21 C 113/2018-277 — Okresní soud v Teplicích

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 19. 4. 2018 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt bydlení, zapsanému na LV č. [rok] katastru nemovitostí vedeného [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] – [část obce], a v domě rozhodnutím soudu vymezené bytové jednotky přikázal do vlastnictví jednotlivých účastníků s tím, že nebude-li rozdělení věci odpovídat přesně podílům spoluvlastníků, pak vyrovnání v penězích bude určeno částkou zjištěnou soudem. Žaloba byla odůvodněna tím, že pro žalobce již není nadále akceptovatelné, že velikost spoluvlastnických podílů není reflektována v tom, jak jsou užívány jednotlivé byty v domě. Spoluvlastníci neužívají nemovitost rovnoměrně a nedochází k jakékoliv kompenzaci této disproporce, kdy žalobce je stávajícím využitím nemovitosti dlouhodobě znevýhodněn. Žalobce oslovil žalované s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, kdy by došlo k rozdělení domu (přeměně) na bytové jednotky tak, jak jsou již nyní vymezeny, s přikázáním do vlastnictví těch, kým jsou nyní užívány či je mají ve své dispozici, a dále s řešením případné finanční kompenzace, pokud někomu bude po uvedeném rozdělení ve vztahu k velikosti spoluvlastnického podílu přikázáno více či naopak méně. K mimosoudní dohodě účastníků nedošlo. 2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili a uváděli, že nemovitou věc užívají spoluvlastníci v souladu s dohodou o užívání budovy ze dne 9. 7. 2009. Současný stav beze zbytku odpovídá písemným dohodám uzavřeným všemi tehdejšími spoluvlastníky včetně žalobce i právní úpravě podílového spoluvlastnictví. Bez ohledu na výši svých podílů, výměru podlahových ploch jednotlivých bytů a výši kupních cen zaplacených prodávajícímu, spoluvlastníci, s výjimkou žalobce, své povinnosti z uzavřených dohod řádně plnili. Jen žalobce je se současným stavem nespokojen, přestože neplatil příspěvky do fondu oprav a zálohy na služby. Žalobce nechce nadále respektovat uzavřené dohody a využívá ust. § 1140 NOZ, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Spoluvlastnictví se však vzdát nechce, nenabízí svůj spoluvlastnický podíl ostatním spoluvlastníkům. Žalovaní jsou toho názoru, že bez souhlasu všech spoluvlastníků nemůže soud zasáhnout svým rozhodnutím do dohod platně uzavřených všemi spoluvlastníky a bez souhlasu všech spoluvlastníků nemůže ani po zrušení spoluvlastnictví spoluvlastníky„ vypořádat“ přeměnou spoluvlastnictví na bytové spoluvlastnictví. Žalovaní závěrem svého písemného vyjádření uvedli, že se nebrání zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a vzniku bytových jednotek, avšak bez finančního vyrovnání a s tím, že bytová jednotka [číslo] bude ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek se stejným podílem každého spoluvlastníka, případně žalovaní žalobci podíl na této bytové jednotce vyplatí, pokud nebude chtít ve spoluvlastnictví zůstat. 3. V průběhu řízení došlo ke změně účastníků na straně žalované, kdy na místo žalované 2. [celé jméno původní účastnice] vstoupil do řízení [celé jméno žalovaného]. Soud změnu účastníků připustil usnesením č. j. 21 C 13/2018 – 161 ze dne 8. 7. 2021, které nabylo právní moci dne 3. 8. 2021. 4. Žalovaní poté v průběhu řízení vyslovili souhlas s tím, že budoucí bytová jednotka [číslo] bude po zrušení a vypořádání spoluvlastnictví přikázána do výlučného vlastnictví žalobce a navrhli, aby žalobci byla uložena povinnost vyplatit žalovaným jejich podíl v částce soudem zjištěné. 5. V průběhu řízení bylo mezi účastníky nesporné, že žalobce a žalovaní jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako podíloví spoluvlastníci pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt bydlení, v obci [obec], [katastrální uzemí] – [část obce]. Rovněž bylo mezi účastníky nesporným, že předmětnou nemovitou věc užívají tak, že žalobce užívá byty označované jako [číslo] (v 1. nadzemním podlaží) a [číslo] (ve 2. nadzemním podlaží), žalovaný 1. užívá byt označovaný jako [číslo] v 1. nadzemním podlaží, žalovaný 2. užívá byt označovaný jako [číslo] ve 3. nadzemním podlaží, žalovaná 3. užívá byt označovaný jako [číslo] ve 3. nadzemním podlaží, žalovaní 4. a 5. společně užívají byt označovaný jako [číslo] ve 2. nadzemním podlaží a byt označovaný jako [číslo] ve 2. nadzemním podlaží je na základě dohody všech spoluvlastníků pronajatý třetí osobě. 6. Z provedeného dokazování pak soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že účastníci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako podíloví spoluvlastníci nemovité věci - pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt bydlení, zapsaného na LV č. [rok] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] – [část obce]. Dle zápisu v katastru nemovitostí žalobci náleží spoluvlastnický podíl o ideální [číslo] nemovité věci, žalovanému 1. podíl o ideální [číslo] nemovité věci, žalovanému 2. podíl o ideální [číslo] nemovité věci, žalované 3. podíl o ideální [číslo] nemovité věci a žalovaní 4. a 5. mají ve společném jmění manželů spoluvlastnický podíl o ideální [číslo] nemovité věci. Žalobce, žalovaní 1., 4., 5., původní žalovaná 2. [celé jméno původní účastnice] a manželé [příjmení] jako tehdejší podíloví spoluvlastníci uzavřeli dne 9. 7. 2009 dohodu o užívání budovy [adresa] v ulici [ulice] v [obec], v níž si sjednali povinnost spoluvlastníků přispívat v dohodě uvedenými částkami na správu a údržbu nemovité věci, a to na účet uvedený v této dohodě. Pravidla pro užívání společných prostor sklep, půda a průjezd byla sjednána tak, že půda bude postupně předělána na bytovou jednotku, nezastavěný pozemek bude užíván stejným podílovým vlastnictvím, jako je podílové vlastnictví domu uvedené v kupní smlouvě a průjezd bude užíván dle dohody spoluvlastníků. Dne 22. 10. 2009 podepsali zřejmě žalobce, žalovaní 1., 4., 5., původní žalovaná 2. [celé jméno původní účastnice] a manželé [příjmení] listinu označenou„ Rekonstrukce nebytových prostor“, v níž byl vyjádřen souhlas podepsaných osob s rekonstrukcí půdních prostor souběžných s bytem [číslo] v domě ulice [ulice a číslo] v [obec] na obytné místnosti a jejich připojení k bytu [číslo] s tím, že rekonstrukce bude financována [jméno] a [celé jméno žalovaného]. Žalovaní byli dopisem ze dne 7. 2. 2018, doplněným dopisem ze dne 9. 3. 2018, právní zástupkyní žalobce vyzváni k řešení otázky spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt bydlení, zapsaného na LV č. [rok] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] – [část obce], tak, že by dohodou spoluvlastníků došlo k reálnému rozdělení věci nemovité na bytové jednotky. Z emailové komunikace pak vyplynulo, že žalovaní 1., 4., 5. a původní žalovaná 2. [celé jméno původní účastnice] návrh žalobce odmítli. Ze znaleckého posudku [číslo] znalce [celé jméno znalce] ze dne 14. 9. 2019 a jeho doplnění - znaleckého posudku [číslo] společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 1. 2022 vyplývá, že dům [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] lze rozdělit na bytové jednotky, přičemž po vymezení vznikne v domě sedm bytových jednotek. Dům se nachází v zástavbě, jsou k němu přivedeny veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu a kanalizace. V 1. PP domu jsou sklepy a kotelna, v 1. NP jsou dva byty, chodba se schodištěm a průjezd, ve 2. NP jsou tři byty a chodba se schodištěm, v podkroví jsou dva byty a chodba, ve střešním prostoru je půda. Každý byt je samostatně přístupný z chodby a má úplné sociální zázemí. Jednotlivé byty mají velikosti a výměry uvedené ve výroku II. tohoto rozsudku, přičemž zaměření jednotek a společných prostor provedl znalec dne 11. 10. 2019 za účasti žalobce a žalovaných 1., 4. a 5. Výměry jednotlivých bytů jsou dle vlastního zaměření znalce, neboť mu nebyla předložena projektová dokumentace, a jsou zaokrouhleny na jedno desetinné místo. Společnými částmi nemovité věci jsou zejména pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 718 m2, v obci [obec], [katastrální uzemí] – [část obce], dále veškeré společné části domu vyjmenované v ust. § 5 a § 6 nařízení vlády č. 366/ 2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, zejména základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, kotelna, půda, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchod, schodiště, chodby, rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace a plynu, okna a dveře (ve společných částech domu). Znalec pro zjištění tržní hodnoty oceňované nemovité věci – budoucích bytových jednotek [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] použil věcnou a porovnávací metodu. Věcná hodnota staveb dle závěru znalce činí 7 369 139 Kč (včetně hodnoty pozemku 466 700 Kč). Porovnávací hodnota budoucích by