8 C 108/2022-70 — Okresní soud v Sokolově

1. Žalobce se v dané věci žalobou ze dne [datum] domáhá zaplacení 4 900 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne [datum] do zaplacení s odůvodněním, že s poukazem na ustanovení §667 občanského zákoníku účinného do 31.12.2013 (dále jen obč. zák.) mu a svědčí nárok v uvedené výši na vypořádání zhodnocení nemovité věci žalované, jehož výši opírá o znalecký posudek, a to vše v souvislosti s ukončením nájemního vztahu uplynutím doby založeného nájemní smlouvou ze dne [datum] a dodatkem [číslo] k této smlouvě ze dne [datum], jehož předmětem byl nájem budovy [adresa] na pozemku st. parc. [číslo] pozemku st. parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], za účelem provozování ubytovacích služeb, pořádání kulturních akcí a restaurační činnosti, přičemž za pronájem se žalobce zavázal žalované hradit nájem ve výši 5 000 Kč měsíčně. Dle žalobce je pak ve věci podstatné, že se žalovaný nezavázal k úhradě nákladů spojených se změnou (rekonstrukcí) předmětu nájmu, má proto právo požadovat protihodnotu tohoto, o co se zvýšila hodnota věci. Je též nutné rozlišovat pojmy náklady a zhodnocení, přičemž ustanovení čl. II., odst. 2.1 dodatku k nájemní smlouvě se vztahuje jen na náhradu nákladů za změny na věci, nikoliv však již na náhradu za zhodnocení nemovitosti investicemi. Při jednání pak žalobce na svém návrhu setrval. 2. Žalovaná se žalobou v plném rozsahu nesouhlasí a navrhuje ji zamítnout, když ustanovení čl II., odst. 2.1 dodatku k nájemní smlouvě vylučuje po skončení nájmu jakoukoliv náhradu, čemuž odpovídalo i užívání předmětu nájmu za snížené nájemné ve výši 5000Kč měsíčně, vše doplňuje citací judikatury Nejvyššího sodu a Ústavního soudu, z opatrnosti pak žalovaná rozporuje výši uplatněného nároku, kdy výpočet provedený znalcem považuje za nesprávný. Při jednání pak žalovaná na svém návrhu setrvala. 3. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná či nerozporovaná tvrzení účastníků za nesporné, že účastníci dne [datum] podepsali nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem nemovitých věcí ve vlastnictví žalované - budovy [adresa] na pozemku st. parc. [číslo] vedené jako stavba občanského vybavení, dále pozemku st. parc. [číslo] o výměře 730 m2, vedeného jako zastavěná plocha a nádvoří (dnes vedeného jako pozemek st. 103 o výměře 722 m2 - zastavěná plocha a nádvoří), pozemku parc. [číslo] o výměře 948 m2, vedeného jako trvalý travní porost a pozemku parc. [číslo] o výměře 46 m2, vedeného jako trvalý travní porost (dnes vedeného jako pozemek parc. [číslo] o výměře 1035 m2 - zahrada), vše zapsáno v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], [anonymizováno] [obec] [anonymizována dvě slova], [územní celek], na [list vlastnictví], za účelem provozování ubytovacích služeb, pořádání kulturních akcí a restaurační činnosti, přičemž za pronájem se žalobce zavázal žalované hradit nájem ve výši 5 000 Kč měsíčně. V čl. IV., bodu 4.1. nájemní smlouvy si účastníci sjednali, že: Nájemce bere na vědomí, že uvedené sjednané nájemné je snížené o 10.000 Kč oproti obvyklému nájemnému ve výši 15.000 Kč vzhledem k současnému stavu předmětu nájmu a k tomu, že nájemce hodlá provést zhodnocení předmětu nájmu stavebními úpravami za účelem provozování činnosti uvedených v čl. II. odst. 2.1 této smlouvy. Nájemní poměr byl uzavřen na dobu určitou od [datum] do 30. 4. 2022 s možností výpovědi kterékoliv ze stran s roční výpovědní lhůtou. V čl. VI. bodu 6.4 si účastníci sjednali, že: Ke dni skončení bude mezi oběma stranami podepsán předávací protokol, přičemž o předání se pořídí zápis a současně dojde mezi stranami k rekapitulaci závazků a pohledávek, které vůči sobě v den předání budou mít a uzavření dohody o jejich vzájemném vypořádání. Dne [datum] účastníci podepsali dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum], kde s účinností od 1. 5. 2012 ujednali následující znění čl. V, bodu 5.4 a 5.7. a dále čl. VI, bodu 6.1 nájemní smlouvy: Nájemce je oprávněn provádět stavební a jiné úpravy pouze s písemným souhlasem ze strany pronajímatele a za podmínek stanovených pronajímatelem a za dodržení všech souvisejících právních předpisů. Smluvní strany se dohodly, že stavební úpravy předmětu nájmu za účelem provozování činností uvedených v čl. II. odst. 2.1 této smlouvy provede nájemce na své vlastní náklady (počítaje v to také dotaci z veřejných rozpočtů) a nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu, a to vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému dle čl. IV. odst. 4.1 této smlouvy, ani není možné započtení těchto nákladů vůči nájemnému nebo jinému peněžitému závazku nájemce vzniklému na základě této smlouvy. Nájemce je oprávněn požádat a čerpat dotaci z veřejných rozpočtů pro účely svého podnikání v rámci užívání předmětu nájmu dle této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že v případě, že nájemce jako žadatel bude povinen vrátit dotaci nebo její část v situaci, pokud dojde z finančních prostředků dotace ke zhodnocení předmětu nájmu, není nájemce oprávněn žádat úhradu takového zhodnocení pronajímatele vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému dle čl. IV. odst. 4.1 této smlouvy. Smluvní strany se dohodly, že nájemce se zavazuje do stavebních úprav předmětu nájmu, zejména budovy uvedené v čl. I. této smlouvy, proinvestovat pod dohledem pronajímatele částku min. 3 mil. Kč, a to v období do dvou let od [datum] Smluvní strany se dohodly, že tato smlouva zaniká uplynutím dne 1. 5. 2014 v případě, že nájemce poruší závazek uvedený v čl. V. odst. 5.7 poslední věta (tj. neproinvestuje v době do dvou let od [datum] pod dohledem pronajímatele částku min. 3 mil. Kč na stavební úpravy předmětu nájmu, zejména budovy uvedené v čl. I. této smlouvy). V článku II., odst. 2.3. dodatku k nájemní smlouvy si účastníci sjednali závazkové předkupní právo k předmětu pronájmu po dobu platnosti a účinnosti smlouvy, v případě jeho realizace by se kupní cena měla rovnat ceně obvyklé v době uzavření smlouvy. 4. V průběhu nájemního vztahu provedl žalobce dle čl. VI, bodu 6.1 nájemní smlouvy se souhlasem žalovaného rekonstrukce a investice do předmětu nájmu v hodnotě nejméně kolem 5 000 000 Kč, kdy šlo o investice typu stavebních úprav trvalého charakteru, úpravu dispozic, montáže prvků a zařízení pevně spojených s budovou, a celkovou rekonstrukci všech prostor předmětu nájmu, včetně ubytovacích prostor, technického zařízení a restaurace, kdy žalobce provedl rekonstrukci instalací, podlah, omítky, kuchyně, dveří, koupelen, fasády a částečně stropu. Před skončením nájemní vztah mezi účastníky žalobce vyzval žalovanou k vypořádání vzájemných práv a povinností dle čl. VI. bodu 6.4 nájemní smlouvy, současně vyčíslil zhodnocení nemovitostí (předmětu nájmu) na částku 6 100 000 Kč, v případě uzavření dohody vypořádání vzájemných práv a povinností do [datum] by se žalobce spokojil s částkou 5 000 000 Kč. Nájemní vztah mezi účastníky skončil ke dni 30. 4. 2022, k předání předmětu nájmu po jeho skončení došlo mezi účastníky dne 2. 5. 2022 bez podepsání předávacího protokolu. Výzvou z dne 24. 5. 2022 žalobce opětovně žalovanou vyzval k uzavření dohody vypořádání vzájemných práv a povinností a zaplacení částky 4 900 000 Kč s odkazem na znalecké posudky Ing. Martina Polepila. Výzvou z dne 31. 5. 2022 žalobce vyzval žalovanou k zaplacení částky 4 900 000 Kč splatné ke dni skončení nájmu. 5. Soud pak ke sporným otázkám v dané věci z provedených důkazů (uvedených vždy v závorce) zjistil, že žalobce se nezavázal k úhradě nákladů na rekonstrukci a investice do předmětu nájmu, když toto účastníci vyloučili ujednáním, že nájemce provádí rekonstrukci a investice na své vlastní náklady (včetně z dotačních prostředků) a že žalobce nemá nárok na náhradu těchto vynaložených nákladů ani při skončení nájmu vzhledem ke sjednanému sníženému nájemnému (viz odst. 2.1., čl.II, dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]). Zvlášť pro případ povinnosti žalobce vrátit dotaci, pokud by došlo z dotačních prostředků dotace ke zhodnocení předmětu nájmu, pak účastníci vyloučili možnost žalobce žádat zhodnocení předmětu nájmu (viz odst. 2.2., čl.II, dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]). Účastníci si v nájemní smlouvě a ni v jejím dodatku vysloveně nesjednali, že žalovaný po skončení nájemního vztahu uhradí žalobci zhodnocení předmětu nájmu, respektive protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota předmětu pronájmu (viz nájemní smlouva ze dne [datum], dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne [datum]. Obvyklé nájemné předmětu nájmu by činilo 46 000Kč, v prvních dvou letech trvání nájmu vzhledem k jeho rekonstrukci pak 23 000Kč, výnosnost z provozování předmětu pronájmu žalobcem by mohla činit 100000Kč měsíčně (viz vyjádření k obvyklé výši nájemného na užívání Dirmax Reality s.r.o.) 6. Soud důkazy hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti a též v souvislosti s