26 C 101/2020-186 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně požadovala, aby soud určil neplatnost výpovědi z 20. 12. 2019 (doručené 30. 12. 2019) z nájemní smlouvy nebytových prostor z 22. 7. 2004, kterou jí žalovaná dala pro zanedbání běžné údržby předmětu nájmu, když výpovědní důvod nebyl dán a nebyl ve výpovědi řádně specifikován, když žalovaná ve výpovědi neuvedla konkrétně a určitě v čem by měly spočívat nedostatky běžné údržby. Výpověď je neplatná, když výpověď za žalovanou podepsal právní zástupce na základě plné moci z 4. 12. 2019, ačkoliv smlouvu o poskytování právní pomoci žalovaná s právním zástupcem uzavřela 5. 12. 2019. Plná moc byla všeobecnou (generální) plnou mocí a o jejím udělení muselo rozhodnout zastupitelstvo, které tak neučinila. 2. Žalovaná uvedla, že nájem řádně vypověděla. Podáním z 26. 4. 2021 žalovaná podala vzájemný návrh s požadavkem, aby žalovaná předmět nájmu vyklidila, když nájemní vztah zanikl nejpozději k 1. 8. 2017, nová nájemní smlouvy nebyla uzavřena, dodatek č. 8 z 20. 11. 2018 neexistuje, když ke dni uzavření dodatku již neexistovala nájemní smlouva. V dodatku č. 8 bylo dohodnuto, že„ doba trvání účinnosti nájemní smlouvy, uvedená v čl. II odst. 4, se prodlužuje do 30. 9. 2031“, nájemní smlouva však žádné ustanovení čl. II odst. 4 vůbec neobsahuje a stejně tak neobsahuje ustanovení o„ době trvání účinnosti“. Dodatek č. 8 upravuje neexistující ustanovení se záměrem upravit doposud ve smlouvě nepoužitý pojem. Vzhledem k tomu, že do 31. 12. 2019 se žalobkyní neuzavřela smlouvu o společném postupu (žalobkyně nevyzvala k jejímu uzavření), podle níž mělo dojít k realizaci příslušných oprav, a nájemní smlouva byla vypovězena, lze mít za to, že opravy už nebudou realizovány a to z důvodů ležících na straně žalobkyně. 3. Spornými skutečnostmi bylo: - zda nájemní vztah trval k době dání výpovědi z 20. 12. 2019, kterou žalobkyně obdržela 30. 12. 2019, a zda trval i v pozdějším období - otázka výpovědi jako hmotněprávního úkonu, tj. zda výpověď jako hmotněprávní úkon byla řádně učiněna, - zda výpovědní důvod byl ve výpovědi řádně specifikován, - zda byl dán výpovědní důvod uvedený ve výpovědi z 20. 12. 2019, - zda je žalobkyně povinna nebytové prostory vyklidit. 4. Z důkazů soud zjistil: - 22. 7. 2004 – žalovaná pronajala žalobkyni nebytové prostory v budově bývalé základní školy [adresa] a [adresa] v [obec a číslo], [anonymizováno] ulici na dobu určitou 5 let od prvního dne měsíce následujícího po podpisu smlouvy oběma smluvními stranami (tj. od 1. 8. 2004 do 1. 8. 2009); pokud by žalobkyně projevila do 2 měsíců do skončení sjednané doby pronájmu písemně u žalované zájem na dalším prodloužení nájmu, dohodly se účastnice, že nájem bude prodloužen o dalších 5 let, pokud se do skončení první sjednané pětileté doby dohodnou v písemném dodatku o výši nájemného (důkaz smlouvou o nájmu nebytových prostor z 22. 7. 2004; v protokolu o předání a převzetí z 22. 7. 2004 bylo uvedeno u budovy [číslo] – rozbité sklo do světlíku, místnost [číslo] – rozbitá jedna tabule okna; více o stavu oken v budovách nebylo nic v protokolu uvedeno; v nájemní smlouvě se žalobkyně zavázala provádět běžnou údržbu, aniž by účastnice blíže uvedly, co za běžnou údržbu považují; zásahy prováděné nad rámec běžných oprav a údržby mohla žalobkyně provést pouze s předchozím písemným souhlasem žalované; žádost se žalobkyně zavázala doložit rozpočtem a ostatními informacemi potřebnými k posouzení účelnosti jejího záměru; ve smlouvě se žalovaná zavázala žalobkyni předmět pronájmu předat ve stavu způsobilém k užívání), - 31. 1. 2005 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 1 na změnu výše nájemného (důkaz dodatkem č. 1; dodatek neměnil sjednanou dobu nájmu), - 15. 7. 2005 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 2 ohledně odkladu splátek nájemného (důkaz dodatkem č. 2; dodatek neměnil sjednanou dobu nájmu), - 29. 3. 2006 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 3 ohledně odkladu splátek nájemného (důkaz dodatkem č. 3; dodatek neměnil sjednanou dobu nájmu), - 18. 6. 2006 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 4 ohledně výše nájemného s ohledem na rozšíření pronajatých prostor (důkaz dodatkem č. 4; dodatek neměnil sjednanou dobu nájmu), - 31. 8. 2006 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 5 ohledně výše nájemného s ohledem na rozšíření pronajatých prostor (důkaz dodatkem č. 5; dodatek neměnil sjednanou dobu nájmu), - 30. 10. 2006 – se účastnice dohodly, že žalobkyně na své náklady provede stavební úpravy na své náklady specifikované ve smlouvě s tím, že po dobu trvání nájemní smlouvy je bude odepisovat v souladu s § 28 odst. 2 ZDP žalobkyně (důkaz smlouvou o provedení stavebních úprav z 30. 10. 2006), - 19. 10. 2007 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 6 ohledně výše nájemného s ohledem na rozšíření pronajatých prostor (důkaz dodatkem č. 6; dodatek neměnil sjednanou dobu nájmu), - 20. 6. 2008 – účastnice uzavřely dodatek č. 1 ke smlouvě o provedení stavebních úprav z 1. 8. 2007 (důkaz dodatkem č. 1 z 20. 6. 2008), - 31. 12. 2008 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 7, ve kterém se dohodly na změně doby trvání nájemního vztahu, tj. čl. III odst. 1 tak, že nájem sjednávají na dobu určitou 13 let, tj. do 30. 9. 2021 (důkaz dodatkem č.7; dodatek změnil sjednanou dobu nájmu na dobu 13 let, tj. do 30. 9. 2021), - 20. 11. 2018 – účastnice uzavřely k nájemní smlouvě z 22. 7. 2004 dodatek č. 8, ve kterém se dohodly na změně doby trvání nájemního vztahu do 30. 9. 2031 (důkaz dodatkem č. 8, ve kterém účastnice použily formulaci„ doba trvání účinnosti nájemní smlouvy, uvedená v čl. II odst. 4, se prodlužuje do 30. 9. 2031“ – pokud soud hodnotil tuto formulaci, výkladem projevu vůle soud dospěl k závěru, že vůle smluvních stran směrovala k prodloužení doby trvání nájemního vztahu do 30. 9. 2031 a to s ohledem na právě takto konkrétně uvedené datum) s tím, že do 31. 12. 2019 se zavázaly uzavřít smlouvu o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav a s tím, že pokud nebudou nezbytné opravy realizovány v souladu s tímto dodatkem a smlouvou o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav v plném rozsahu do termínu 30. 6. 2021 z důvodů ležících na straně žalobkyně, že bude ust. čl. II. odst. 2,1 (tj. doba trvání nájemního vztahu do 30. 9. 2031) bez náhrady zrušeno, - 10. 4. 2007 – [titul] [jméno] [příjmení], [právnická osoba] sdělil žalobkyni k oknům budovy [ulice], že konstrukce špaletových oken do ulice [ulice] i dalších dřevěných oken do dvorní části objektu je vlivem stáří a zanedbané obnově lakovaných povrchů v havarijním stavu (důkaz dopisem z 10. 4. 2007; poznámka soudu – první sdělení o špatném stavu oken), - 7. 2. 2013 - žalovaná převzala dopis žalobkyně z 1. 2. 2013 se žádostí žalobkyně o uzavření dohody vedoucí ke stanovení postupu při řešení dožilého technického stavu oken v budově [ulice a číslo], když sice provádí běžnou údržbu, ale bude nutné provést výměnu oken (důkaz dopisem z 1. 2. 2013), - 23. 2. 2017 - žalobkyně žalovanou upozornila na havarijní stav oken budovy [ulice a číslo] a [ulice a číslo] (vyjma rekonstruovaných půdních vestaveb), kdy většina z nich je zkřížená a nejdou buď vůbec, nebo jen zčásti uzavřít, že některá okna musela uzavřít vruty napevno, u části oken došlo k vydrolení tmelu a občas vypadne sklo (důkaz dopisem z 23. 2. 2017), - 16. 3. 2017 - žalovaná sdělila žalobkyni, že se bude jejím podnětem ohledně technického stavu budov [ulice a číslo] a [ulice a číslo] zabývat s tím, že vhodným postupem je vypracovat odborný posudek na celkový stav objektu a projektovou dokumentaci, která by byla podkladem pro vytvoření finanční rezervy a začlenění do plánu oprav (důkaz dopisem z 16. 3. 2017), - srpen 2018 – Ing. [jméno] [příjmení] zpracovala odborný posudek na stav budov [ulice a číslo] a [ulice a číslo], mimo jiné oken (důkaz odborným posudek ze srpna 2018; Ing. [příjmení] stav 119 oken budovy [ulice a číslo] označila za havarijní a zpracovala cenový odhad nákladů na výměnu těchto oken na [částka] s DPH; další vyčíslená částka se týkala oprav střechy nad objektem [ulice a číslo]), - 13. 9. 2018 - žalobkyně žalované zaslala odborný posudek na technický stav objektů s předběžnou cenou opravy je cca 19 000 000 Kč (důkaz dopisem z 13. 9. 2018), - 26. 10. 2018 - znalec doc. Ing. [jméno] [příjmení] zpracoval na vyžádání žalované znalecký posudek o stavu oken budovy [ulice a číslo] se závěrem, že stav dřevěných je havarijní, když většina oken je původních, většina z nich je starých více než 100 let a jsou za hranicí životnosti (znalec popsal stav oken, např. některá musela být pevně zafixována, protože jejích otevíráním by mohlo dojít k vypadnutí křídla, degradace nosných rámů oken je příčinou případného vypadnutí okenních křídel, a proto byly již v části objektů odmontovány okenní kliky, že nezjistil okna, která by nevykazovala degradaci a porušení výplní oken, apod.). Ing. [příjmen