34 C 444/2008-1195 — Okresní soud Plzeň-město

1. Žalobce se třemi postupně podanými žalobami domáhal po žalované zaplacení částky 1 247 207,60 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši repo sazby stanovené ČNB k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž dle žalobce započalo prodlení žalované navýšené o 7 procentních bodů z částky ve výši 11 498,60 Kč od 1. 10. 2006 do zaplacení, z částek 16 760 Kč od 1. 11. 2006 do zaplacení, od 1. 12. 2006 do zaplacení, a od 1. 1. 2007 do zaplacení, z částek 17 171 Kč od 1. 2. 2007, 1. 3. 2007, 1. 4. 2007, 1. 5. 2007, 1. 6. 2007, 1. 8. 2007, 1. 9. 2007, 1. 10. 2007, 1. 11. 2007, 1. 12. 2007, 1. 1. 2008, ve všech případech do zaplacení, z částek 17 658 Kč od 1. 2. 2008, 1. 3. 2008, 1. 4. 2008, 1. 5. 2008, 1. 6. 2008, 1. 7. 2008, ve všech případech do zaplacení, z částky 12 615 Kč od 1. 8. 2008 do zaplacení, z částek 17 652 Kč od 1. 9. 2008, 1. 10. 2008, 1. 11. 2008, 1. 12. 2008, 1. 1. 2009, pokaždé do zaplacení, z částek 18 764 Kč od 1. 2. 2009, 1. 3. 2009, 1. 4. 2009, 1. 5. 2009, 1. 6. 2009, 1. 7. 2009, 1. 8. 2009, 1. 9. 2009, 1. 10. 2009, 1. 11. 2009, 1. 12. 2009, 1. 1. 2010, 1. 2. 2010, 1. 3. 2010, 1. 4. 2010, 1. 5. 2010, 1. 6. 2010, 1. 7. 2010, vždy do zaplacení, z částky 15 445,50 Kč od 1. 8. 2010 do zaplacení, z částek 18 763,50 Kč od 1. 9. 2010, 1. 10. 2010, 1. 11. 2010, 1. 12. 2010, 1. 1. 2011, vždy do zaplacení, z částek 19 045 Kč od 1. 2. 2011, 1. 3. 2011, 1. 4. 2011, 1. 5. 2011, 1. 6. 2011, 1. 7. 2011, 1. 8. 2011, 1. 9. 2011, 1. 10. 2011, 1. 11. 2011, 1. 12. 2011, 1. 1. 2012, vždy do zaplacení, a z částek 19 407 Kč od 1. 2. 2012, 1. 3. 2012, 1. 4. 2012, 1. 5. 2012, 1. 6. 2012, pokaždé do zaplacení. 2. Po částečném zpětvzetí žaloby dne 16. 4. 2021 se domáhal zaplacení částky 1 044 966,94 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši repo sazby stanovené k prvnímu dni pololetí, v němž prodlení dlužníka trvá, zvýšené o 7 procentních bodů z částek a za doby rozepsané níže v 17. odstavci rozsudku. 3. Žalobu odůvodnil tím, že se žalovanou je podílovým spoluvlastníkem budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Jeho spoluvlastnický podíl činí 8/9 z celku a spoluvlastnický podíl žalované činí 1/36 z celku. Žalovaná užívala nebytové prostory v dané budově od 1. 7. 1997 do 15. 10. 2004 na základě nájemní smlouvy uzavřené se žalobcem za nájemné ve výši 15 685 Kč zvyšované o míru inflace, naposledy 17 999 Kč. Poté, co žalovaná na základě kupní smlouvy ze dne 15. 10. 2004 nabyla spoluvlastnický podíl k nemovitosti, nehradí žalovaná žalobci žádnou částku. Tím, že žalovaná užívá nebytové prostory nad rámec svého spoluvlastnického podílu, dochází u ní k bezdůvodnému obohacení, které je povinna vydat žalobci ve výši 8/9 obvyklého nájemného za užívání předmětných nebytových prostor. Obvyklé měsíční nájemné za jednotlivé roky 2006 - 2012 by činilo postupně částky 18 855 Kč, 19 317 Kč, 19 858 Kč, 21 109 Kč (za roky 2009 i 2010), 21 426 Kč a 21 833 Kč. Podíl 8/9 z obvyklého nájemného náležející žalobci vychází za jednotlivé roky postupně na 16 760 Kč, 17 171 Kč, 17 652 Kč, 18 764 Kč (stejně za rok 2010), 19 045 Kč a 19 407 Kč. Žalobce požadoval méně za měsíce září 2006, červenec 2008 a červenec 2010, a to jen částky 11 498,60 Kč, 12 615 Kč a 15 445,50 Kč, neboť od 8/9 obvyklého nájemného odečetl částky ve výši 5 261,40 Kč, 5 037 Kč a 3 318 Kč představující zisk žalobce z pronájmu bytů v domě za roky 2006 a 2007 v prvním případě, za roky 2008 a 2009 ve druhém případě a za roky 2010 a 2011 ve třetím případě. Součet těchto částek činí 1 247 207,60 Kč. Jelikož žalovaná nebyla při nadužívání spoluvlastnického podílu v dobré víře, náleží žalobci též užitky v podobě zákonného úroku z prodlení žalobkyně, jež požaduje pokaždé od 1. dne následujícího měsíce do zaplacení. 4. Později v řízení žalobce přepočítal výši svého nároku podle závěrů znaleckého posudku společnosti [právnická osoba] zadaného a předloženého žalovanou, podle kterého žalovaná v domě využívá prostory o výměře 163,46 m2 k provozování drogistického obchodu, a změnil své tvrzení o výši spoluvlastnických podílů tak, že spoluvlastnické podíly k domu byly v období od 1. 9. 2006 do 31. 5. 2012 určeny v poměrech 5/6 ve prospěch žalobce a po [číslo] ve prospěch [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], žalované, ČR a dědiců po [jméno] [příjmení]. Žalovaná se svým podílem nakládá ve shodě s [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a proto jim náleží právo užívat nemovitost v rozsahu 1/9. Prostory v 1. NP a 1. PP užívala žalovaná spolu s uvedenými osobami a žalobce do nich neměl přístup. K prostorám bytu ve 2. a 3. NP měl přístup a pronájmy zajišťoval žalobce, ke společným prostorám chodeb, schodišť v 1. - 4. NP a půdě měli přístup všichni spoluvlastníci. Podle uvedeného znaleckého posudku obvyklé nájemné nebytových prostor činilo za rok 2006 částku 226 260 Kč, za rok 2007 částku 231 804 Kč, za rok 2008 částku 238 296 Kč, za rok 2009 částku 253 308 Kč, za rok 2010 částku 253 308 Kč, za rok 2011 částku 257 112 Kč a za rok 2012 částku 261 996 Kč. Naproti tomu výše obvyklého ročního nájemného za byty užívané žalobcem činilo za 1/3 roku 2006 částku 77 388 Kč, za rok 2007 částku 119 882 Kč, za rok 2008 částku 160 677 Kč, za rok 2009 částku 202 608 Kč, za rok 2010 částku 241 711 Kč a za roky 2011 a 2012 po 288 120 Kč. S ohledem na spoluvlastnický podíl žalobce o velikosti 5/6 by tak jeho nárok na úhradu nájemného za užívání nebytových prostor žalovanou činil od 1. 9. 2006 do 31. 12. 2006 částku 62 850 Kč, za rok 2007 částku 193 170 Kč, za rok 2008 částku 189 580 Kč (pozn. správně by mělo být 198 580 Kč), za roky 2009 a 2010 po 211 090 Kč, za rok 2011 částku 214 260 Kč a od 1. 1. 2012 do 31. 5. 2012 částku 90 970,83 Kč, celkem 1 173 010,83 Kč (pozn. správně by mělo být 1 182 010,83 Kč). S ohledem na vlastnický podíl žalované a osob jednajících s ní ve shodě o velikosti 4/36 by nárok žalované na nájemné za užívání bytů činil za období od 1. 9. 2006 do 31. 12. 2006 částku 2 149,67 Kč (pozn. správně by mělo být 2 866,22 Kč), za rok 2007 částku 13 320,22 Kč, za rok 2008 částku 17 853 Kč, za rok 2009 částku 22 512 Kč, za rok 2010 částku 26 856,78 Kč, za rok 2011 částku 32 013,33 Kč, od 1. 1. 2012 do 31. 5. 2012 částku 13 338,89 Kč, spolu 128 043,89 Kč (správně má být 128 760,44 Kč). Jelikož rozdíl činí 1 044 966,96 Kč, žalobce nově požadoval k zaplacení částku 1 044 966,64 Kč (pozn. správně mělo být 1 053 250,39 Kč) s příslušenstvím rozepsaným v 17. odstavci tohoto rozsudku a ve zbytku vzal žalobu zpět. 5. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Svou obranu proti ní postavila na tvrzení, že žalobce není spoluvlastníkem, jehož spoluvlastnický podíl by činil 8/9 celku, neboť v katastru nemovitostí je ohledně zmíněné nemovitosti veden duplicitní zápis spoluvlastnického práva co do 2/9, což žalobce sám uvádí v řízení o zaplacení nájemného mezi týmiž účastníky za období od listopadu 2006 do května 2009, a proto žalobce není v dobré víře. 6. Poté, co se žalovaná stala spoluvlastníkem nemovitosti, se snížil rozsah, v němž nemovitosti užívá oproti rozsahu sjednanému v nájemní smlouvě téměř o polovinu, přičemž i skutečná výměra prostor je jiná, než žalobcem uváděná. Přitom žalobce sám po celou dobu spoluvlastnictví k nemovitostem disponoval s vymezenými byty a dalšími prostorami v úhrnné výši podlahové plochy značně převyšující jeho spoluvlastnický podíl ve vztahu k celku. Navíc jím požadovanou„ náhradu nájemného“ zvyšuje o roční míru inflace, ačkoli do nemovitostí ničeho neinvestuje a i zásadní závady zjištěné autorizovaným inženýrem ve stavebnictví nechává mnoho let bez povšimnutí a snahy menšinových spoluvlastníků o investice trvale blokuje. Míra inflace u nájemního vztahu ve velmi obecné rovině vyjadřuje míru znehodnocení peněz vybíraných jako náhrady za vzdání se práva vlastníka svoji věc užívat, přičemž index inflace vyjadřuje míru zvýšení plnění nájemce ve vztahu k zachování celkové finanční bilance vlastníka věci při zohlednění návratnosti jeho o inflaci zvýšených přímých nákladů v daném období a provedených investic. Jelikož však žalobce žádné finanční investice nebo údržbu neprovádí, podíl na nemovitostech získal bezplatně a sám užívá více, než činí velikost jeho podílu, je velmi sporné, jaké finanční činnosti si vyžadují navyšování finančních požadavků žalobce o roční míru inflace. 7. Žalobce drží většinový spoluvlastnický podíl, jedná v záležitostech předmětné nemovitosti většinou samostatně, se svými záměry spoluvlastníky neseznamuje, a tedy s dalšími spoluvlastníky ani nejednal o užívání prostor v předmětném domě, a tudíž i byty pronajímal a nájemní vztahy ukončoval dle vlastní úvahy. Žalobce nesprávně započítává částky ve výši 5 261,40 Kč, 5 037 Kč a 3 318 Kč, které mají být ziskem žalované z domu za roky 2006 - 2011 proti tvrzené pohledávce žalobce na úhradu bezdůvodného obohacení, neboť je to v rozporu s principy podílového spoluvlastnictví. Příjem z nájemného je totiž příjmem žalobce, o který se nemusí dělit, protože je lhostejno, zda podílový spoluvlastník část věci,