1 C 37/2024-390 — Okresní soud v Semilech

1. Žalobci, vlastníci rekreačních nemovitostí v katastrálním území , adresa, , se žalobou domáhají zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni stezky a cesty přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalované, spočívajícího v právu chůze a jízdy motorovými vozidly za účelem zajištění přístupu k jejich nemovitostem. Tvrdí, že uvedený pozemek představuje jedinou reálně možnou přístupovou cestu spojující jejich pozemky s veřejnou komunikací, přičemž jiná alternativa neexistuje. Uvádějí, že cesta na pozemku žalované je dlouhodobě fakticky užívána, a proto její zatížení služebností nezpůsobí nepřiměřené omezení. Žalobci navrhli žalované úhradu přiměřené úplaty, přičemž si nechali vypracovat znalecký posudek, který hodnotu věcného břemene stanovil částkou 1 430 Kč, a nabídli žalované tuto částku za každého vlastníka zvlášť. Jelikož k dohodě nedošlo, obrátili se na soud. Během soudního řízení modifikovali svou žalobu tak, že jako náhradu zřízení věcného břemen navrhují částku ve výši 13 600 Kč za každého žalobce a domáhají se náhrady nákladů řízení v plné výši.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Tvrdí, že žalobci si nedostatek přístupu způsobili sami, a to hrubou nedbalostí, když přestali užívat historicky existující účelové komunikace a bez právního důvodu začali využívat její soukromou cestu na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , která byla vybudována výlučně pro potřeby žalované a jejích rodičů. Podle žalované měli žalobci možnost zajistit si přístup jinými právními prostředky, například deklarací existence účelové komunikace u silničního správního úřadu, což neučinili. Dále namítá, že někteří žalobci nabyli své nemovitosti až poté, co účelové komunikace zanikly, aniž by si přístup předem smluvně zajistili, a proto jim právo nezbytné cesty nepřísluší. Žalovaná rovněž uvádí, že žalobci požadují zřízení cesty přes její pozemek pouze z důvodu pohodlnějšího spojení, a nesouhlasí se znaleckým oceněním, které podle ní neodpovídá judikatuře a nezohledňuje ekonomické souvislosti. Navrhuje, aby případné věcné břemeno bylo oceněno výrazně vyšší částkou (a to 75 000 Kč za každý panující pozemek), přičemž odkazuje na nálezy Ústavního soudu a judikaturu Nejvyššího soudu, a domáhá se náhrady nákladů soudního řízení.3. Po proběhlých soudních jednání soud konstatuje, že mezi účastníky je nesporné (což soudu výslovně potvrdili na soudním jednání dne 16. 9. 2025), že v současné době neexistuje jiná reálná možnost přístupu k nemovitostem žalobců než přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalované. Stejně tak je nesporné, že cena tohoto pozemku činí 71 682 Kč, a to podle znaleckého posudku. Za této situace je prakticky nesporné (s výjimkou otázky „hrubé nedbalosti“ – viz dále), že je třeba zřídit nezbytnou cestu ve smyslu § 1029 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), přičemž spornou zůstává „pouze“ otázka výše přiměřené náhrady za zřízení věcného břemene.4. Za tímto účelem, tj. za posouzení výše přiměřené náhrady za zřízení věcného břemene a pro posouzení otázky hrubé nedbalosti ze strany žalobců, soud provedl následující důkazy. Ostatní provedené důkazy, které však nesouvisí s touto spornou otázkou, soud do odůvodnění svého rozsudku neuvádí.5. Ze znaleckého posudku vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že hodnota věcného břemene spočívajícího v právu chůze a jízdy přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, byla stanovena částkou 1 430 Kč. Tato částka vychází z oceňovacích předpisů a byla žalobci nabídnuta žalované jako úplata za zřízení služebnosti.6. Z předložených fotografií, leteckých snímků a místního šetření soud zjistil, že na pozemku žalované se nachází vyježděná cesta, která je fakticky užívána k přístupu do chatové oblasti. Z historických snímků je patrné, že v minulosti existovaly i jiné účelové komunikace, které však postupně zanikly a nejsou v současnosti sjízdné.7. Soud provedl důkaz výslechem svědka , jméno FO, , z jehož výpovědi zjistil, že pozemek parc. č. , Anonymizováno, , který vlastní jeho manželka, byl původně součástí větší parcely, přes kterou se chodilo shora přes branku směrem dolů k lesu. V době, kdy svědek žádal stavební povolení na stavbu skladu na nářadí (rok 2002), mu stavební úřad sdělil, že nemá přístupovou cestu, a proto si zřídil věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek paní , jméno FO, . V místě dnešní cesty byla tehdy pouze vyšlapaná pěšina a vyjeté koleje. Svědek uvedl, že cesta byla postupně zpevňována navážením suti a že v současnosti po ní jezdí osobní automobily, někdy s přívěsnými vozíky, v počtu od několika kusů až po 10–15 vozidel za den.8. Soud provedl důkaz výslechem svědka , jméno FO, , z jehož výpovědi zjistil, že je příbuzným žalované a že má dlouhodobou znalost lokality. Popsal, že původně vedla přístupová cesta k zahrádkářské kolonii jinudy, zejména přes lokalitu „Pod Chocholkou“, a že po jejím zatarasení v roce 2001–2002 začali lidé jezdit přes pozemky jeho rodiny. Cesta, která je předmětem řízení, začala podle svědka vznikat až kolem roku 2011, kdy byla navážena suť a terén byl upraven. Do té doby byly v místě pouze vyjeté koleje v trávě. Svědek rovněž uvedl, že v současnosti cestu využívají zahrádkáři, přičemž odhadl, že o víkendech projedou 3–4 vozidla.9. Soud provedl důkaz výslechem svědka , jméno FO, , z jehož výpovědi zjistil, že jeho manželka vlastní jednu ze zahrádek od roku 2005 a že již předtím místo navštěvovali. Svědek uvedl, že dříve se jezdilo různými cestami, včetně zkratek přes louku, avšak po oplocení pozemků se začala výlučně používat sporná cesta. Tuto cestu svědek i další uživatelé průběžně udržovali, zejména zpevňováním kamením a sekáním trávy. Svědek potvrdil, že cesta je v současnosti v horším stavu, ale je nadále jediným přístupem k zahrádkám. Uvedl, že o užívání cesty se s vlastníkem nejednalo až do doby, kdy došlo k úrazu a zdravotní indispozici jiné osoby, což vedlo k podání žádosti o zpevnění cesty.10. Soud provedl důkaz výslechem svědkyně , jméno FO, , z její výpovědi zjistil, že její rodina vlastnila zahrádku v lokalitě od roku 1978 do roku 2011. Svědkyně uvedla, že od počátku se k zahrádce chodilo pěšky od železniční trati a pro dopravu materiálu se využívala cesta vedoucí od Žižkova kolem pozemků rodiny , jméno FO, . Tato cesta podle svědkyně existovala „odjakživa“ a byla tvořena hlínou, později byla udržována místními uživateli. Svědkyně neuvedla, že by někdy došlo ke sporům ohledně jejího užívání.11. Soud provedl důkaz výslechem svědka , právnická osoba, , z jehož výpovědi zjistil, že cesta byla vždy ve stejných hranicích, tvořena rostlým terénem, a její stav se v čase výrazně neměnil, pouze se v důsledku užívání vytvořily vyjeté koleje. Svědek uvedl, že nikdy nedošlo ke sporům ohledně užívání cesty a že byl přesvědčen, že cesta patří obci.12. Soud provedl důkaz výslechem svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , z její výpovědi zjistil, že byla jednou z prvních uživatelek lokality a že přístup k její chatě byl vždy veden úvozovou cestou vedle pozemku rodiny , jméno FO, . Tato cesta byla tvořena dvěma kolejemi bez zpevnění a byla jediným možným přístupem k chatám. Svědkyně uvedla, že při koupi pozemku ani při vyřizování stavebního povolení nebyla upozorněna na to, že by cesta byla soukromá, a nikdy jí nebylo bráněno v jejím užívání.13. Soud dále provedl důkaz listinami, zejména vyjádřením , právnická osoba, , adresa, , čestným prohlášením a sdělením pro účely soudního řízení. Z těchto listin soud zjistil, že pozemek, přes který vede sporná cesta, byl v minulosti evidován jako cesta, že došlo k jeho rozdělení na parcely parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , a že město potvrdilo zánik jiných přístupových cest v důsledku změn v území, které žalobci nemohli ovlivnit.14. Z účastnických výslechů některých žalobců jako podpůrného důkazu podle § 131 o. s. ř. soud zjistil, že každý z nich užívá předmětnou komunikaci jiným způsobem, nicméně všichni toliko pěšky či osobními automobily, ale že těmi pouze, když jsou vybaveny pohonem 4x4 či jde o vozidlo se zvětšenou světlou výškou, což usnadňuje jízdu po nerovném terénu, a to v různých intenzitách podle způsobu využívání jejich zahrádek a chatek. Někteří uživatelé zahrádek se podíleli na opravě cesty ve vlastnictví žalované. Všichni se shodli, že v současnosti je to jediná sjízdná cesta k jejich pozemkům, a že nemohli mít vliv na to, že ostatní cesty zanikly.15. Z písemné předžalobní komunikace mezi právními zástupci účastníků řízení soud zjistil, že žalobci před podáním žaloby vyzvali žalovanou k povolení nezbytné cesty a předložili návrh na výši náhrady, přičemž žalovaná na výzvu reagovala, vyjádřila právní názor, vyzvala k doložení geometrického plánu a znaleckého ocenění a nevyloučila možnost dohody. V průběhu další komunikace žalobci konkretizovali svůj návrh a nabídli smírné řešení, žalovaná jej odmítla, avšak opět s věcným odůvodněním.16. Soud na základě provedeného dokazování po skutkové stránce uzavírá