24 C 133/2022-37 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se žalobou podanou k Obvodnímu soudu pro Prahu 9 dne [datum] domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu a náhrady nákladů řízení. V žalobě uvedl, že žalovaní 2) a 3) jsou vlastníky bytu [číslo] o dispozici [anonymizováno] o celkové užitné ploše [výměra] v 6. podlaží domu na adrese [ulice a číslo], [část obce], [PSČ] [obec a číslo] (dále jen„ Byt“). Žalovaný 1) podniká v oblasti realit. Žalovaný 1) na základě smluvního vztahu se žalovanými 2) a 3) uzavřel se žalobcem dne [datum] smlouvu označenou jako„ podnájemní smlouva“, a to za účelem bydlení v Bytě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Dne [datum] uzavřeli žalobce se žalovaným 1) druhou„ podnájemní smlouvu“ k Bytu, s platností od [datum] do [datum]. Dne [datum] doručil žalovaný 1) žalobci listinu označenou jako„ výpověď podnájemní smlouvy“, ve které odkázal na„ podnájemní smlouvu“ ze dne [datum] a uvedl, že tato smlouva skončí ke dni [datum]. Žalobce je toho názoru, že smlouvy označené jako„ podnájemní smlouvy“ je třeba po právní stránce posoudit jako smlouvy o nájmu Bytu. Žalobce měl od začátku zájem uzavřít nájemní smlouvu na Byt, ale ze strany žalovavého 1) mu nebyla dána jiná možnost, než uzavřít„ podnájemní smlouvu“. Žalobce tvrdí, že účelem postupu žalovaných bylo obcházení zákonné ochrany nájemce bytu. Výpověď ze dne [datum] je podle žalobce neoprávněná, neboť odkazuje na„ podnájemní smlouvu“ ze dne [datum], jejíž platnost ke dni podání výpovědi již uplynula. Současně důvod výpovědi odporuje § 2288 o.z. a výpověď neobsahuje poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a [anonymizováno] přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Ustanovení čl. II. smlouvy ze dne [datum] a smlouvy ze dne [datum], která upravují možnosti předčasného ukončení smlouvy, představují podle žalobce zakázaná ujednání ve smyslu § 2239 o.z. 2. Žalovaní 2) a 3) se k žalobě vyjádřili podáním ze dne [datum], ve kterém navrhli, aby byla žaloba ve vztahu k nim zamítnuta. Namítají, že nejsou pasivně legitimovaní, a žalobu považují za nedůvodnou. Nikdy neměli v úmyslu vstoupit do smluvního vztahu se žalobcem a do smluvního vztahu vstoupili pouze se žalovaným 1). Smluvní vztah mezi nimi a žalovaným 1) považují za nájemní a smluvní vztah mezi žalovaným 1) a žalobcem za podnájemní. Odmítají, že by účelem jejich postupu bylo obcházení zákonné ochrany nájemce bytu, kdy žalobce byl seznámen s tím, že uzavírá podnájemní smlouvu, že žalovaný 1) není vlastníkem a že trvání podnájmu je závislé na trvání nájmu Bytu. Upozorňují, že žalovaný 1) v pořadí druhou smlouvu označenou jako„ podnájemní smlouva“ uzavřel se žalobcem dne [datum] na dobu určitou do [datum], přestože věděl, že tato doba přesahuje trvání titulu, který žalovaného 1) opravňoval k přenechání Bytu žalobci k užívání. Oznámením ze dne [datum] totiž žalovaní 2) a 3) žalovaného 1) informovali o tom, že jejich smluvní vztah založený„ nájemní smlouvou“ ze dne [datum], která byla uzavřena na dobu určitou do [datum], skončí ke dni [datum], neboť nemají zájem o prodloužení smlouvy. 3. Žalovaný 1) se k žalobě vyjádřil podáním ze dne [datum], ve kterém navrhl, aby soud žalobu zamítl. Uvedl, že provozuje službu [anonymizována dvě slova], v jejímž rámci vlastníkům bytů nabízí obstarání veškerých administrativních a logistických záležitostí spojených s nájmem bytu. Jedná se o legitimní obchodní model, jehož účelem není obcházení zákonné ochrany nájemce bytu. Služba [anonymizována dvě slova] je proklientsky zaměřená služba, kdy si vlastník bytu za smluvenou odměnu fakticky zajišťuje bezstarostnost a jistotu příjmu. Smlouvy uzavřené se žalobcem dne [datum] a dne [datum] považuje za smlouvy podnájemní. Žalobce sám je podnikatelem v oblasti realit. Žalobce nejednal poctivě a v dobré víře. Na výpověď ze dne [datum] žalobce reagoval teprve dne [datum], na žalovaného 1) se obrátil více než půl měsíce po podání žaloby a do té doby ponechal žalovaného 1) v domnění, že Byt vyklidí. V této souvislosti namítá porušení prevenční povinnosti ze strany žalobce ve smyslu § 2900 o.z. a zásady neminem laedere. Jednání žalobce nemůže požívat právní ochrany. Dále zdůrazňuje, že ve smlouvách uzavřených se žalobcem byla užívána terminologie, která reflektuje vůli stran podřídit se zákonným ustanovením o podnájmu. Služba [anonymizována dvě slova] nenaplňuje znaky zprostředkování ve smyslu § 2445 odst. 1 o.z. Odkazuje se na zásadu legální licence a ústavně zaručenou ochranou podnikání a na uzavřené smlouvy je ve smyslu § 574 o.z. třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. 4. Soud jednal dne [datum] za přítomnosti právních zástupců žalobce i žalovaných. 5. Na počátku jednání vzal žalobce žalobu proti žalovaným 2) a 3) zpět. Soud proto ve vztahu k žalovaným 2) a 3) postupoval podle § 96 odst. 2 věty prvé o.s.ř. a řízení v uvedeném rozsahu ve výroku I. tohoto rozsudku zastavil. 6. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 7. Účastníci označili za nesporné, že žalovaní 2) a 3) jsou vlastníky Bytu. Dále označili za nesporné, že dne [datum] a dne [datum] byly mezi žalobcem a žalovaným 1) uzavřeny smlouvy označení jako„ podnájemní smlouvy“. Předmětem dokazování proto zůstal zejména obsah a povaha uzavřených smluv a způsob ukončení smlouvy ze dne [datum]. 8. Žalovaní 2) a 3) se žalovaným 1) uzavřeli dne [datum] smlouvu označenou jako„ nájemní smlouva“. Ve smlouvě se žalovaní 2) a 3) označení jako„ pronajímatel“ zavazují přenechat žalovanému 1) označenému jako„ nájemce“ Byt,„ aby jej nájemce za úplatu přenechal do užívání třetím osobám, a nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné.“ V čl. II. odst. 2 nájemce prohlásil, že„ předmětem jeho podnikání je, mimo jiné, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, a v rámci tohoto předmětu podnikání, a na základě souhlasů pronajímatele vyjádřeného podpisem této smlouvy, přenechá byt za úplatu třetím osobám.“ Podle čl. III odst. 1 smlouvy byla smlouva uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Podle odst. 2 téhož ustanovení se platnost smlouvy automaticky prodlužuje, jestliže ani jedna ze smluvních stran písemně neoznámí druhé straně alespoň 6 měsíců před skončením smlouvy, že na pokračování smlouvy nemá zájem. 9. Oznámením ze dne [datum] žalovaní 2) a 3) žalovanému 1) sdělili, že nemají na pokračování smlouvy zájem (Nájemní smlouva mezi žalovanými 2. a 3. a žalovaným 1. ze dne [datum], Oznámení ze dne [datum]). 10. Žalobce označený jako„ podnájemce“ se žalovaným 1) označeným jako„ správce“ uzavřeli dvě smlouvy označené jako„ podnájemní smlouva“. Smlouvy byly uzavřeny na dobu určitou, pro období na sebe bezprostředně navazující. Smlouva ze dne [datum] (dále jen„ Smlouva [číslo]“) byla uzavřena pro období od [datum] do [datum], smlouva ze dne [datum] (dále jen„ Smlouva [číslo]“) byla uzavřena pro období od [datum] do [datum]. Podle čl. I. 2. Smlouvy [číslo]„ Správce touto smlouvou přenechává Podnájemci byt, uvedený v odst. 1 tohoto článku smlouvy, aby jej dočasně užíval za účelem bydlení, a Podnájemce se zavazuje platit Správci cenu za podnájem.“ Podle čl. II. odst. 3 Smlouvy [číslo]„ Kterákoli ze smluvních stran je dále oprávněna ukončit smluvní vztah písemnou výpovědí, založený touto smlouvou, písemnou výpovědí, a to z jakéhokoli důvodu nebo i bez uvedení důvodu, počínaje dnem účinnosti této smlouvy. Výpovědní doba činí pro obě smluvní strany tři (3) měsíce a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně.“ (Podnájemní smlouva ze dne [datum] včetně Protokolu o předání nemovitosti, Podnájemní smlouva ze dne [datum], Rezervační smlouva – podnájem ze dne [datum]). 11. Spolu se-mailem ze dne [datum] žalovaný 1) zaslal žalobci výpověď smlouvy, ve které jako předmět výpovědi označil smluvní vztah plynoucí ze Smlouvy [číslo] dále uvedl, že výpovědní doba 3 měsíce běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co je výpověď doručena podnájemci, den zániku podnájmu je tedy [datum]. Současně žalobce vyzval k zajištění vyklizení bytu ke dni zániku smlouvy. V doprovodném e-mailu pak žalovaný 1) konstatoval, že vlastník Bytu si nepřeje Byt dále pronajímat (E-mailová zpráva ze dne [datum], Výpověď podnájemní smlouvy ze dne [datum]). 12. Žalovaný 1) poskytuje službu [anonymizována dvě slova], kterou prezentuje na svých internetových stránkách. Na nich v sekci Časté dotazy k dotazu„ Co když budu byt potřebovat před koncem smlouvy?“ uvádí následující:„ Život je někdy nepředvídatelný, a pokud by nastala situace, kdy byt budete potřebovat zpět, máte jistotu výpovědní lhůty několika měsíců. Pokud budete spěchat, na všem se dá dohodnout. S běžným nájemníkem by to byla nepříjemná situace, ale my jsme přeci Dokonalý nájemník a chápeme, že plány se mění:).“ (Kopie stránky žalovaného 1.). 13. Žalobce je realitní makléř (Print-screen ze stránky žalobce, Osvědčení žalobce o získání profesní kvalifikace v oboru realitní zprostředkovatel). 14. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém s