86 C 15/2021-183 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhaly vydání bezdůvodného obohacení ve výši 1 017 144,62 Kč odpovídající obvyklému nájemnému, neboť žalovaná v době od 28. 5. 2018 do 14. 11. 2020 (902 dnů) užívala bez právního důvodu budovy bez č. p. / č. e. na pozemcích p. č. st. , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, a p. č. st. , číslo, , , číslo, a , číslo, . Tyto nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví , Jméno zainteresované osoby 0/0, , nar. 1947 (dále jen dlužnice) a žalobkyně b). Podíl dlužnice činí ¾ a žalobkyně b) ¼. Podle usnesení Krajského soudu v Hradci Králové č. j. KSHK 15 INS 219/2017-A-52 ze dne 28. 5. 2018 byl na majetek dlužnice prohlášen konkurz a jako insolvenční správkyně byla ustanovena žalobkyně a). V průběhu řízení vzala žalobkyně a) s ohledem na nesporně určený rozsah užívání předmětných budov ze strany žalované žalobu zpět pro částku 613 559,75 Kč a žalobkyně b) pro částku 204 519,93 Kč a soud v této části řízení zastavil podle § 96 o. s. ř.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že žalobkyně a) věděla o nájemní smlouvě, kterou měla žalovaná uzavřenou se svou matkou , Jméno zainteresované osoby 0/0, , nar. , datum, a nikdy jí neoznámil, že by smlouva byla neplatná ani ji nevypověděl. Žalovaná měla možnost kdykoliv se odstěhovat na jiné pozemky. Postup žalobkyně a) proto považuje za nemravný. K požadavku žalobkyně b) uvedla, že nájemní smlouvu měla uzavřenou na ¾ nemovitostí a nikdy proto neužívala ¼ patřící žalobkyni b). K jednotlivým budovám uvedla, že budova na pozemku p. č. st. , číslo, (seník) je poškozená, a proto ho nemohla užívat. V jednom rohu měla 6 složených balíků sena s příležitostně zaparkovaný Horal. Budovu na pozemku p. č. st. , číslo, (dílna) nikdy neužívala. Budovu na pozemku p. č. st. , číslo, (kravín) užívala pouze v dolním podlaží tak, že od 28. 5. 2018 do září 2018 zde měla ustájené krávy, které od září 2018 do prosince 2019 ustájila na jiném místě. Po celou dobu měla v této budově ustájená prasata ve dvou kotcích. Budova na pozemku p. č. st. , číslo, (hala) byla využita pro zimní ustájení koní v době od října do dubna každého roku a od prosince 2019 do listopadu 2020 zde byly krávy asi na polovině plochy. V budově na pozemku p. č. st. , číslo, (dílna a kancelář) užívala pouze 4 místnosti s přísl. v druhém nadzemním podlaží. V prvním podlaží bydlela dlužnice.3. Výpisem z katastru nemovitostí, listem vlastnictví č. , číslo, vedeným pro , katastrální úřad, , , katastrální pracoviště, , bylo prokázáno, že dlužnice a žalobkyně b) byly ke dni 14. 11. 2020 v rozsahu ¾ a ¼ spoluvlastnicemi budov bez č. p. / č. e. na pozemcích p. č. st. , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, a p. č. st. , číslo, , , číslo, a , číslo, , vše v , katastráĺní území, .4. Usnesením , insolvenční soud, č. j. , insolvenční spisová značka, ze dne , datum, byl zjištěn úpadek dlužnice , Jméno zainteresované osoby 0/0, , nar. , datum, , na majetek dlužnice byl prohlášen konkurz a jako insolvenční správkyně byla ustanovena žalobkyně a). Rozhodnutí bylo potvrzeno usnesením Vrchního soudu č. j. , insolvenční spisová značka, ze dne , datum, .5. Podle soupisu majetkové podstaty ze dne 9. 8. 2022 patří do majetkové podstaty spoluvlastnický podíl ¾ na budovách bez č. p. / č. e. na pozemcích p. č. st. , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, a p. č. st. , číslo, , , číslo, a , číslo, , vše v , adresa, . Mezi pohledávkami je uvedena pohledávka dlužnice za žalovanou ve výši 762 858,46 Kč z titulu užívání budov bez č. p. / č. e. na shora uvedených pozemcích.6. Dopisem ze dne 9. 4. 2021 žalobkyně vyzvaly žalovanou k úhradě dlužné částky spočívající v bezdůvodném obohacení do 7 dnů od zaslání výzvy. Podle poštovní dodejky byla zásilka odeslána 14. 4. 2021.7. Znalecký posudek č. , číslo, vypracovaný ke dni 10. 7. 2019 společností 1. Znalecká a.s., zadaný žalobkyní a) k ocenění spoluvlastnického podílu dlužnice v rozsahu ¾ na nemovitostech zapsaných na LV 296 v k. ú. , obec, , stanovil obvyklou cenu uvedeného podílu na předmětných nemovitostech ve výši 1 515 000 Kč. Pro zjištění obvyklé ceny byla použita metoda výnosová. Znalec při ohledání nemovitostí zjistil dezolátní stav seníku a dílny na pozemcích p. č. st. , číslo, a , číslo, , avšak podle vnějších znaků nejeví budovy znaky zásadní statické poruchy bránící užívání objekty. Kravín na pozemku p. č. st. , číslo, je užíván pro chov prasat, ovcí a koz. V jižní části je objekt dvoupodlažní a prostor pod krovem je užíván k uskladnění sena. Budova je v průměrném technickém stavu. Hala na pozemku p. č. st. , číslo, je užívána k ustájení koní. Celkový stav lze hodnotit jako dobrý. Dílna a kancelář na pozemku p. č. st. , číslo, jsou částečně využívány k bydlení a částečně jako zázemí personálu a sklad. Budovy jsou v průměrném technickém stavu. K výnosové metodě ohledně budov byly vyhledány srovnatelné nájmy provozních budov s podobnou lokací v podobném stavebně-technickém stavu. Od toho bylo odvozeno obvyklé nájemné za m2, které bylo následně redukováno příslušným koeficientem s ohledem na technický stav nemovitostí v , obec, . V úvahu byla rovněž brána obsazenost v rozsahu 90 %. Součástí posudku byla i fotodokumentace budov, ze které je patrný špatný technický stav seníku a dílny. Ostatní budovy vykazují vzhled odpovídající stáří. Výnosy z pronájmu byly stanoveny následovně:budovaplocharoční nájem/m2koeficientKč/rokobsazenostKč/rokSeník – S01530,91200,5031 85290 %28 666Dílna – S02114,61500,8013 75490 %12 379Kravín – S03620,71501,0093 11090 %83 799Hala – S04900,61501,00135 09090 %121 581Dílna – S05a274,44800,80105 37090 %94 833Kancelář – S05b203,54800,8078 15290 %70 337Znalec byl ke svému posudku rovněž vyslechnut a uvedl, že administrativní budova, kde jsou kanceláře, je dvoupodlažní a obě podlaží mají užitnou plachu celkem 230,5 m2. Užitná plocha druhého podlaží je odhadem 100 m2. Při ocenění vzal v úvahu horší technický stav předmětných budov, z nichž některé jsou i za hranicí životnosti a část je z toho důvodu nevyužitelná, což zohlednil použitým koeficientem, kterým redukoval zjištěné obvyklé nájemné. Obvyklé nájemné bylo zjišťováno v roce 2019, nicméně v oblasti zemědělských staveb nebyla situace tak dynamická jako u bytů a rodinných domů. Na druhou strany důležitou roli hraje i skutečnost, zda domy nadále chátraly a zhoršil se jejich stavebně-technický stav nebo zda byly provedeny nějaké opravy. Nicméně pod hranici 10 Kč by obvyklé nájemné nemělo klesnout, neboť je to na hranici rentability. V ostatních případech by byla cena následující rok mírně vyšší, nikoliv však o 20 %. Pojem obsazenost použitý v posudku zohledňuje obsazení nemovitosti v čase, kdy je třeba pro potřeby výnosové metody kalkulovat, že během 10 let bude objekt po určitou dobu neobsazený z důvodu výběru jiného nájemce nebo údržby. Pronájem takovýchto prostor pouze tzv. za náklady je možný, avšak neobvyklý a nelze ani při zohlednění horšího technického stavu daných budov hovořit o obvyklém nájemném. Při ocenění toto nelze zohlednit.8. Podle obsahu spisu zdejšího soudu sp. zn. 6 C 221/2019 byla dne 9. 9. 2019 podána žaloba na vyklizení, kterou se insolvenční správce a , Jméno zainteresované osoby 2/0, domáhali na žalované vyklizení budov na pozemcích p. č. st. , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, , p. č. st. , číslo, a , číslo, a p. č. st. , číslo, , , číslo, a , číslo, , k jejichž užívání nemá žalovaná žádný právní důvod. Usnesením zdejšího soudu č. j. 6 C 221/2019-78 ze dne 25. 6. 2020 byl schválen smír uzavřený mezi žalobkyněmi a žalovanou, ve kterém se žalovaná zavázala do 3 měsíců od právní moci rozsudku vyklidit všechny předmětné budovy. Usnesení nabylo právní moci 20. 7. 2020.9. V protokole o předání vyklizených nemovitostí ze dne 14. 11. 2020 je uvedeno, že žalovaná předala přebírajícím žalobkyním všechny předmětné budovy a zůstaly tam pouze vyjmenované movité věci.10. Ve smlouvě ze dne 1. 1. 2011 uzavřené mezi žalobkyní jako nájemcem a dlužnicí a , jméno FO, jako pronajímateli je uvedeno, že dlužnice pronajímá žalované na dobu neurčitou 93 m2 obytné plochy v , adresa, . Nájemné nebylo sjednáno.11. Ve smlouvě ze dne 1. 5. 2017 uzavřené mezi žalobkyní jako nájemcem a dlužnicí jako pronajímatelem je uvedeno, že dlužnice pronajímá žalované k užívání ¾ zemědělských budov v k. ú. , obec, , LV , číslo, . Jako nájemné je uvedeno: úhrada daně z nemovitosti, drobné opravy a údržba, placení elektrické energie a vodného.12. Výzvou ze dne 15. 7. 2019 žalobkyně a) vyzvala žalovanou k vyklizení budov s ohledem na neexistenci právního důvodu pro užívání budov, je žalovaná povinna budovy vyklidit do 16. 8. 2019.13. V emailu ze dne 16. 8. 2019 mimo jiné sdělila žalovaná žalobkyni a), že v příloze zasílá nájemní smlouvu, kterou s matkou uzavřela na začátku p