20 C 310/2021-61 — Okresní soud v Pardubicích

1. Žalobkyně se návrhem podaným soudu ne 8. 10. 2021 domáhala po žalovaných zaplacení částky 120 000 Kč se zákonnými úroky z prodlení z této částky od 25. 9. 2021 do zaplacení. Tvrdila, že dne 11. 8. 2018 byla mezi ní jako realitní kanceláří, žalovanými jako zájemci a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávajícími uzavřena dohoda o koupi nemovitosti. Ve smlouvě bylo v čl. 2 ujednáno, že se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se prodávající a zájemci zavazují uzavřít kupní smlouvu a žalobkyně se zavazuje vykonávat činnosti uvedené ve smlouvě. Smluvní strany prohlásily ve smlouvě, že uzavřením smlouvy jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření zprostředkovatelské smlouvy a žalobkyni tak vznikl nárok na provizi 120 000 Kč, kterou se žalovaní zavázali uhradit. To je potvrzeno také uzavřením dohody o úhradě provize mezi účastníky řízení ze dne 25. 10. 2018. Provize 120 000 Kč byla splatná 10. pracovním dnem ode, kdy prodávající předloží žalovaným rozsudek s vyznačenou doložkou právní moci souhlasu soudu s právním jednáním za nezletilou prodávající [jméno] [příjmení], a to s uzavřením kupní smlouvy. Následně došlo k nabytí zletilosti této prodávající a tento den považuje žalobkyně za okamžik splatnosti ev. za okamžik splatnosti lze považovat den uzavření kupní smlouvy. K jejímu uzavření došlo mezi prodávajícími a 2. žalovaným dne 11. 6. 2021, když předmětem kupní smlouvy byl prodej nemovitosti totožné s nemovitostí uvedenou v dohodě o koupi nemovitostí za totožnou kupní cenu. Došlo tak ke splnění závazku žalobkyně jako zprostředkovatele a vznikl jí tak nárok na provizi. Žalobkyně v této souvislosti odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018 a rozsudek téhož soudu sp. zn. 29 Odo 805/2001, neboť by nárok žalobkyně mohl být uplatňován případně i titulu bezdůvodného obohacení na straně žalované. K úhradě provize byli žalování vyzvání výzvami z 30. 8. 2021 a 2. 9. 2021. Úroky z prodlení žalobkyně požadovala ode dne uplynutí 7denní lhůty k plnění stanovené v pozdější výzvě, která byla 1. žalované doručena dne 17. 9. 2021. 2. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby, přičemž nesporovali uzavření dohody o koupi nemovitosti dne 11. 8. 2018. K jejímu podpisu přistoupili na základě inzerce žalobkyně. Dohoda o koupi nemovitosti měla být uzavřena za účelem rezervace předmětných nemovitostí a žalovaní se původně domnívali, že provizi zaplacení žalobkyni prodávající. Na základě této dohody žalovaní složili blokační úhradu ve výši 50 000 Kč. Účastníkem dohody byla i [jméno] [příjmení], tehdy nezletilá, kterou zastupovala její matka [jméno] [příjmení] Dohoda o koupi nemovitosti i kupní smlouva ke své platnosti vyžadovaly schválení právního jednání opatrovnickým soudem. Placení provize bylo dle dohody o úhradě provize mezi účastníky ze dne 25. 10. 2018 navázáno nikoli na obstarání příležitosti, ale na existenci platně uzavřené, a tedy soudech schválené, kupní smlouvy. Žalovaní očekávali podání návrhu na schválení právního jednání opatrovnickému soudu a poté podání kupní smlouvy ke vkladu do katastru nemovitostí. Žalovaní se snažili zjistit stav věci, makléř žalobkyně p. [příjmení] byl nekontaktní. Po pěti měsících urgovali věc u nadřízeného p. [příjmení], nic se nestalo. Kontaktovali proto hypoteční poradkyni p. [příjmení], která pracovala i pro žalobkyni a žalovaným zprostředkovala uzavření úvěrové smlouvy. V květnu 2019, když žalovaní již věděli, že návrh na schválení právního jednání nebyl soudu vůbec podán, oznámili p. [příjmení], že v obchodu nehodlají pokračovat a vyzvali žalobkyni k vrácení 50 000 Kč. Žalovaní museli stornovat úvěr, kterým měli kupní cenu financovat, museli za nevyčerpání úvěru uhradit poplatek 11 000 Kč a zbytečně vynaložili 4 700 Kč na odhad nemovitosti. Od října 2018 do května 2019 se žalovaní snažili, aby došlo k převodu předmětných nemovitostí, ale marně. Právní zástupce žalovaných v květnu 2021 kontaktoval v zastoupení 2. žalovaného prodávající a dohodl uzavření nové kupní smlouvy, na základě které byly předmětné nemovitosti prodány 2. žalovanému. K tomu došlo až po 2,5 letech od uzavření dohody o koupi nemovitosti a původní kupní smlouvy, a to rozhodně ne díky žalobkyni. Mezi činností žalobkyně, která ustala v říjnu 2018 a uzavřením kupní smlouvy v roce 2021 není žádná příčinná souvislost. Dále žalovaní vznesli námitku promlčení s tím, že dohoda o koupi nemovitosti byla uzavřena 11. 8. 2018 a žalobkyně uplatnila svůj údajný nárok až po uplynutí tříletí promlčení doby. Nárok na provizi byl podmíněn platným uzavřením kupní smlouvy vč. jejího schválení soudem. K tomu však nikdy nedošlo a tudíž žalobkyni nárok na provizi nikdy nevznikl. Dosažením zletilosti nezletilé nedošlo ke zhojení vad předchozích smluv. Nárok uplatněný žalobou je i v rozporu s dobrými mravy, když sjednaná výše provize činí téměř 20 % sjednaní kupní ceny, což je provize nepřiměřená a neplatná. Z důvodu opatrnosti namítali neplatnost dohody o koupi nemovitosti, resp. ujednání o povinnosti zaplatit provizi a o její výši v ní obsaženém. 3. Žalobkyně nesouhlasila s tím, že byl potřeba souhlas soudu k uzavření dohody o koupi nemovitostí, neboť zde ještě nedocházelo k nakládání s majetkem. Pro případ, že by soud považoval smlouvu za neplatnou, tvrdila, že se jedná o smíšenou smlouvu uzavřenou mezi prodávající a zájemci na straně jedné a na straně druhé mezi zprostředkovatelem a zájemcem, přičemž smlouva o zprostředkování je platná. Podmínka předložit rozsudek o schválení právního úkonu za nezletilou se stala nemožnou, když tato nabyla zletilosti. Činnost makléře byla ukončena zprostředkováním možnosti uzavřít smlouvu. Obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy žalovaní potvrdili v dohodě o úhradě provize, její výše byla sjednána na základě jejích autonomní vůle. Svůj nárok žalobkyně nepovažovala za promlčený. 4. Z dohody o koupi nemovitosti z 11. 8. 2018 soud zjistil, že tuto uzavřeli jako prodávající [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a nezl. [jméno] [příjmení] (narozena [datum], bytem [adresa]), jako zájemce žalovaní a vystupovala zde prostřednictvím [jméno] [příjmení] i žalobkyně jako realitní kancelář. Za nezl. prodávající podepsala dohodu p. [příjmení]. Podávající a zájemce se zavázali na základě této dohody uzavřít kupní smlouvu týkající se nemovitosti parcely č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba č.pp. [anonymizováno], v k. ú. [obec] zaspané na [list vlastnictví] a žalobkyně se zavázala vykonávat činnosti sjednané v této dohodě. Výše kupní ceny byla sjednána na 640 000 Kč. Uzavřením dohody smluvní strany prohlásily, že žalobkyně jim obstarala příležitost k uzavření smlouvy a žalobkyni tak vznikl nárok na provizi ve výši 120 000 Kč, kterou se zavazuje uhradit zájemce, tedy žalovaní. Blokační úhrada ze strany žalovaných byla sjednána na 50 000 Kč. Dle čl. 8 dohody tato byla uzavřena do 11. 10. 2018 Kupní smlouva měla dle čl. 11 být uzavřena do 1 měsíce od vyzvání prodávajících zájemci s tím, že pokud zájemce vyzve prodávající k uzavření smlouvy, neskončí dohoda dříve než 1 měsíc od vyzvání. 5. Dohodou o úhradě provize bylo prokázáno, že tuto uzavřel dne 25. 10. 2018 za žalobkyni jako zprostředkovatele [jméno] [příjmení] se žalovanými jako kupujícími. Účastnicí prohlásili, že zprostředkovatel opatřil kupujícím příležitost k uzavření kupní smlouvy a kupující se zavázali za opatření příležitosti k uzavření kupní smlouvy zaplatit zprostředkovateli provizi 120 000 Kč do deseti pracovních dnů ode dne, kdy prodávající předloží kupujícím rozsudek s vyznačenou doložkou právní moci o souhlasu soudu s právním jednáním, a to s uzavřením kupní smlouvy, za nezletilou [jméno] [příjmení], které za ní učinil její zákonný zástupce [jméno] [příjmení]. 6. Kupní smlouvou ze dne 11. 6. 2021 sepsanou zástupcem žalovaných bylo prokázáno, že [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako prodávající tuto uzavřeli s 2. žalovaným jako kupujícím ohledně nemovitosti v [obec], která byla předmětem dohody o koupi nemovitosti shora, kupní cena byla stanovena na 640 000 Kč. 7. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], a to konkrétně z rozsudku ze dne 22. 4. 2015 č. j. [číslo jednací], návrhu na schválení úkonu za nezletilou ze 17. 9. 2019 a usnesení z 11. 10. 2019 č. j. [číslo jednací], soud zjistil, že zdejší soud schválil právní jednání matky (pozn. soudu [jméno] [příjmení]), kterým za nezletilou [jméno] [příjmení], [datum narození], uzavřela dne 4. 2. 2015 před [anonymizováno] [jméno] [příjmení], notářkou v [obec], dědickou dohodu, a to v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] (výrok I.). Náhrada nákladů řízení nebyla přiznána žádnému z účastníků (výrok II.). Rozsudek nabyl právní moci dne 30. 4. 2015. Dne 17. 9. 2019 [jméno] [příjmení] doručila soudu návrh na schválení úkonu za nezletilou, a to dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s tím, že toto řízení bylo pravomocně (31.