3 C 145/2021-241 — Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou

1. Žalobou ze dne 25. 8. 2021 se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného, jak výše uvedeno. Žalobce tvrdil, že dne 16. 8. 2019 uzavřel se žalovaným smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Žalovaný se tak zavázal prodat žalobci bytovou jednotku [číslo] sklepní kóji a odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech domu [adresa] na stavebním pozemku [číslo] v [katastrální uzemí], za celkovou kupní cenu 1 690 000 Kč. Během výstavby bytové jednotky žalobce požádal o dodatečné úpravy bytu, za něž zaplatil dalších 28 719 Kč. Žalobce zaplatil žalovanému dohodnutou kupní cenu 1 718 719 Kč, z toho 100 000 Kč dne 8. 7. 2019, 407 000 Kč dne 20. 8. 2019, 507 000 Kč dne 14. 1. 2020, 507 000 Kč dne 30. 6. 2020, 28 719 Kč dne 27. 10. 2020 a 169 000 Kč dne 16. 3. 2021. Žalovaný odstoupil od smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Odstoupení zaslal žalobci dvěma elektronickými zprávami z 15. 7. 2021 (jedna z nich nese nesprávné datum 15. 6. 2021) a dopisem z 19. 7. 2021. Ačkoliv smlouva opravňuje žalovaného odstoupit od smlouvy bez udání důvodů (čl. II/3), je takové ujednání neplatné a nepřihlíží se k němu. Žalovaný byl v době uzavření smlouvy podnikatelem ve smyslu ust. § 420 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, se zapsanými obory činnosti: Přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti a Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. Naproti tomu žalobce byl v době uzavření smlouvy v pozici spotřebitele, když bytovou jednotku chce koupit pro svoje prarodiče. Ust. § 1814 písm. d) občanského zákoníku výslovně zakazuje ve spotřebitelských smlouvách takové ujednání, které by založilo právo podnikatele odstoupit od smlouvy bez důvodu, zatímco spotřebiteli nikoliv. Důvody uvedené v odstoupení jsou nepravdivé, jednání žalovaného protiprávní. Žalovaný se zavázal dokončit výstavbu domu do 31. 12. 2020, ocitl se však v prodlení s dokončením, a proto došlo ke kolaudaci teprve v roce 2021. Z jednání žalovaného je zjevné, že žalovaný nechce se žalobcem uzavřít kupní smlouvu, proto žalobce podal žalobu na nahrazení projevu vůle žalovaného, v souladu s výzvou v usnesení tohoto soudu ze dne 23. 7. 2021, č. j. 6 Nc 401/2021-22, ve spojení s usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 8. 9. 2021, č. j. 26 Co 240/2021-87. 2. Žalovaný se bránil a navrhl zamítnutí žaloby. Namítl, že oprávněnou stranou ze smlouvy je on sám (čl. II/3 smlouvy), a proto žalovaný měl vyzvat žalobce uzavření kupní smlouvy, nikoliv naopak. Žalovaný tak neučinil a ani učinit nemohl, protože neproběhla kolaudace bytové jednotky. Kolaudační řízení se protáhlo v důsledku pandemie Covid-19. Zdržení bylo vyvoláno nouzovým stavem, onemocněním a karanténou úředníků a novými požadavky na kolaudaci, které přesahovaly rámec podmínek uvedených stavebním úřadem ve stavebním povolení. Dále v důsledku pandemie Covid-19 a opakovanému nouzovému stavu byla opakovaně přerušena výstavba domu a výrazně vzrostla cena stavebního materiálu a prací. Dodavatel stavebních prací žalovanému doúčtoval zvýšené náklady. Zatímco původní rozpočet činil 1 300 000 Kč, zvýšený rozpočet potom zní na 2 521 000 Kč. Žalovaný proto navrhl žalobci zvýšení kupní ceny, žalobce to odmítl, a proto žalovaný odstoupil od smlouvy. Žalobce věděl již při uzavírání smlouvy, že žalovaný by ji neuzavřel, pokud by v ní neměl dohodnutou možnost odstoupení od smlouvy bez udání důvodů. Kromě toho žalobce nezaplatil včas a řádně 3. zálohu na kupní cenu takovým způsobem, k němuž se zavázal ve smlouvě (čl. V /1.1.3 a čl. V/3), a jeho prodlení bylo delší než 30 dnů. To zakládá oprávnění žalovaného odstoupit od smlouvy. Dále namítl, že žaloba je šikanózní žalobou, v jejímž pozadí stojí [titul] [příjmení], neblaze známý developer, který se spolu se svojí družkou [jméno] [příjmení] snaží poškodit morálku žalovaného a vyčerpat jeho finanční prostředky, aby jej tak připravit o byt [číslo] v bytovém domě [číslo] ve [obec]. Dále tvrdil, že žalobce od něho požadoval částku 1 000 000 Kč jako odstupné a podmínil tak ukončení tohoto sporu. Žalovaný zpochybnil tvrzení žalobce o tom, že by chtěl koupit pro prarodiče. Podrobně vylíčil, že pohnutka žalobce ke koupi bytu byla zcela jiná, a to aby se dříve dostal k penězům svých prarodičů. O tom svědčí i placení záloh z bankovního účtu jeho prarodičů a nikoliv z bankovního účtu žalobce. Proto žalovaný rozšířil důvody odstoupení od smlouvy v dopisu z 15. 7. 2021 i o důvod dle článku VI/2 a) – protože žalobce nezaplatil zálohy kupní ceny způsobem dohodnutým v článku V /1.1.3 a článku V/3 smlouvy a jeho prodlení s úhradou záloh bylo delší než 30 dnů. Dále tvrdil, že bytovou jednotku [číslo] si žalovaný pořídil, aby tak vyřešil bytové potřeby svojí rodiny, své bývalé družky, dětí, sourozenců a rodičů, kteří všichni chtěli bydlet pohromadě jako rodina v jednom domě. Nepořídil si ji k soustavné činnosti za účelem zisku, tudíž nelze na něj hledět jako na podnikatele. Následně však došlo k rozkolu v rodině žalovaného, a proto se rozhodl prodat rozestavěnou jednotku. Po dalším rozkolu v jeho rodině se žalovaný rozhodl, že v bytové jednotce bude bydlet sám. 3. Podle ust. § 1785 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále o.z.) platí, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle ust. § 1786 o. z. platí, že zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Podle ust. § 1787 o. z. platí, že oprávněná strana může požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud, nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu. Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány. Podle ust. § 1788 odst. 1 o. z. platí, že povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká, nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas. Podle ust. § 1788 odst. 2 o. z. platí, že povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou. Kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. (ust. § 420 odst. 1 o. z.) Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele. (ust. § 420 odst. 2 o.z.) Má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona. (ust. § 421 odst. 2 o. z.) Spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. (ust. § 419 o. z.) Podle ust. § 574 o. z. je třeba na právní jednání spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Podle ust. § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. Neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. (ust. § 580 o. z.) Zvláště se zakazují ujednání, která zakládají podnikateli právo odstoupit od smlouvy bez důvodu, zatímco spotřebiteli nikoli. (ust. § 1814 písm. d) o. z.) Zvláště se zakazují ujednání, která spotřebitele zavazují plnit, zatímco podnikateli vznikne povinnost plnit splněním podmínky závislé na jeho vůli. (ust. § 1814 písm. b) o.z.) Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (ust. § 8 o.z.) Stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. (ust. § 2006 odst. 1 o. z.) Věřitel musí přijmout plnění, které mu se souhlasem dlužníka nabídne třetí osoba. To neplatí, je-li plnění vázáno na osobní vlastnosti dlužníka. (ust. § 1936 odst. 1 o. z.) Pouze pro úplnost se dodává, že v tomto sporu nepřipadá v úvahu aplikace ust. § 1765 a násl. o. z. (clausula rebus sic stantibus, jež nezakládá právo odstoupit od smlouvy, pouze právo na r