9 C 409/2020-132 — Obvodní soud pro Prahu 10

1. Žalobkyně se žalobou, podanou k podepsanému soudu dne 26. 10. 2020, ve znění jejího doplnění ze dne 25. 11. 2020, domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 22 500 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění žaloby uvedla, že s žalovanou uzavřela dne 25. 4. 2019 smlouvu o nájmu bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], která byla následně změněna Dodatkem [číslo] ze dne 24.02.2020. Žalobkyně společně s první úhradou nájemného, dne 24. 4. 2019, složila žalované finanční jistotu ve výši 15 000 Kč. Žalobkyni byla dne 10. 3. 2020 doručena výpověď z nájmu s tím, že výpovědní doba měla činit 3 měsíce a měla uplynout dne 10. 6. 2020. Žalobkyně žalované uhradila nájemné za celý měsíc červen 2020 v celkové výši 15 000 Kč. Na základě dohody mezi žalobkyní a žalovanou došlo ke skutečnému ukončení nájemního vztahu dne 15. 6. 2020, jak vyplývá z předávacího protokolu, dle kterého byl předmět nájmu řádně vrácen pouze s jedinou připomínkou, a to že byla údajná potřeba drobných oprav malby. Strany se při předání bytu dohodly, že složená kauce bude neprodleně vrácena. Manžel žalobkyně po ukončení nájemního vztahu rekapituloval dohodu stran a poskytl žalované platební údaje k vrácení finanční jistoty a nespotřebované části již uhrazeného nájemného za měsíc červen 2020, (tj. 15 000 Kč měsíčně / 30 dní = 500 Kč denně, přičemž nájemní vztah byl ukončen k 15. dni v měsíci, tzn., nespotřebovaná část nájemného činí 500 Kč x 15 dní = 7 500 Kč), a to formou e-mailu ze dne 15. 6. 2020. Žalovaná však složenou finanční jistotu, jakož ani přeplatek na nájemném žalobkyni nevrátila, ačkoliv k tomu byla žalobkyní vyzvána. 2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne 27.01.2021 uvedla, že nárok neuznává, navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná žalobkyni skutečně zaslala výpověď z nájmu z důvodu chystaného prodeje s odkazem na čl. 4 nájemní smlouvy, nicméně nájemní smlouva možnost ukončení nájemního vztahu z tohoto důvodu neznala. Právní zástupkyně žalobkyně se proto se žalovanou spojila s tím, že i když byla výpověď neplatná, v rámci právní jistoty navrhuje uzavřít dohodu o narovnání, ve které si smluvní strany pokračování nájemního vztahu potvrdí, k čemuž následně došlo. Žalobkyně poté byt až do počátku června 2016, kdy se manžel žalobkyně popral se svým soudem, byt standardně užívala. Žalobkyně na to reagovala přípisem označeným jako„ Ukončení nájemní smlouvy“ ze dne 8. 6. 2020, který odeslala žalované následujícího dne. Tentokrát to však byla žalovaná, kdo žalobkyni upozornil, že osobní vztahy se sousedy nejsou důvodem k předčasnému ukončení nájmu. Žalobkyně se ovšem i přesto z bytu vystěhovala, přičemž žalovaná ji opakovaně upozornila, že faktické vystěhování z bytu není důvodem ukončení nájmu, nicméně žalobkyně na vystěhování trvala. V reakci na následně zaslané požadavky na vrácení kauce ji žalovaná, tentokrát již písemně, upozornila, že výpověď není platná, že ji neakceptuje a nájemní vztah trvá bez ohledu na to, zda byt fakticky užívá či nikoliv. Žalobkyně byla upozorněna, že kauce bude použita na úhradu následujících nájmů. Žalovaná dále uvedla, že dle jejího přesvědčení nedošlo k ukončení nájemního vztahu výpovědí a ani dohodou. K ukončení nájemního vztahu nedošlo ani v důsledku dopisu žalobkyně ze dne 8. 6. 2020, a pokud by mělo, došlo by k ukončení nájmu až po uplynutí tříměsíční výpovědní doby. V reakci na podanou žalobu zaslala žalovaná žalobkyni dne 26. 1. 2021 e-mail, ve kterém jednak oznámila použití složené kauce na dlužný nájem, jednak jí zaslala vyúčtování vodného a stočného s tím, že k vyúčtování elektřiny může dojít až po vyúčtování ze strany poskytovatele služby, tj. v průběhu března 2021. Tvrzení žalobkyně ohledně okolností skončení nájemního vztahu jsou smyšlená. Navíc pokud by se žalobkyně domnívala, že nájemní vztah skutečně skončí dne 10. 6. 2020 v důsledku výpovědi žalované, těžko by žalované zasílala ukončení nájmu z důvodu rvačky manžela se sousedem dne 9. 6. 2020. 3. Ve věci byl dne 08.září 2021 vyhlášen pod č.j. [číslo jednací] rozsudek, kterým soud I. stupně žalobě v plném rozsahu vyhověl a přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, když soud uzavřel, že k ukončení nájmu došlo v souladu s ust. § 2292 o. z. dne 15. 6. 2020, kdy došlo k předání bytu žalovanou žalobkyni nazpět a o této skutečnosti byl téhož dne sepsán předávací protokol, kde se konstatuje, že došlo k předání klíčů od bytu.. Vzhledem k tomu, že (jak vyplývá z předávacího protokolu), byt nebyl při předání nikterak poškozen, až na známky běžného opotřebení - nutnost drobných oprav maleb, které představuje běžné opotřebení bytu při jeho užívání, a dále vzhledem k tomu, že žalobkyně žalované na nájemném ničeho nedluží (naopak má na nájemném přeplatek), je žalovaná v souladu s ust. § 2254 odst. 2 o. z., povinna žalobkyni vrátit celou uhrazenou kauci, kdy ve smyslu ust. § [číslo] odst. 2 věta druhá, od poskytnutí, tj. od složení jistoty - 24.4.2019, kdy s ohledem na prodlení má žalobce v souladu s ust. § 513 o.z. ve spojení s ust. § 1970 o.z. jednak nárok na úhradu úroku, jehož požadovaná výše odpovídá ciz. zák. ustanovení § 2254 odst. 2 věta druhá o.z. (viz. statistika ČNB), i zákonného úroku z prodlení dle § 1968 a § 1970 o.z., ve výši dle ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., od data 01.07.2020, kdy byla v emailu ze dne 15.06.2020 žalovaná vyzvána k vydání částky do 15ti dnů. Jelikož bylo nájemné uhrazeno na měsíc červen 2020 dopředu, když však nájem skončil ke dni 15. 6. 2020, je tak žalovaná povinna dále žalobkyni vrátit nespotřebovanou část uhrazeného nájemného, která byla vyčíslena částkou ve výši 7 500 Kč (tj. 15 000 Kč měsíčně / 30 dní = 500 Kč denně, přičemž nájemní vztah byl ukončen k 15. dni v měsíci, tzn., nespotřebovaná část nájemného činí 500 Kč x 15 dní = 7 500 Kč). Jelikož se žalovaná s úhradou obou těchto částek ocitla ve smyslu § 1968 o. z. v prodlení, vznikl tak žalobkyni dle ust. § 1970 o. z., dále nárok na úhradu úroku z prodlení. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, které bylo odvolacím soudem shledáno důvodným, a proto usnesením Městského soudu v Praze ze dne 23.02.2022, č.j. 91Co 426/2021-96 byl rozsudek soudu i. stupně zrušen a věc byla tomuto soudu vrácena k dalšímu řízení. Usnesení nabylo právní moci dne 31.03.2022 Odvolací soud uzavřel, že právní posouzení věci ze strany soudu I. stupně nebylo správné, neboť nájemní vztah mezi účastníky nemohl zaniknout vyklizením a protokolárním předáním bytové jednotky jednateli žalovaného dne 15. 6. 2020. Soudu I. stupně v dalším řízení uložil, aby se nejprve zabýval předběžnou otázkou, zda mohla žalobkyně vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou z důvodu změny okolností, z nichž při vzniku závazku strany zřejmě vycházely ve smyslu ustanovení § 2287 o. z. Pokud dospěje k závěru, že žalobkyní tvrzené okolnosti (fyzické napadení manžela žalobkyně sousedem) výše uvedené podmínky nenaplňují, bude se zabývat ještě tím, zda mezi účastníky nedošlo k tvrzené dohodě o ukončení nájmu v důsledku založeného návrhu dohody o narovnání ze dne 15. 6. 2020. Pokud by nájem pokračoval i po dni 15. 6. 2020, žalobkyně měla nadále povinnost hradit smluvené nájemné. Za současné důkazní situace zůstává jisté jen to, že nájemní vztah mezi účastníky zanikl nejpozději uplynutím doby, na kterou byl sjednán (30. 4. 2021). 4. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění: 5. Z Výpisu z OR na žalovanou soud zjistil, že [jméno] [příjmení] je jednatelem (statutárním orgánem) žalované (Výpisem z OR na žalovanou). 6. Z Nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne 25. 4. 2019 soud zjistil, že předmětem nájmu je bytová jednotka [číslo] byt, o velikosti 3+KK, o celkové podlahové ploše 73,3 m², v budově v třetím nadzemním podlaží budovy [adresa], rodinný dům, v části obce Levín, která je součástí pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na adrese [adresa], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu. K bytu náleží parkovací stání [číslo]. Žalovaná přenechala tento předmět nájmu do užívání žalobkyni. Nájemné bylo stanoveno ve výši 15 000 Kč měsíčně plus poplatky v e výči 1000 Kč měsíčně zálohovou platbou, dále byla stanovena finanční jistota ve výši 15 000 Kč (poškození bytu/nedoplatky na nájmu/platbách), kterou nájemce zaplatí před podpisem smlouvy. Smlouva byla uzavřena od 1. 5. 2019 do 30. 4. 2020 s možností dalšího prodloužení, a to opakovaně. Smlouva může být ukončena dohodou nebo odstoupením od smlouvy či výpovědí ze zákonných důvodů. Dle čl. 4 Smlouvy má nájemce právo Smlouvu vypovědět v případě, kdy se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze Smlouvy zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Účinky výpovědi nastávají dnem doručení písemného oznámení Pronajímateli o výpovědi … (…), dle čl. 4 výpovědní doba činí 3 měsíce. Dle čl. VII. Smlouva může být měněna nebo doplněna pouze písemnými číslovanými dodatky ke Smlouvě, podepsanými oprávněnými zástupci obou Smluvních stran. (Nájemní smlouvou ze dne 25. 4. 2019). 7. Z