ECLI: ECLI:CZ:OSPY:2025:21.C.61.2025.1 Datum: 2025-11-14 Předmět: o přezkum oprávněnosti výpovědi Ustanovení: ["§ 546 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 579 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 582 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2288 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2302 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2305 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 230 ["nájem prostoru sloužícího k podnikání""výpověď z nájmu"]
Čeho se rozhodnutí týká: Rozhodnutí se týká: o přezkum oprávněnosti výpovědi. Aplikuje: § 546 (89/2012 Sb.), § 579 (89/2012 Sb.), § 582 (89/2012 Sb.), § 2201 (89/2012 Sb.).
1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 14. 2. 2025 domáhal, aby bylo určeno, že výpověď nájmu prostor v budově na adrese , adresa, daná žalovanou žalobkyni dne 22. 10. 2024 je neoprávněná. Tvrdila, že žalobkyně a žalovaná uzavřely smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání na dobu od 1. 3. 2022 do 1. 3. 2027. Předmětem nájmu byly nebytové prostory v budově na adrese , adresa, . Žalobkyně obdržela výpověď nájemní smlouvy ze dne 22. 10. 2024 zaslanou žalobkyni prostřednictvím právního zástupce žalované. Důvodem výpovědi je údajné hrubé porušení povinností ze strany žalobkyně jakožto nájemce, které mělo údajně spočívat v tom, že: 1) v nebytových prostorách měly být bez písemného souhlasu žalované umístěny sádrokartonové příčky a žalobkyně měla odmítnout příčky na výzvu žalované odstranit – v této věci je odkazováno na čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy, 2) ze strany žalobkyně mělo údajně dojít k umístění reklamy na celé ploše reklamního štítu v areálu, ačkoli žalovaná údajně odsouhlasila umístění reklamy pouze na jedné z devíti částí uvedeného štítu a na výzvu žalované mělo údajně dojít k odmítnutí odstranění reklamy - v této věci je odkazováno na čl. VII odst. 3 nájemní smlouvy, 3) žalobkyně měla údajně odmítnout vpustit do uzamčené části prostor zaměstnankyni žalované , jméno FO, , která byla údajně žalovanou pověřena zkontrolovat dodržování podmínek nájemní smlouvy. Žalobkyně vznesla svým přípisem ze dne 18. 11. 2024 na základě ustanovení § 2314 odst. 1 o. z. proti podané výpovědi námitky, neboť ze strany žalobkyně nedošlo k hrubému porušení nájemní smlouvy a nebyly a nejsou tak dány podmínky pro výpověď nájmu. Vybudování sádrokartonových příček bylo za účasti několika svědků předem odsouhlaseno jak ze strany žalované, kdy souhlas byl poskytnut samotným jednatelem žalované, tak i ze strany zaměstnankyně žalované pí , jméno FO, když navíc jednatel žalované doporučil žalobkyni řemeslníka, který sádrokartonové příčky po udělení souhlasu zhotovil (jedná se o pracovníka, který pracuje v předmětném areálu pro žalovanou). Vybudování sádrokartonových příček tedy proběhlo se souhlasem žalované a ze strany řemeslníka doporučeného žalovanou. Předmětnými odsouhlasenými úpravami nebyly nebytové prostory nijak poškozeny či znehodnoceny – naopak došlo ke zhodnocení prostor, navíc jde o nikterak rozsáhlé úpravy. Tyto předem odsouhlasené provedené úpravy jednatel žalované i , jméno FO, mnohokrát spatřili při řešení různých záležitostí v předmětu nájmu a nikdy proti úpravám nic nenamítali, a to právě proto, že šlo o předem schválené úpravy. Žalobkyně v areálu reklamu umístěnu nemá – reklama byla umístěna mimo areál a umístění této reklamy s nájemní smlouvou nijak nesouvisí. Žalobkyně dále žalovanou upozornila, že odkazovaný čl. VII odst. 3 nájemní smlouvy se týká umístění reklamy na budově, v níž se nachází předmět nájmu či kdekoli jinde v areálu. Uvedený odstavec nájemní smlouvy se tak na daný případ nijak nevztahuje, tj. nedošlo k hrubému porušení daného ujednání a hrubé porušení nájemní smlouvy nelze v této věci dovozovat ani z jiného ujednání nájemní smlouvy. Dne 16. 10. 2024 se nikdo ke kontrole nebytových prostor za žalovanou nedostavil. Zástupce žalované dorazil až dne 18. 10. 2024, kdy byl do prostor bez problémů vpuštěn. K výpovědi nájemní smlouvy došlo účelově až poté, kdy žalobkyně nesouhlasila s návrhem dodatku k nájemní smlouvě ze dne 1. 10. 2024 předloženým žalobkyni ze strany žalované, na základě kterého žalovaná navrhovala navýšení nájemného nad rámec sjednaného nájemného, kdy toto ze strany žalované požadované navýšení nájemného nemá jakoukoli oporu v nájemní smlouvě. Bezodkladně poté, kdy žalobkyně tento dodatek odmítla uzavřít z důvodu, že nájemní smlouva neposkytuje pro takové navýšení nájemného oporu, vytvořila žalovaná účelově výpovědní důvody, které ve skutečnosti neexistují, a došlo k výpovědi nájmu pro údajné hrubé porušení nájemní smlouvy, k němuž ve skutečnosti v žádném případě nedošlo. Žalovaná přípisem ze dne 6. 12. 2024 setrvala na svém stanovisku a uvedla, že jako pokus o mimosoudní vyřešení sporu navrhuje navýšení nájemného a odstranění sádrokartonových příček a poplatek 10.000 Kč za jedno reklamní místo. Žalobkyně přípisem ze dne 11. 12. 2024 setrvala na svých námitkách. Žalobkyni nezbývá než se domáhat určení neoprávněností výpovědi. Žalobu podává ve stanovené lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy marně uplynula jednoměsíční lhůta pro zpětvzetí výpovědí, která běžela ode dne, kdy žalované byly doručeny námitky proti výpovědi. K udělení souhlasu k úpravám předmětu nájmu ze strany žalované došlo za účasti svědků. Uvedené osoby mohou též dosvědčit, že odsouhlasené provedené úpravy jednatel žalované i jeho zaměstnankyně , jméno FO, mnohokrát spatřili při řešení různých záležitostí v předmětu nájmu a nikdy proti úpravám nic nenamítali, a to právě proto, že šlo o předem schválené úpravy.2. Žalovaná s žalobou ve vyjádření z 21. 3. 2025 nesouhlasila a navrhovala, aby byla zamítnuta. Uvedla, že vypověděla nájemní vztah týkající se prostor o výměře 700 m2 v budově skladového a administrativního areálu na adrese , adresa, , a to z důvodů hrubého porušení povinností vůči pronajímateli, vyplývajících z nájemní smlouvy, kdy žalobkyně jako nájemce a) porušila ujednání čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy tím, že v pronajatých prostorách bez písemného souhlasu žalobkyně zbudovala sádrokartonové příčky a tyto neodstranila ani na výzvu žalované. ČI. VII. odst. 2 nájemní smlouvy jednoznačně stanoví, že veškeré úpravy prováděné nájemcem (žalobkyní) na kterékoli části prostor vyžadují výslovný předchozí písemný souhlas pronajímatele (žalované), který v daném případě dán nebyl. Jakákoli argumentace v tom směru, že žalobkyně měla mít ústní souhlas, udělený za přítomnosti svědků, apod, je zcela lichá, neboť v daném případě jde o výrazný zásah do vlastnického práva pronajímatele, a právě z toho důvodu byl podmíněn jeho písemným souhlasem, a to včetně výslovné specifikace úprav, jejich popisu a seznamu. Toto porušení, zbudování sádrokartonových příček bez písemného souhlasu pronajímatele, je samo o sobě dostatečně hrubým porušením povinností žalobkyně jako výpovědní důvod. Žalobkyně příčky neodstranila ani k písemné výzvě žalované. Žalobkyně dále b) porušila ujednání čl. VII odst. 3 nájemní smlouvy tím, že bez souhlasu pronajímatele umístila na celé ploše reklamního štítu areálu reklamu nejen svou, ale i dalších svých společností, ačkoli měla souhlas pronajímatele pouze k umístění reklamy své, a to pouze na jedné z devíti částí reklamního štítu. Reklamní štít je sice těsně za hranicí areálu, ale je jeho nedílnou součástí a má sloužit pro označení firem v areálu sídlících. Žalobkyně konečně c) porušila ujednání čl. VI. odst. 15 nájemní smlouvy tím, že neumožnila pověřenému zástupci žalované vstoupit do pronajatých prostor, a to vícekrát, naposledy ani přes písemnou výzvu žalované ze dne 15. 10. 2024, kdy se na místo dne 16. 10. 204 dostavila pověřená zaměstnankyně žalované , jméno FO, , do prostor vpuštěna nebyla, neboť zde nebyla přítomna žádná osoba a prohlídka prostor jí nebyla umožněna ani v náhradním terminu dne 17. 10. 2024. Jmenovaná rovněž pořídila o pokusu o kontrolu prostor videozáznam mobilním telefonem.3. Žalovaná v dalším vyjádření z 25. 6. 2025 uvedla, že pověřená zástupkyně žalované, , jméno FO, (známa žalobkyni z běžného obchodní styku) měla, po dřívějších neúspěšných pokusech, na pokyn jednatele žalované provést dle ustanovení VI. bod 15 Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání kontrolu dodržování podmínek smlouvy, a to v běžný pracovní den 15. 10. 2024, toto jí však žalobkyní umožněno nebylo. Jednatel žalované tedy vyzval žalobkyni ke zpřístupnění prostor dopisem ze dne 15. 10. 2024 na následující den 16. 10. 2024. Tento dopis zaslala , jméno FO, pánům , jméno FO, a , jméno FO, mailovou zprávou dne 15. 10. 2024 ve 12:22:43 hodin. , jméno FO, následně obdržela mailovou zprávu od pana , jméno FO, , že dne 16. 10. 2024 zpřístupnění prostor nelze provést. Do prostor jí byl umožněn vstup (avšak pouze částečně) až 18. 10. 2024, kdy byla zjištěna úprava prostor (zbudování sádrokartonových příček) bez písemné souhlasu pronajímatele. Přílohou mailu , jméno FO, ze dne 18. 10. 2024 byla práva jednatele žalované, kde vyzývá žalobkyni v návaznosti na zjištěná porušení smlouvy ke sjednání nápravy a stanoví pro to žalobkyni lhůtu 30 dnů.4. Žalobkyně v doplňujícím vyjádření ze 14. 7. 2025 tvrdila, že souhlas k vybudování sádrokartonových příček byl vykomunikován již před podpisem nájemní smlouvy. Šlo o jednu ze základních podmínek uzavření nájemní smlouvy ze strany žalobkyně. Žalobkyně by bez možnosti zbudovat sádrokartonové příčky nájemní smlouvu s žalovanou neuzavřela, neboť šlo o jeden velký prostor, což pro žalobkyni nebylo vyhovující. Při podpisu nájemní smlouvy byl souhlas jednoznačně sdělen jednatelem žalované, a to za přítomnosti jednatele žalobkyně, paní , jméno FO, (pracovnice a kontaktní osoby žalované) a za přítomnosti pana ,
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.