10 C 157/2020-111 — Okresní soud v Semilech

1. Předmětem řízení podle žaloby podané dne 26. 8. 2020 byly tři samostatné nároky žalobkyně na vyslovení neoprávněnosti tří dílčích výpovědí, a to dvou daných 1. žalovaným – datovaných jednak dnem 24. 6. 2020 a jednak dnem 23. 6. 2020 – z nájmu bytu (bytu 3 + 1 ve druhém nadzemním podlaží, umístěného v budově [adresa] postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepě předmětné budovy – dále případně jen„ předmětný byt“), a dále výpovědi dané 2. žalovaným a datované dnem 24. 6. 2020 z nájmu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010 ohledně sklípku umístěného na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]. 2. S ohledem na to, že 1. žalovaný během řízení, a to při jednání konaném 3. 8. 2021, výslovně uznal ten nárok žalobkyně, jenž odpovídal požadavku na vyslovení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy datované dnem 24. 6. 2020 a dané 1. žalovaným žalobkyni, kterou 1. žalovaný vypovídal nájem předmětného bytu založeného nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2010, bylo o této části nároku rozhodnuto rozsudkem pro uznání ze dne 3. srpna 2021, č. j. 10 C 157/2020-65. 3. Dále se soud na základě provedených důkazů a níže citované právní úpravy zabýval opodstatněností dalších nároků žalobkyně, tj. ohledně ne-/oprávněnosti výpovědi 1. žalovaného zaznamenané ve výroku I tohoto rozsudku (dále případně jen„ výpověď z nájmu bytu“) a výpovědi 2. žalovaného zaznamenané ve výroku II tohoto rozsudku (dále případně jen„ výpověď z nájmu sklípku“). 4. Žalobkyně tvrdila, že je nájemkyní předmětného bytu na základě nájemní smlouvy z 1. 10. 2010, uzavřené s tehdejším vlastníkem [anonymizována dvě slova] [jméno], [IČO], přičemž dle obsahu smlouvy tvoří vyslovené příslušenství bytu také sklípek umístěný ve vedlejší budově na pozemku [adresa]. V době trvání nájmu došlo opakovaně ke změně vlastníka budovy [adresa] i vedlejší budovy na st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec], aktuálním vlastníkem předmětného bytu – bytové jednotky [číslo] je 1. žalovaný a vlastníkem stavby, která je součástí pozemku st. [parcelní číslo] (v níž je umístěn předmětný sklípek jako příslušenství bytu), je 2. žalovaný. Žalobkyně dne 29. 6. 2020 obdržela od obou žalovaných dílčí tři výpovědi, které považuje za nedůvodné, neoprávněné. Obě pro posouzení zbývající výpovědi neobsahují výzvu pronajímatele k odstranění závadného chování nájemce, výpověď z nájmu sklípku jsoucího příslušenstvím předmětného bytu neobsahuje poučení nájemci o právu uplatnit nárok na přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu. Výpověď z nájmu předmětného bytu nebyla v důvodech formulována dostatečně určitě tak, aby žalobkyni bylo zřejmé, porušení jaké povinnosti nájemce se dopustila, nebyla identifikována osoba, ohledně níž coby spolubydlící měla porušit povinnost oznámit ji 1. žalovanému jako pronajímateli. 5. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Sklípek, ohledně kterého dal výpověď z nájmu 2. žalovaný jako vlastník budovy jsoucí součástí pozemku st. [parcelní číslo], již netvoří příslušenství předmětného bytu, byl odloučen od věci hlavní v důsledku opakované změny vlastníka bytu a vlastníka sklípku (§ 510 odst. 1 o. z.). U výpovědi z předmětného bytu 1. žalovaný vysvětlil, že hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu je v případě žalobkyně dán zejm. tím, že do bytu přijímala třetí osoby, aniž by tuto skutečnost 1. žalovanému oznámila. Uvedenou osobou byl [jméno] [příjmení], jehož jméno se 1. žalovaný dozvěděl až po dané výpovědi, avšak žalobkyni muselo být zřejmé, o jakou osobu jde, jelikož jiná osoba s ní neméně od roku 2019 předmětný byt neužívala. Řádné neudržování a poškozování bytu ze strany žalobkyně je dáno tím, že ačkoli v bytě bydlí cca 11 let, tak dle fotografií pořízených sice po dané výpovědi, nicméně zjevně zachycující setrvalý stav, je zcela zřejmé, že byt je v havarijním stavu, opadá omítka ze stěn, jsou poškozené rohy stěn, podlahy (poškrábané a zašpiněné), dlouhodobě nebyla prováděna výmalba, byla zanedbávána čistota. V kontextu tohoto výpovědního důvodu 1. žalovaný odkázal také na nař. vlády č. 308/2015 Sb., o povinnostech nájemců. K důvodu nutnosti vyklizení bytu pro provedení nezbytné celkové stavební rekonstrukce 1. žalovaný přes výzvu soudu výslovně netvrdil, že by existovalo veřejnoprávní rozhodnutí o takovém stavu bytu, resp. pro nutnou rekonstrukci, odkazoval toliko na posouzení stavebně technického stavu bytu od zpracovatele [příjmení]. 6. Žalobkyně pak namítala, že jí nemohlo být z předání výpovědi zřejmé, že jsou jí vytýkány konkrétně ty okolnosti, které 1. žalovaný v řízení ozřejmil. Dále nebylo prokázáno dlouhodobě užívání předmětného bytu třetími osobami, až v řízení bylo ztotožněno, že se má jednat o [jméno] [příjmení]; avšak ani on před dáním předmětné výpovědi byt dlouhodobě neužíval, žalobkyni pouze navštěvoval, k nastěhování do bytu po navázání partnerského vztahu s žalobkyní došlo až v srpnu 2020. 7. Na základě provedeného dokazování soud učinil níže uvedená skutková zjištění. 8. Z písemné nájemní smlouvy datované dnem 1. 10. 2010 (č. l. 4 p. v. – 5) soud zjistil, že ji jako pronajímatel uzavřel [anonymizována dvě slova] [jméno], [IČO] a jako nájemce žalobkyně, smlouvou byl přenechán do užívání na dobu neurčitou od 1. 10. 2010 byt o velikosti 3+1 a podlahové ploše přibližně 74 m2 ve druhém patře hlavní budovy. Příslušenstvím bytu byly označeny nejen kóje na půdě a sklepní kóje ve sklepení – oboje v hlavní budově, nýbrž výslovně též sklípek ve vedlejší budově. Vedlejší budova byla ve smlouvě navíc blíže (a v článku předcházejícím vymezení toho, co tvoří příslušenství bytu) označena jako budova bez čp/če – stavba pro výrobu a skladování postavená na pozemku st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec]. V čl. IV smlouvy bylo sjednáno přesně stanovené nájemné (tehdy 4 000 Kč) a výše měsíčních záloh za plnění spojená s užíváním bytu (konkretizováno pro dodávky pitné vody a odvádění odpadních vod a pro osvětlení společných prostor), dále způsob platby všech uvedených částek na bankovní účet pronajímatele. Nájemní smlouva neobsahovala žádné konkrétní ujednání ohledně postupu nájemce vůči pronajímateli, pokud přijme do domácnosti další osobu. Pouze v čl. VII byla upravena pravidla stanovení tzv. podílu na osobu při určení měsíčních koeficientů za účelem vyúčtování záloh zaplacených na úhradě za plnění spojená s nájmem bytu, když měsíční koeficient byl výslovně rovný počtu osob trvale bydlících v daném bytě k 1. dni daného kalendářního měsíce. 9. Z veřejně dostupných údajů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (č. l. 9, 10) soud zjistil, že 1. žalovaný je veden jako výlučný vlastník bytových jednotek 1, 3, 4 a 6 v domě [adresa] v k. ú. [obec], označených čísly [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo]. Druhý žalovaný je veden výlučným vlastníkem pozemků v k. ú. [obec], a to mj. pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba bez čp/če. Druhý žalovaný tedy zjevně je i vlastníkem stavby postavené na pozemku st. [parcelní číslo] (§ 506 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), v němž je umístěn sklípek, ohledně kterého dal s datováním k 24. 6. 2020 žalobkyni předmětnou výpověď z nájmu sklípku. 10. Z listiny datované dnem 23. 6. 2020 a podepsané vyhotovitelem – 1. žalovaným, určené vůči žalobkyni soud zjistil, že byla nazvána jako výpověď nájemní smlouvy. První žalovaný odkazoval na nájemní smlouvu ze dne 1. 10. 2010, na základě které je žalobkyně nájemcem bytu [číslo] o velikosti 3+1 ve druhém nadzemním podlaží budovy [adresa], postavené na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] a nájemcem kóje na půdě a sklepní kóje v předmětné budově. Žalobkyni bylo sdělováno, že 1. žalovaný jí dává výpověď z tohoto bytu, půdní kóje a sklepní kóje, a to z důvodu jednak prezentovaného citací zákonného ustanovení - § 2288 odst. 1 písm. a), c) a d) občanského zákoníku – z důvodu hrubého porušení povinnosti žalobkyně jako nájemce, z důvodu, že uvedené prostory musí být vyklizeny, protože z důvodu veřejného zájmu je potřebné s domem a bytem naložit tak, že nebude moci být užíván, a z jiného závažného důvodu. Skutkově bylo k citaci právního předpisu doplněno, že dlouhodobě hrubé až závažným způsobem učiněné porušení povinností nájemce spočívá v tom, že žalobkyně do své domácnosti, nacházející se v předmětném bytě, přijímá třetí osoby, aniž by dle § 2272 OZ oznámila změnu počtu osob, dále byt řádně neudržuje a poškozuje, čímž způsobuje pronajímateli závažné škody, dále bylo skutkově také uvedeno, že je prostory bytu nutné vyklidit z důvodu nutné celkové stavební rekonstrukce, jelikož stav prostor ohrožuje zdraví a bezpečnost osob nacházejících se v domě (k čemuž pisatel připojil posouzení stavebně technického stavu). Žalobkyně byla upozorněna na tříměsíční výpovědní lhůtu, začínající běžet 1. dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi, zároveň bylo již vyjádřeno, že tato lhůta tak počíná 1. 7. 2020 a končí 1. 10. 2020. Taktéž byla upozorněna na právo vznést vůči výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem do dvou