3 C 335/2011 — Okresní soud Praha-východ

1. Podanou žalobou ve znění částečného zpětvzetí žaloby ze dne 30. 1. 2012 a ze dne 19. 5. 2017 (řízení bylo částečně zastaveno usnesením Okresního soudu Praha – východ ze dne 28. 5. 2012 č. j. 3 C 335/2011-49 a usnesením Okresního soudu Praha – východ ze dne 13. 11. 2017 č. j. 3C 335/2011-547 ve spojení s usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 29. 1. 2018 č. j. 27 Co 6/2018-566) se žalobce domáhal zaplacení žalované částky. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa], na adrese [adresa žalovaného] [číslo] vše k. ú. [obec] – [obec] (dále jen„ předmětné nemovitosti“), které nabyl jako jediný dědic (ze závěti) původního vlastníka [jméno] [příjmení] (zemřelého dne 26. 9. 2007). Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 22. 9. 2011 sp. zn. 13 D 925/2007, které nabylo právní moci téhož dne, bylo žalobci potvrzeno nabytí dědictví (včetně předmětných nemovitostí) po [jméno] [příjmení]. Právní předchůdce žalobce [příjmení] [příjmení] uzavřel se žalovaným dne 1. 9. 2001 nájemní smlouvu k nebytovému prostoru, nacházejícímu se v přízemí domu [adresa], který sestává ze 4 místností a částečného příslušenství (dále jen„ prostory v domě [adresa]“). Byl sjednán nájem 16 000 Kč měsíčně, splatný vždy do 3. dne v měsíci. V roce 2005 uzavřel právní předchůdce žalobce a žalovaný nájemní smlouvu (podle podání ze dne 25. 7. 2012 se mělo jednat o dodatek k původní nájemní smlouvě z roku 2001) k druhému nebytovému prostoru, nacházejícímu se v samostatném objektu na pozemku parc. [číslo] sestávajícího z 2 místností a půdního prostoru (dále jen„ prostory v zahradním domku“) za měsíční nájemné v částce 5 600 Kč, splatné vždy do 3. dne v měsíci. Žalovaný od října 2007 nájemné nehradil. Příjem z nájmu v částce 21 600 Kč právní předchůdce žalobce přiznal i v daňovém přiznání za rok 2006. Dlužné nájemné žalobce požadoval za dobu od 1. 10. 2007 do 30. 11. 2011. Žalobce žalovaného vyzval k úhradě dlužné částky dopisem ze dne 27. 9. 2011 a následně dopisem ze dne 13. 12. 2011. Úrok z prodlení žalobce požadoval ode dne následujícího po splatnosti nájemného podle nájemních smluv. Dne 17. 1. 2012 žalovaný žalobci uhradil částku 306 998 Kč s tím, že podle žalovaného měla být provedena úhrada do nesporné výše dlužné měsíční platby za užívání obou nebytových prostor, tedy do částky 8 000 Kč měsíčně, za období říjen 2007 až leden 2012. Žalobce si v částce 16 000 Kč platbu započetl na dlužnou platbu nájemného za měsíc prosinec 2011 a leden 2012 (které nejsou předmětem žaloby), poté na platby nájemného v částce 8 000 Kč od října 2007 do září 2010 a v zbylé částce 2 998 Kč na nájemné za říjen 2010 a v této části vzal žalobu zpět (viz usnesení o částečném zastavení řízení č. j. 3 C 335/2011-49). 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Uvedl, že prostory v domě [adresa] užíval na základě nájemní smlouvy z 1. 9. 2001 uzavřené s [jméno] [příjmení] na dobu 5 let, poté s účinností od 1. 9. 2006 uzavřel novou nájemní smlouvu znovu na dobu 5 let, v níž bylo nájemné z důvodu dobrých vztahů mezi právním předchůdcem žalobce a žalovaným a výpomoci žalovaného [jméno] [příjmení] sníženo na částku 8 000 Kč měsíčně a bylo splatné do 3. dne v měsíci. Předmětem nájmu v nové nájemní smlouvě byly jak nebytové prostory v domě [adresa], tak i prostory v zahradním domku. Nájem v souladu s časovým omezením v nájemní smlouvě by skončil k 1. 9. 2011, dle § 676 odst. 2 obč. zák. ale došlo k jeho prodloužení o jeden rok. Nájem vypověděl žalobce výpovědí z 17. 10. 2011, doručenou žalovanému v listopadu, nájem tak skončil k 29. 2. 2012. Po smrti [jméno] [příjmení] žalovaný nevěděl, komu má nájemné hradit, protože žalobce vedl o svém dědickém právu soudní spor. Nájemné od října 2007 do února 2012 (53 nájmů) činilo 424 000 Kč a žalovaný jej ukládal na svůj účet u [právnická osoba] Žalovaný proti dlužnému nájemnému započetl náklady vynaložené na pohřeb právního předchůdce žalobce [jméno] [příjmení] v částce 21 606 Kč, zálohy na dodávky elektřiny od [právnická osoba] a. s., které žalovaný hradil od září 2007 i za žalovanému nepronajaté prostory, v nichž se zdržovala zvířata patřící zůstaviteli, celkem v částce 51 120 Kč, přičemž část těchto záloh byla následně vrácena uvedenou společností žalobci, dále výdaje na nezbytné opravy domu, který byl v havarijním stavu (je starý 80 let), neboť se o něj nikdo 4 roky nestaral (oprava elektrických rozvodů, oprava schodů a plochy před vstupem do nebytového prostoru) v částce 32 032 Kč a náklady v částce 4 244 Kč za montáž nových vstupních dveří, neboť žalobce vstupní dveře vedoucí k nebytovému prostoru užívaném žalovaným neoprávněně odnesl v listopadu 2011. Označené pohledávky žalovaný započetl vůči pohledávkám žalobce na dlužné nájemné dopisem ze dne 17. 1. 2012. Po započtení nákladů vůči pohledávce žalobce na nájemné žalovaný žalobci uhradil zbývající dluh na nájemném za období říjen 2007 až leden 2012 v částce 306 998 Kč dne 17. 1. 2012 a dne 2. 4. 2012 pak částku 8 000 Kč za měsíc únor 2012. Žalovaný nesouhlasil s požadavkem žalobce na částku nájemného ve výši 21 600 Kč měsíčně ([obec] [anonymizováno] měl příjmy i z dalších nájmů např. bytu v [obec], dalších nebytových prostor apod.) a nesouhlasil ani s požadavkem na úrok z prodlení za dobu do skončení dědického řízení, když žalovaný nevěděl, komu má dlužné nájemné z důvodu sporného dědického práva hradit. Zároveň vznesl námitku promlčení nároku žalobce za období 1. 10. 2007 – 21. 10. 2009 s ohledem na uplynutí běhu subjektivní promlčecí doby (případně objektivní promlčecí doby). V této souvislosti poukázal na to, že žalobce vypracoval nájemní smlouvu z 1. 9. 2001, věděl o jejím časovém omezení na dobu pěti let, žalobce také celou dobu věděl o užívání nebytových prostor žalovaným, po celou dobu dědického řízení byli účastníci v kontaktu, nároky na zaplacení částky mohl uplatnit přes soudního komisaře v rámci dědického řízení. Žalovaný délku dědického řízení neovlivnil, žalovaný nevěděl, komu má hradit nájemné, žalobce nezajistil výběr nájemného. Žalovaný v roce 2012 uhradil veškeré dlužné nájemné podle smlouvy z 1. 9. 2006. Pokud do té doby žalovaný nehradil, bylo to z důvodu, že disponoval informacemi od dalšího potencionálního dědice [jméno] [příjmení], že se dovolává ohledně sporu o dědické právo žalobce k Nejvyššímu soudu ČR a zároveň disponoval prohlášením zůstavitele [jméno] [příjmení], že žalobce nemůže být jeho dědicem. V případě, že by žalobce žalovanému sdělil, že nájemní smlouvu z 1. 9. 2006 nebude akceptovat a bude požadovat vyšší nájem, žalovaný by ukončil užívání nebytových prostor. Žalovaný neužíval nebytové prostory protiprávně ale na základě dohody se zůstavitelem. Zároveň vznesl kompenzační námitku, pokud jde o uhrazenou částku 306 998 Kč a 8 000 Kč, neboť uvedené částky byly hrazeny za účelem platby nájemného dle nájemné smlouvy z 1. 9. 2006, kterou žalobce ale v řízení zpochybňuje. 3. V reakci na vyjádření žalovaného žalobce uvedl, že pohledávky žalovaného, které žalovaný uplatnil k započtení dopisem ze dne 17. 1. 2012, neuznává, vyjma pohledávky za část nákladů vynaložených žalovaným za pohřeb právního předchůdce žalobce [jméno] [příjmení]. Poukázal na to, že i kdyby byla prokázána pravost nájemní smlouvy z 1. 9. 2006 (kterou zpochybnil), tak smlouva by stejně nebyla platná, jelikož neobsahovala určení výše nájemného zvlášť pro každý z nebytových prostor, nebyla vymezena doba nájmu, následky prodlení s platbami nájemného, možnosti výpovědi před uplynutím doby nájmu ani otázka vypořádání kauce, nebyly v ní řešeny úhrady za služby spojené s užíváním nebytového prostoru ani předmět podnikání v provozovně umístěné v nebytovém prostoru. Nájemní smlouva tak neobsahuje náležitosti vymezené zákonem č. 116/1990 Sb., a je absolutně neplatná. K námitce promlčení vznesené žalovaným uvedl, že je v rozporu s dobrými mravy. Poukázal na to, že žalovaný využil situace, kdy probíhal soudní spor mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] o dědické právo žalobce a dědické řízení proto trvalo od roku 2007 do roku 2011, dědictví bylo žalobci potvrzeno až dne 22. 9. 2011. V důsledku toho nemohl své právo uplatnit včas. Vznesení námitky promlčení bylo žalovaným učiněno pouze s cílem žalobce poškodit, je zneužitím práva a je na místě odepřít mu poskytnutí ochrany. Žalovaný navíc odmítl s žalobcem jako vlastníkem jednat, námitku promlčení vznesl až v roce 2017. Podle názoru žalobce se žalovaný úmyslně bezdůvodně obohatil, neboť věděl, že nebytové prostory užívá bez platné smlouvy, věděl o probíhajícím soudním sporu, který využil k bezplatnému užívání nemovitosti, aniž by odpovídající částku skládal do soudní úschovy. K žalovaným vznesené kompenzační námitce v částce 315 000 Kč uvedl, že započíst nelze pohledávky sporné, přičemž nárok žalovaného z bezdůvodného obohacení mezi účastníky sporný je. 4. Podáním ze dne 5. 6. 2019 vzal žalobce žalobu v rozsahu vymezeném ve výroku I. rozsudku částečně zpět, přičemž žalovaný proti částečnému zpětvzetí neměl námitky, soud proto pos