11 C 68/2021-98 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobou podanou tomuto soudu dne 30. 3. 2021 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 393 100 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobce se žalovanou uzavřeli dne 27. 2. 2020 smlouvu o nájmu zařízení a vybavení hotelu s obchodní značkou [anonymizována dvě slova], v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], a současně téhož dne smlouvu o podnájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl podnájem uvedeného pozemku, jehož součástí je budova hotelu, zapsáno na [list vlastnictví]. K předání předmětu nájmu došlo při uzavření smlouvy o nájmu s pořízením předávacího protokolu, k předání předmětu podnájmu mělo dojít nejpozději k 1. 4. 2020. Obě uvedené smlouvy jsou ve smyslu § 1727 občanského zákoníku závislými smlouvami, jak plyne z jejich preambule. Hospodářský účel smluv byl definován v preambuli každé z nich tak, že je dán přáním žalované zajistit provozování hotelových, hostinských a dalších služeb v [anonymizována dvě slova] v [obec]. Žalobce uhradil dne 12. 2. 2020 platebním příkazem ve prospěch bankovního účtu zprostředkovatele, společnosti [právnická osoba], částku 393 100 Kč jako dohodnuté nájemné podle nájemní a podnájemní smlouvy za období od 1. do 30. 4. 2020 v celkové výši 133 100 Kč, vč. 21% DPH a dále jako úhradu jistoty ve výši 260 000 Kč. Na základě usnesení vlády České republiky [číslo] 2020 Sb., 84/ 2020 Sb. a nařízením ministerstva zdravotnictví ČR ze dne 23. 3. 2020, 26. 3. 2020 a 30. 3. 2020 byla zakázána přítomnost veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb a byl zakázán prodej ubytovacích služeb, až na dané výjimky, a s ohledem na tato opatření nebylo možné naplnit hospodářský význam uzavřených smluv mezi účastníky, smlouvy byly uzavřeny v době, kdy nebylo možno očekávat budoucí nezpůsobilost předmětu nájmu a podnájmu k ujednanému účelu, a žalobci proto vzniklo právo vypovědět nájem a podnájem dle § 2227 občanského zákoníku bez výpovědní doby vzhledem k tomu, že po uzavření smluv vznikly přirážky nikoliv na straně žalobkyně znemožňující řádné užívání předmětu nájmu a podnájmu a současně nebylo možno naplnit hospodářský účel smluv. Smlouvy proto žalobce vypověděl přípisem ze dne 1. 4. 2020 bez výpovědní doby s tím, že účinek nastává dnem doruční. Výpověď byla žalovanému doručena dne 2. 4. 2020 a obsahovala rovněž výzvu k vydání částky 393 100 Kč do sedmi dnů od doručení výpovědi. Na výpověď reagovala žalovaná přípisem ze dne 22. 4. 2020, ve kterém odmítla důvodnost výpovědi i vydání inkasovaného plnění. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě uvedené částky ještě výzvou ze dne 10. 6. 2020, ale žalovaná částku neuhradila. 2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, vyjádřil se zejména podáním ze dne 6. 5. 2021, ve kterém potvrdil uzavření citovaných smluv mezi účastníky a rovněž skutečnost, že žalobce uhradil žalovanému dne 12. 2. 2020 platebním příkazem částku 393 100 Kč prostřednictvím k tomu určené společnosti [právnická osoba], a to na nájemné dle smluv za měsíc duben 2020 a smluvenou jistotu ve výši 260 000 Kč. Potvrdil rovněž, že dne 2. 4. 2020 byl žalobcem žalovanému doručen přípis žalobce, datovaný 1. 4. 2020, označený jako okamžitá výpověď, na kterou žalovaný reagoval přípisem ze dne 22. 4. 2020, v němž sdělil žalobci, že výpověď považuje za neplatnou, neboť nedošlo k naplnění výpovědního důvodu dle § 2227 o.z. Neplatnost výpovědi žalovaný shledává v nedostatečně uvedených skutkových důvodech a okolnostech nezpůsobilosti předmětu nájmu a za neoprávněnou výpověď považuje z toho důvodu, že předmět nájmu se nestal nepoužitelným, když o nepoužitelnost ve smyslu § 2227 o.z. se nejedná, pokud je užívání pouze zásadně ztíženo. Žalobce však mohl i nadále v rámci nařízeného zákazu a omezení vykonávat ekonomickou a podnikatelskou činnost, jelikož zákaz poskytování služeb ve stravovacích provozovnách a zákaz poskytování ubytovacích služeb nebyl absolutní, nýbrž v samotných mimořádných opatřeních byly stanoveny výjimky a na základě těchto výjimek naprostá většina provozovatelů ve své činnosti pokračovala. Existovala také možnost využít pomoci státu v rámci programu Antivirus. Žalobce však žádných možností dalšího provozu ubytovacích a stravovacích služeb nevyužil a zcela ignoroval možnosti využití výjimek, čímž sám způsobil tvrzenou nepoužitelnost předmětu nájmu. Žalovaný přitom byl ochoten žalobci odložit splatnost měsíčního nájemného, žalobce nicméně odmítl veškeré vstřícné nabídky a neměl snahu jakkoliv v navázaném smluvním vztahu pokračovat. Žalobce v reakci na stanovisko žalovaného reagoval přípisem ze dne 30. 4. 2020, ve kterém trval na platnosti výpovědi ze dne 1. 4. 2020, nicméně s ohledem na spornost právního posouzení této výpovědi zároveň podal výpověď smluv s dvouměsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu. Žalovaný proto sdělil dopisem ze dne 11. 5. 2020, že smlouvy s ohledem na dvouměsíční výpovědní lhůtu mají skončit dne 30. 6. 2020, a vyzval žalobce, aby dostál svým povinnostem ze smluv. Žalobce neuhradil žalovanému nájemné za měsíc květen 2020 splatné k 25. 4. 2020 ve výši 133 100 Kč vč. DPH (96 800 Kč vč. DPH nájemné ze smlouvy o nájmu a 36 300 Kč vč. DPH nájemné ze smlouvy o podnájmu) a nájemné ve stejné výši za měsíc červen 2020, splatné 25. 5. 2020 a rovněž náklady na energie a služby za období od 1. 3. do 30. 6. 2020 ve výši 92 820 Kč vč. DPH. Žalovaný proto v podání ze dne 6. 5. 2021 vznesl jakožto kompenzační námitku vůči žalobci námitku započtení svých nároků na zaplacení nájemného za květen a červen 2020 oproti uplatněnému nároku žalobce na vrácení zaplacené jistoty ve výši 260 000 Kč. Toto podání zástupce žalovaného bylo doručeno zástupci žalobce dne 17. 5. 2021. 3. Uzavření tvrzené nájemní a podnájemní smlouvy dne 27. 2. 2020 bylo mezi účastníky nesporné a bylo v tomto řízení dále prokázáno písemným zněním dvou smluv, ze kterých bylo zjištěno, že v preambuli obou smluv bylo prezentováno, že smlouvy slouží k zajištění provozování hotelových, hostinských a dalších souvisejících služeb žalobcem v [anonymizována dvě slova] a platnost a účinnost každé z těchto smluv je přímo závislá na platnosti a účinnosti smlouvy druhé, obě smlouvy byly sjednány od 1. 4. 2020 na dobu neurčitou. V článku 4.2 nájemní smlouvy si strany sjednaly, že obě smluvní strany jsou oprávněné vypovědět smlouvu bez udání důvodu s dvouměsíční výpovědní lhůtou. Předmětem nájemní smlouvy bylo zařízení a vybavení hotelu, kuchyně a zázemí, výdejny jídel, prostoru pro personál a místnosti pro snídaně a [značka automobilu] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], kdy žalovaný jako pronajímatel byl výlučným vlastníkem těchto movitých věcí; v článku 2.3 smlouvy bylo sjednáno, že žalobce jako nájemce je oprávněn a povinen movité věci užívat výhradně k provozování zařízení stravovacích a gastronomických služeb, k provozování hotelových služeb dle této smlouvy. Součástí nájemní smlouvy byl Předávací protokol – Seznam movitých věcí, o předání předmětných movitých věcí ze dne 27. 2. 2020. Předmětem smlouvy o podnájmu byl pozemek parc. [číslo] v k.ú. [obec], jehož součástí je budova hotelu [adresa], žalovaný v této smlouvě vystupoval jako nájemce předmětné nemovité věci na základě nájemní smlouvy uzavřené s pronajímatelem nemovitosti, [právnická osoba] s.r.o., dne 1. 12. 2003 - ta byla soudu rovněž předložena k důkazu a z jejího obsahu bylo zjištěno, že byla uzavřena od 1. 12. 2003 na dobu neurčitou s výslovně ujednaným oprávněním nájemce přenechat předmět nájmu do podnájmu třetí osobě. Nájemné dle nájemní smlouvy bylo sjednáno ve výši 80 000 Kč bez DPH, tedy v částce 96 800 Kč měsíčně s DPH, a nájemné dle podnájemní smlouvy bylo sjednáno v částce 50 000 Kč bez DPH, tedy ve výši 60 500 Kč měsíčně vč. 21% DPH, strany si však sjednaly do 31. 12. 2020 slevu z tohoto nájemného ve výši 20 000 Kč, takže v měsících duben, květen a červen 2020 činilo nájemné vč. DPH z podnájemní smlouvy částku 36 300 Kč. V článku 8 nájemní smlouvy byla sjednána jistota ve výši 160 000 Kč k náhradě za poškození či zničení najaté movité věci a k úhradě dlužného nájemného v případě prodlení nájemce, v podnájemní smlouvě byla obdobná jistota sjednána v článku 6 ve výši 100 000 Kč Tyto jistoty byl žalovaný povinen žalobci vrátit do 15 dnů od ukončení nájmu. 4. K důkazu byla dále provedena výpověď obou výše uvedených smluv učiněná žalobcem prostřednictvím jeho zástupce [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dopisem ze dne 1. 4. 2020, adresovaným žalovanému prostřednictvím České pošty. Ve výpovědi žalobce poukázal na hospodářský účel smluv, jak byl definován v preambuli každé z nich, a dále na usnesení vlády ČR a mimořádná opatření Ministerstva zdravotnictví ČR ze dne 23. 3. 2020, 26. 3. 2020 a 30. 3. 2020 s tím, že jimi byl zejména„ nařízen zákaz přítomnosti veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb (s irelevantními výjimkami) a zákaz prodeje ubytovacích služeb s irelevantními výjimkami“, a to s účinností od 14. 3. 2020 do 11. 4. 2020. Ve výpovědi žalobce dále konstatoval, že s ohledem na tato usnesení vlády ČR a Minist