52 C 225/2021-104 — Obvodní soud pro Prahu 9

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal na žalované zaplacení částky 112.239 Kč s příslušenstvím, z titulu nedoplatku vyúčtování příspěvků vlastníka na správu domu a pozemku. Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek (dále také SVJ), který jako zákonný zástupce činí správce domu [adresa] [číslo] v [obec], ve domě [adresa] a [adresa] pak žalovaná vlastní, celkem 3 bytové jednotky, a to číslo [číslo]. Žalovaná je povinna platit stanovené příspěvky na správu domu a činnost SVJ, žalovaná však tuto svou povinnost neplnila. Správa budovy, ve které se byt žalované nachází, se řídí stanovami žalobce schválenými dne [datum], které obsahují v příloze také pravidla pro tvorbu předpisů úhrad a pravidla pro tvorbu rozpočtů společenství. Dle čl. XIV odst. 2 písm. b) Stanov je člen SVJ povinen hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku. Součástí stanov jsou Pravidla pro tvorbu předpisu úhrad, dle kterých vlastník bytu přispívá na Dlouhodobou zálohu na opravu majetku (DZOM), Správu, Mzdový fond, Vodoměry a Splátku oken. Všechny předpisy úhrad, souvisejících s byty pak obsahují položky na dlouhodobou zálohu na opravu majetku (DZOM), Správu, Mzdový fond, Vodoměry a Splátku oken. Splatnost těchto plateb je stanovena k 28. dni příslušného měsíce. K bytové jednotce [číslo] je předpis úhrad, souvisejících s bytem č. [číslo], platný od [datum] a je stanoven na částku 7.413 Kč, z toho měsíční platby obnáší 5.058 Kč. Žalovaná předepsané platby do fondů za období 10/ 2020 až 04/ 2021 nehradila, ani zčásti a za uvedené období vznikl na platbách dluh 35.406 Kč. K bytové jednotce [číslo] je předpis úhrad, souvisejících s bytem [číslo] platný od [datum], a je stanoven na částku 7.734 Kč, z toho měsíční platby obnáší 5.142 Kč. Žalovaná předepsané platby do fondů za období 8/ 2020 až 04/ 2021 nehradila, ani zčásti a za uvedené období vznikl na platbách dluh 46.278 Kč. K bytové jednotce [číslo] je předpis úhrad, souvisejících s bytem [číslo] platný od [datum], a je stanoven na částku 6.915 Kč, z toho měsíční platby obnáší 3.395 Kč. Žalovaná předepsané platby do fondů za období 8/ 2020 až 04/ 2021 nehradila, ani zčásti a za uvedené období vznikl na platbách dluh 30.555 Kč. Za období 8-12 2020 představuje dlužná částka na příspěvcích do fondů u všech tří bytů celkem 57.859 Kč. Za období 1-4/ 2021 představuje dlužná částka na příspěvcích do fondů u všech tří bytů celkem 54.380 Kč. Při ústním jednání žalobce doplnil, že pravidla pro výpočet příspěvku na správu domu a pozemku, pro žalované období, byla schválena na shromáždění společenství vlastníků dne [datum] a dne [datum]. Celková jistina dluhu činí žalovanou částku 112.239 Kč. Žalovaná dlužnou částku neuhradila ani na základě předžalobní upomínky ze dne [datum]. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, neboť uplatněný nárok neuznala, ani částečně. K věci žalovaná uvedla, že společenství (žalobce), prostřednictvím zejména jeho majoritních vlastníků, kterým je zejména pan [příjmení] a jeho [právnická osoba] plus, soustavně neplní povinnosti správce budovy a nepředávají vyúčtování záloh za služby. V posledních dvou letech neproběhla žádná řádná schůze shromáždění a nebylo předloženo řádně ani vyúčtování za roky 2018 a 2019. Až po podání žaloby, toto bylo straně žalované dodáno. Účetní závěrky byly založeny do sbírky listin až v červnu 2021. [příjmení] žalovaná má za to, že není třeba podávat žalobu pro nesrozumitelnost stanov, které jsou podkladem, protože na jednu stranu je ve stanovách napsáno, že tuto výši stanoví shromáždění, a na druhé straně je pak příloha těchto stanov, ve které je napsáno, že tu výši určuje jednostranně výbor. Proto toto ustanovení, resp. tato příloha, je v rozporu s kogentním ustanovením zákona. Současně jde o vnitřně rozporný dokument, a jde o zdánlivost. I kdyby o zdánlivost nešlo, pak by byla podkladová rozhodnutí, kterými bylo rozhodnuto o výši těch příspěvků, absolutně neplatná pro zneužití práva. Stranou žalovanou byla namítána dvě rozhodnutí, prvním je zápis ze shromáždění společenství vlastníků z [datum], a poté zápis ze shromáždění společenství vlastníků z [datum]. Žalovaná má důvodné podezření, že dochází k falšování těchto zápisů. Žalovaná komunikuje s jinými menšinovými vlastníky, když je vedena řada dalších soudních řízení a v jednom řízení byl žalobcem dodán zápis ze stejného shromáždění z roku 2014, ovšem byl jiný, i když se stejným datem. Pokud by žalovaná pohledávka byla shledána jako platná, pak žalovaná namítala, jako procesní obranu, započtení, přičemž protipohledávka má spočívat ve smluvní pokutě, plynoucí z §13 odst. 2 zák. [číslo]. Když jde o nedodání vyúčtování k bytu [číslo] za rok 2018, celkem tedy byla vznešena procesní obrana, a to započtení ve výši 43.050 Kč. Žalovaná má za to, že v předchozích letech, zejména za byt [číslo] významně přeplácela, a to s ohledem na to, že výše příspěvků je stanovena jednostranně ze strany žalobce, jako dvojnásobná, než v okolních domech. Zadruhé má strana žalovaná za to, že žalobce falšuje rovněž vyúčtování. Pokud jde o reklamace, strana žalovaná má k dispozici vyúčtování zálohových plateb za rok 2019, které bylo doručeno včas. Nicméně poté, dne 23. 1., byla dodána oprava s tím, že důvodem námitek bylo, že žalovaná evidovala vyšší částku, kterou hradila na zálohách. Bylo předloženo opravné vyúčtování, ovšem datované opět k [datum], kdy bezdůvodně vedle toho, byly změněny podíly složek tak, jak jsou předložena obě dvě vyúčtování. K námitce započtení, PZ žalované sděluje, že jde o započtení částky v celkové výši 43.050 Kč a je započítávána na pohledávky, které zde byly vzneseny v souvislosti s bytem [číslo]. Dále žalovaná namítala, že žádné investiční záměry v tomto domě s výjimkou oken, na která se platí zvlášť, nejsou realizovány už po dobu 4 let. Žalovaná namítala, že nedošlo ke shromáždění, ani k jeho svolání a jeho případnému svolání žalobce, respektive většinový vlastník pan [příjmení] a jím ovládaná společnost s ručením omezeným, Modus plus, efektivně brání. Na základě shora uvedeného, žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v plném rozsahu. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek, domu [adresa] - [číslo] v obci [obec] a činí tak správu těchto domů. Dále bylo nesporné, že žalovaná vlastní 3 bytové jednotky, a to [číslo] v domě na adrese [adresa], dále [číslo] v domě na adrese [adresa], [obec]. 4. Mezi účastníky bylo sporné, zda má žalobce nárok na příspěvek na správu domu a pozemku, u tří bytových jednotek v [obec], které vlastní žalovaná. A to za byt [číslo] v období 10/ 2020 – 4/ 2021, ve výši 35.406 Kč, za byt [číslo] v období 8/ 2020 – 4/ 2021, ve výši 46.278 Kč a za byt [číslo] v období 8/ 2020 – 4/ 2021, ve výši 30.555 Kč. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalované vznikla povinnost, zaplatit žalobci žalovanou částku 112.239 Kč. 5. Nesporným skutkovým tvrzením účastníků a z výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. [obec], na [list vlastnictví], má soud za prokázané, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky [číslo] bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v obci [obec], ulice třída [anonymizováno], dále je žalovaná vlastníkem i bytové jednotky [číslo] v domě [adresa] v obci [obec], ulice třída [anonymizováno], tedy v domech, ve kterých je správcem žalobce (SVJ). 6. Tvrzením žalobce, z výpisu z obchodního rejstříku žalobce, z Pravidel pro tvorbu předpisů úhrad, ze Zápisu shromáždění vlastníků ze dne [datum] a ze dne [datum] a dále ze Stanov společenství vlastníků ze dne [datum]. Zejména z článku XVII, bod 1) Stanov, má soud prokázáno, že příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy za služby, popřípadě další platby, platí členové společenství v částkách a termínech stanovených k tomu příslušným orgánem společenství na účet společenství, nerozhodne-li shromáždění o placení na účet správce. Dále dle čl. XIV odst. 2 písm. b) Stanov je člen SVJ povinen hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku. Součástí Stanov ze dne [datum], byla i Pravidla pro tvorbu předpisů úhrad, ze kterých má soud prokázáno, že jsou tvořeny položkami: DZOM, splátkou oken, mzdovým fondem, správou a vodoměry, dále SLUŽBY pak obsahují položky, energie společných prostor, studená voda, TUV, ohřev TUV a topení. Výši předpisu a záloh určuje a sděluje vlastníkům, orgán společenství. Tvrzením žalobce a ze Zápisu ze shromáždění vlastníků ze dne [datum], má soud prokázáno, že byl schválen investiční záměr pro rok 2015 přítomnými spoluvlastníky ve výši 93,43%, a to konkrétně položky: DZOM na 55 Kč/m2, splátka za 1 okno na 101 Kč, splátka na balkonovou sestavu na 141 Kč (když splátky skončí v roce 2022), dále mzdový fond na 178 Kč/byt, správa 130 Kč/byt, vodoměry 48 Kč/byt, dále za SLUŽBY byl schválen předpis za energii společných prostor z vlastnického podílu v Kč/m2, studená voda dle spotřeby v minulém roce v jednotce, TUV dle spotřeby v minulém roce v jednotce, ohřev TUV dle spotřeby TUV v roce předchozím a topení dle nákladů na topení v jednotce v roce předchozím, a to s účinností od [datum]. Tvrzením ža