9 C 208/2019-656 — Okresní soud v Písku

Žalobkyně se domáhala proti žalovanému zaplacení částky celkem 1 116 600 Kč se zákonným úrokem z prodlení z titulu slevy z kupní ceny za vady nemovitosti. Žalobu podrobně odůvodnila tím, že v srpnu 2018 si od žalovaného koupila dům, přičemž byla před koupí ujištěna, že tento dům je po celkové rekonstrukci. Též z realitní nabídky realitní kanceláře bylo zřejmé, že dům byl kompletně rekonstruován. Kupní smlouva byla uzavřena dne 23. 8. 2018 za kupní cenu 2 290 000 Kč. Žalobkyně byla informována, že dům je v dobrém stavu a vhodný k bydlení, žalovaný neinformoval žalobkyni o žádných vadách. Po nastěhování žalobkyně zjistila závady, které oznámila žalovanému. Žalobkyně si nechala zpracovat odborná vyjádření, podle kterých je v nemovitosti řada skrytých vad, a v těchto odborných vyjádřeních jsou také vyčísleny náklady na odstranění těchto vad. V žalobě žalobkyně specifikovala celkem 33 vad, a to: trhliny v konstrukcích domu způsobené přetížením základů nebo jejich nerovnoměrným sedáním nebo nerovnoměrným sedáním jednotlivých částí stavby trhliny stěn domu od koncentrace napětí, trhliny zděných stěn od smršťování a dotvarování nadměrné deformace krovu zaplavení povrchu terénu v okolí objektu a proniknutí vody do objektu a do konstrukcí zatékání do fasád s omítkou nebo se zateplovacím systémem vadnými krycími konstrukcemi (oplechování, krycí desky apod.) pronikání velkého množství vody pod krytinu šikmé střechy zatékání do konstrukcí vlivem chybějící nebo vadně odvodněné hydroizolace umístěné pod krytinu šikmých střech zatékání vody z koupelny (mokrého provozu) do podlah a stěn trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kontaktní zateplovací systémy vypadávání spárovací hmoty trhliny ve spárovací hmotě lepeného obkladu poruchy u napojení povrchových úprav z různých materiálů mezi sebou a na navazující konstrukce deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti nedostatečné vybavení předmětného objektu či bytu z hlediska požární bezpečnosti hořlavé materiály umístěné v okolí krbu nebo komínového tělesa předmětného objektu nedostatečná zvuková izolace obvodových konstrukcí domu nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy tepelné mosty v obvodových konstrukcích vysoké náklady na vytápění domu kondenzace vodní páry na okenních rámech a zasklení riziko růstu plísní v rozích a koutech místností riziko růstu plísní na stěnách za nábytkem nebezpečné koncentrace radonu z podloží, azbest, legionella elektroinstalace - bytové a domovní rozvody silnoproudu elektroinstalace - zásuvky a svítidla elektroinstalace – ochrana před bleskem chyby revize elektroinstalace vytápění – chyby v kotlích, kamnech a krbech na tuhá paliva vytápění – vady v rozvodech vytápění a otopných tělesech vzduchotechnika – chyby v odtahu vzduchu z kuchyní a hygienických místností vodovod - chyby v rozvodech kanalizace – chyby v rozvodech nepovolená stavba (stavba není zanesena v katastru nemovitostí) Dále uvedla, že v soupisu vad nemovitosti uvedené v rámci odborného vyjádření nazvaného VADY NEMOVITOSTI (dále též jen VN) je na straně 7 u každé zjištěné skryté vady uvedena částka potřebná na sanaci dané vady. Právě v tomto odborném vyjádření nazvaném VADY NEMOVITOSTI jsou uvedeny veškeré zjištěné skryté vady, jakož i předpokládané skryté vady, pro jejichž potvrzení je třeba provést další diagnostiky. Výsledek kontroly nemovitosti je zachycen dále v dokumentu nazvaném TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI (dále též jen TPN), který hodnotí zjištěné aktuální poruchy nemovitosti jako takové, zatímco dokument označený jako VADY NEMOVITOSTI blíže specifikuje, zda některé z těchto poruch současně naplňují definici skrytých vad. Odborným vyjádřením dále byly zjištěny vady v dokumentaci vztahující se k nemovitosti spočívající v tom, že žalobkyni nebyly ze strany žalovaného předány, případně byly předány v neodpovídajícím stavu, dokumenty, a to kolaudační rozhodnutí, projektová dokumentace či pasport objektů, průkaz energetické náročnosti budovy, revize elektroinstalace, revize či kontrola spalinových cest a revize kotle na tuhá paliva, přičemž náklady na opatření chybějící či na opravu chybné dokumentace byly vyčísleny na částku 58 000 Kč. Při stanovení adekvátní výše slevy z kupní ceny žalobkyně vycházela z odborných vyjádření, ve kterých byly náklady na sanaci skrytých vad vyčísleny na částku v minimální výši 964 000 Kč bez DPH a náklady na sanaci skrytých vad nemovitosti a vad v dokumentaci tedy byly na základě dokumentu VADY NEMOVITOSTI vyčísleny celkem na částku 1 166 600 Kč. Výše přiměřené slevy z kupní ceny by tedy měla odpovídat alespoň této částce. Přiměřenou slevu z kupní ceny žalobkyně vůči žalovanému uplatnila dne 11. 4. 2019, tedy bez zbytečného odkladu poté, co se o vadách nemovitosti dozvěděla z odborných vyjádření. Oznámení vad bylo žalovanému doručeno dne 13. 4. 2019. Žalovaný se proti žalobě bránil tvrzením, že stav prodané bytové jednotky odpovídá jejímu stáří a na nemovitosti se vady nevyskytují, nýbrž se jedná o běžné opotřebení, rovněž kupní cena sjednaná v kupní smlouvě odpovídala stáří a stavu nemovitosti. Navíc se jednalo o starý dům a žalobkyně se s jeho stavem seznámila, což potvrdila v kupní smlouvě. Žalobkyně vady řádně neoznámila, neboť v dopise ze dne 11. 4. 2019 nejsou žádné vady uvedeny a dopis pouze odkazuje na listiny označené jako VADY NEMOVITOSTI a TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, ale tyto dokumenty nejsou blíže označeny a nelze z nich zjistit, co má být vadou a co má být doporučením na provedení rekonstrukce. Navíc některé z uplatněných vad ani nejsou vadami, ale spíše zamýšlenou rekonstrukcí, např. výměna staré střechy za novou, nebo doporučení na provedení zateplení objektu. Většina namítaných vad jsou vady zjevné, které mohly být zjištěny při prodeji. Navíc žalovaný namítl, že žalobkyně neoznámila vady včas a že výše slevy neodpovídá, neboť žalobkyně v podstatě požaduje uhradit náklady na rekonstrukci nemovitosti, když navíc za celkovou cenu byly vedle jednotky prodány i poměrně velké pozemky. Žalobkyně částku slevy převzala z dokumentů VADY NEMOVITOSTI a TECHNICKÝ PRŮKAZ NEMOVITOSTI, avšak v těchto jsou vyčísleny i některá další doporučení na rekonstrukci. Kupní smlouvou ze dne 23. 8. 2018 (č. l. 10) bylo prokázáno, že žalovaný uvedeného dne prodal žalobkyni nemovitosti specifikované jako bytová jednotka [číslo] byt v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. st. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] a k tomuto bytu vážící spoluvlastnický podíl na společných částech budovy [adresa], postavené na pozemku parc. č. st. [číslo] a na pozemku parc. č. st. [číslo] a dále pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] dále spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5 na pozemku parc. [číslo] vše v kat. úz. a obci [obec] a to za kupní cenu v celkové výši 2 290 000 Kč. V článku IV.6 kupní smlouvy žalobkyně jako kupující prohlásila, že faktický i právní stav předmětu převodu touto smlouvou nabývaného je jí dobře znám, že se před uzavřením této smlouvy s odbornou péčí sama nebo prostřednictvím svých odborných zástupců seznámila s faktickým, technickým i právním stavem předmětu převodu a že jej v tomto stavu kupuje. Dále prohlásila, že se kromě stavu zápisů v katastru nemovitostí seznámila rovněž se stavem a s faktickými i právními možnostmi přístupu a příjezdu k předmětu převodu a že k těmto zjištěním nemá žádné výhrady. Realitní nabídkou (č. l. 122) bylo prokázáno, že předmět převodu byl inzerován mimo jiné tak, že Dům má zateplenou půdu, novou fasádu, komín, okna. V bytě je provedena kompletní rekonstrukce: štuky, podlahy, rozvody topení (krbová kamna s výměníkem) - nové radiátory, vody (ohřev teplé el. bojlerem), elektřiny, nová okna a vchodové bezpečnostní dveře. Z listiny nazvané VADY NEMOVITOSTI, zpracované subjektem označeným jako [název ] [název ], znalecký ústav [právnická osoba] (č. l. 72 – dále též jen [právnická osoba]), bylo zjištěno, že na straně 7 této listiny je soupis celkem 7 vad předmětné nemovitosti popsaných jako: S05 - trhliny stěn domu od koncentrace napětí, H01 - hydro - spodní stavba - nepropustné zeminy, H13 - hydro - šikmá střecha - krytina, H17 - hydro - mokré provozy v interiéru, P02 - trhliny a boule v omítce, opadávání omítek mimo kontaktní zateplovací systémy, P12 - deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti, U01 - nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, a U04 - tepelné mosty v obvodových konstrukcích. U každé z vad popsaných ve VN a TPN je uvedena cena sanace. U vady označené jako P12 Deformace dřevěných podlahovin od zvýšené vlhkosti je pod názvem Stručný popis sanace uvedeno: Odstranění původní znehodnocené dřevěné (parkety) podlahy, Nová povrchová úprava podlahy a cena sanace je stanovena na částku 70 000 Kč. U vady označené jako U01 Nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy je pod názvem Stručný popis sanace uvedeno: Kompletní demontáž podhledu, Provedení nové parotěsnící vrstvy, provedení nového podhledu – zateplení ze strany půdy viz navazující opatření U04 a cena sanace je stanovena na částku 64 000 Kč. U vady ozna