad nákladů na rekonstrukci byl tehdy cca 500 000 Kč. Protože došlo ke změně politické reprezentace ve vedení [anonymizováno] [obec], byla privatizace bytů zastavena, stavební úpravy nebyly úředně povolovány, žalobkyně se proto do bytu nenastěhovala. Své povinnosti z uzavřené nájemní smlouvy však plnila. Rekonstrukci bytu odložila do vyřešení toho, kdy a zda vůbec k privatizaci dojde a za jakých finančních podmínek. Dne [datum] bylo upozorněním sousedů bydlících na stejném patře, kde se nachází předmětný byt, zjištěno, že v bytě bez souhlasu a vědomí žalobkyně po dobu asi dvou měsíců bydlí asi 6 závadových osob se psem, které v domě dělaly nepořádek a hluk. Dveřní kování vstupních dveří do bytu bylo zjevně poškozeno a zámek byl vyměněn. Žalobkyně ještě téhož dne podala trestní oznámení u Policie ČR, kde je věc vedena pod [číslo jednací]. Policie téhož dne provedla místní šetření, uvedla soupis a identifikaci nelegálně se zdržujících osob v bytě. Uvedeným osobám údajně byt pronajala třetí osoba, [jméno] [příjmení], kterou poznaly kdysi v hospodě. Jemu údajně platily nájem. Podle zjištění Policie ČR, tato osoba neexistuje. Ostatní osoby mají podle policie kriminální minulost, znají se z výkonu trestu. Žalobkyně namítla neexistenci výpovědního důvodu uváděného žalovaným, popřela, že by předmětný byt nebo jeho část dala do podnájmu třetím osobám, uzavřenou nájemní smlouvu s žalovaným nijak neporušila a sama se cítí být v postavení poškozené. 2. K výzvě soudu, aby žalobkyně doložila naléhavý právní zájem na požadovaném určení, pak žalobkyně podáním ze dne [datum] doplnila, že naléhavý právní zájem na požadovaném určení spatřuje v tom, že sama uzavřenou nájemní smlouvu nijak neporušila, výpověď z nájmu předmětného bytu by pro ni měla závažné osobní a finanční dopady, včetně nemožnosti zajištění dostupného bydlení. Žalobkyně znovu opakovala, že reagovala na nabídku a včetně kauce uhradila žalované částku 1 325 000 Kč, žádné vlastní bydlení neměla a nemá, podala proto dne [datum] nabídku na předmětný byt, jejíž součástí bylo také čestné prohlášení, podle něhož nesměla mít a nemá nevypořádané závazky vůči žalovanému, nesměla být nájemcem, podnájemcem, ani vlastníkem jiného bytu, složit jistotu a uzavřít závazek, že byt převezme v takovém stavu, v jakém se nachází. Ve výběrovém řízení žalobkyně uspěla, žalovaný jí vyzval, aby na jeho účet složila první nájemné, což žalobkyně splnila. Nejednalo se přitom o byt, který by žalobkyně již dříve, jako nájemce, užívala. S ohledem na vynaložené finanční prostředky a nutnost dále platit pravidelně nájem a zálohy na služby, vycházela žalobkyně z faktického stavu, že předmětný byt byl poslední dva až tři roky neužíván, byl prázdný a před rekonstrukcí a byl velmi zanedbaný, když předběžný odhad nákladů na rekonstrukci činil minimálně 500 000 Kč. Při prověřování možnosti rekonstrukce jí bylo pronajímatelem sděleno, že povolení k úpravám se nevydávají až do doby rozhodnutí o definitivním termínu privatizace. Vzhledem k tomu, že náklady potřebné na rekonstrukci bytu převyšovaly možnosti žalobkyně, která musela rovněž počítat v případě privatizace se zaplacením kupní ceny za uvedený byt, rekonstrukci odložila. V březnu 2019 však bylo předsedkyní Bytového družstva [anonymizováno] [část obce] sděleno, že nová politická reprezentace [anonymizováno] [obec] má představu celou privatizaci zrušit. Za daného stavu tedy žalobkyně s bytem nijak nenakládala. Bylo jí známo, že nemůže podle uzavřené nájemní smlouvy byt dále pronajmout a že žalovaný by tedy teoreticky mohl uplatnit sankci propadnutí peněžité jistoty. Skutečnost, že se do bytu nabouraly žalobkyni neznámé osoby, s nimiž nikdy nepřišla do styku a tento protiprávní stav sama nezpůsobila, smlouvu neporušila, nasvědčuje, že výpovědní důvod uplatněný žalovaným není dán. Žalobkyně má za to, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná a neplatná. 3. Dalším podáním ze dne [datum] pak žalobkyně reagovala na dopis původního žalovaného ze dne [datum], v němž jí bylo sděleno, že dala byt do podnájmu třetím osobám bez souhlasu pronajímatele, čímž porušila nájemní smlouvu. Tím, že dne [datum] podala žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu, pak porušila pravidla postupu při prodeji bytových jednotek, bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví [anonymizováno] [obec]. Původní žalovaný s odkazem na tyto podmínky uvedl, že se vedení soudního sporu neslučuje s těmito podmínkami a proto se žalobkyně stala neoprávněným nájemcem. Žalobkyně v tomto podání uvedla, že vzhledem k výpovědi z nájmu bytu jí nezbývalo, než se v propadné zákonné lhůtě domáhat neplatnosti a neoprávněnosti této výpovědi u soudu. 4. Podáním, došlým soudu [datum] pak žalobkyně specifikovala žalobní petit, jehož vydání se ve věci domáhala, jak je uveden ve výroku I. rozsudku.. 5. Původní žalovaný, [anonymizováno] [obec], se k žalobě vyjádřil tak, že žalobkyně se žalobou domáhá určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu a tvrdí a dokládá naléhavý právní zájem na takovém určení. Podle názoru původního žalovaného však ust. § 2290 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zák. (dále jen „o.z.“) upravuje žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, která se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Podle žalovaného, pokud žalobkyně ve svém podání brojí proti uplatněným výpovědním důvodům, musí tak činit žalobou na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. 6. Po podání žaloby došlo k převodu vlastnického práva k bytovému domu, v němž se nachází předmětný byt a dne [datum] nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí pro [osobní údaje žalovaného] sídlem [adresa svědka] (dále jen„ žalovaný“). Soud rozhodl o právním nástupnictví na straně žalované. Ve svém podání ze dne [datum] žalovaný odkázal na výpověď z nájmu bytu ze dne [datum]. Z podkladů, které byly žalovanému předány původním žalovaným, vyplývá, že byt nebyl žalobkyní osobně využíván, tato jej bez vědomí pronajímatele podnajímala dalším osobám, které jí měsíčně v hotovosti hradily podnájemné 16 000 Kč. Statutárním zástupcům žalovaného je dále známo, že před těmito osobami v bytě bydlel [celé jméno svědka], který se dne [datum] dostavil do místnosti, ve které probíhalo jednání představenstva žalovaného s žádostí o zapůjčení pumpičky na jízdní kolo a sdělil přítomným, že od ledna do května či června 2019 v předmětném bytě bydlel, tento byt mu pronajímal [celé jméno svědka] za 11 000 Kč měsíčně. Dále uvedl, že má v domě stále poštovní schránku se svým jménem, kterou si chodí pravidelně vybírat, jelikož má od ní klíč. Dle názoru žalovaného osoby, které v bytě bydlely, užívaly byt s vědomím žalobkyně a výpověď tak dle jeho názoru byla oprávněná. 7. Provedeným dokazováním soud zjistil, že ke dni podání žaloby bylo jako vlastník budovy [adresa] v k.ú. [část obce], [ulice a číslo], zapsáno [územní celek]. Na základě usnesení [anonymizováno] [územní celek] [číslo] ze dne [datum] ke způsobu pronájmu bytů v domech nesvěřených městským částem, navržených k prodeji jako technologicky-funkční celek, [jméno] [územní celek] schválila způsob pronájmu bytů v těchto domech dle přílohy [číslo] [číslo] tohoto usnesení. Podle přílohy č. l usnesení pak bylo vyhlášeno výběrové řízení o nejvhodnější nabídku na uzavření smlouvy o nájmu bytů dle bodu II. této přílohy za účelem výhradně vlastního bydlení, popř. k bydlení členů domácnosti účastníka. V těchto přílohách rovněž byly stanoveny podmínky výběrového řízení, lhůty k podávání nabídek. Žalobkyně dne [datum] na základě informací od [celé jméno svědka], realitního makléře, podala nabídku k bytu [číslo] v domě [adresa], v ulici [ulice], v [obec a číslo], a nabídla první měsíční nájemné ve výši 1 325 000 Kč. V tomto výběrovém řízení žalobkyně uspěla a dne [datum] byla mezi hlavním městem Prahou, jako pronajímatelem a žalobkyní, jako nájemcem, uzavřena smlouva o nájmu bytu