30 C 256/2020-43 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobce se domáhal vydání rozsudku uvedeného ve výroku s odůvodněním, že dne 1. 2. 2020 byla mezi žalobcem coby pronajímatelem a žalovaným coby nájemcem uzavřena smlouva o nájmu bytu č. 396040120, na základě které byl žalovanému přenechán k užívání byt č. 4 o dispozici 3+kk nacházející se v prvním nadzemním podlaží v budově [adresa], jež je součástí pozemku p. č. st. [anonymizováno], ulice [ulice], [katastrální uzemí], [územní celek], to vše zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to od 1. 3. 2020 do 31. 5. 2020. V nájemní smlouvě se žalovaný mj. zavázal hradit žalobci nájemné za užívání bytu v dohodnuté výši 8.500 Kč měsíčně, které bylo splatné vždy do 5. dne kalendářního měsíce, za který nájemné náleží. Žalovaný následně zaslal dne 5. 2. 2020 žalobci dokument označený jako "Výpověď nájmu bytu ze strany nájemce“, přičemž dle nájemní smlouvy se zánik nájmu bytu řídí způsobem a za podmínek stanovených zákonem, čímž je myšleno občanským zákoníkem. Dle ustanovení § 2287 o.z. je možné vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou pouze v případě, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. I přesto, že výpověď nájmu neobsahovala žádné popsání takovýchto okolností, které by vypovězení nájmu žalovaným zdůvodňovaly, byla výpověď nájmu ze strany žalobce akceptována. Výpovědní doba byla tříměsíční a běžela od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla pronajímateli. Výpovědní doba tedy počala běžet 1. 3. 2020 a skončila 31. 5. 2020, kdy jejím uplynutím došlo k zániku nájmu. Nájem tedy trval po celou dobu běhu výpovědní doby, tedy během měsíců března 2020, dubna 2020 a května 2020, přičemž i za tyto měsíce náleží žalobci nájemné v ujednané výši 8.500 Kč měsíčně. Žalovaný do podání žaloby ani z části neuhradil nájemné za měsíce březen 2020, duben 2020 a květen 2020, dluží tak žalobci na nájemném 25.500 Kč. Žalobce žalovaného opakovaně vyzýval k úhradě dlužného nájemného, naposledy pak předžalobní výzvou ze dne 13. 7. 2020. Na předžalobní výzvu reagoval žalovaný odpovědí prostřednictvím svého zástupce, v níž žalobci sdělil, že předžalobní výzvě nevyhoví. Toto žalovaný odůvodnil tím, že mu nikdy nebyly předány klíče od bytu, následkem čehož žalovaný žalobci doručil výpověď nájmu. Žalobce však žalovanému klíče od bytu předal při podpisu smlouvy. Žalovaný navíc neobjasnil okolnosti, které by měly dle jeho slov vést k okamžité platnosti výpovědi z nájmu. 2. Žalovaný v odporu proti elektronickému platebnímu rozkazu sdělil, že považuje žalobu za nedůvodnou. Potvrdil, že skutečně ve svém bytě uzavřel s žalobcem nájemní smlouvu, jejímž předmětem měl být nájem bytu č. 4 o velikosti 3+kk v prvním nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec], byt mu měl být pronajat od 1. 3. 2020 do 31. 5. 2020 Smlouva měla být uzavřena dne 1. 2. 2020, byla však uzavřena již dne 31. 1. 2020. Žalovaný totiž ve shodný den, jaký byla uzavřena nájemní smlouva, uhradil žalobci částku ve výši 5.000 Kč, která měla být platbou na nájemné. Žalovaný po podpisu nájemní smlouvy neobdržel klíče od bytu. Ty mu nebyly předány proto, neboť mu bylo sděleno, že je nezbytné provést opravu koupelny a WC, která se uskuteční do 10 dnů. Žalovaný si následně nájemní vztah rozmyslel a podal dne 5. 2. 2020 žalobci písemnou výpověď z nájmu bytu, neboť byt nezačal užívat a nebyly mu předány klíče od bytu a dále s poukazem na čl. 1 smlouvy, dle kterého sdělil žalobci, že mu osobní situace neumožňuje dostát ve smlouvě a tuto skutečnost žalobci sděluje výpovědí z nájmu bytu. Žalobce žalovanému potvrdil, že výpověď obdržel, nicméně upozornil jej na trvání výpovědní doby v délce tří měsíců. Zároveň žalovanému sdělil, že rezervační poplatek nevrátí, neboť slouží k úhradě služeb realitní kanceláře. Žalovaný ve svém vyjádření zdůraznil, že pokud mu byt nebyl předán do užívání, neběží mu povinnost platit nájemné. Nájemní smlouva v bodě 2.3 zmiňuje, že o odevzdání bytu musí být sepsán mezi stranami protokol. Byt žalovanému nebyl předán, nebyly mu předány ani klíče od bytu a nebyl sepsán předávací protokol. Žalovaný adresoval žalobci výpověď s okamžitou platností ke dni doručení, která byla žalobci doručena ještě v měsíci únoru 2020. Na takovou výpověď je možno pohlížet jako na výpověď ve smyslu § 2268 o. z. bez výpovědní doby, neboť užívání bytu brání právo třetí osoby a to právo pronajímatele, který byt nepřenechal k užívání, eventuálně dle § 2227 o. z. Žalovaný byt neužíval, nebyly mu předány klíče, nemá tedy povinnost za užívání bytu ničeho hradit, neboť povinnost hradit nájemné je podmíněna odevzdáním bytu. Žalovaný vedle toho uplatnil z uvedených důvodů nárok na slevu z nájemného ve výši 100 %. 3. Žalovaný kromě navrhovaného zamítnutí žaloby požadoval, aby soud uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému částku 5.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 9. 2020, kterou mu žalovaný zaplatil při uzavření nájemní smlouvy dne 31. 1. 2020. Platbu je možné považovat buď za zálohu na nájemné nebo jako první část jistoty dle bodu 5.1 smlouvy, v obou případech však má žalobce povinnost částku ve výši 5.000 Kč vrátit zpět. Mezi stranami nebylo ujednáno, že daná platba měla sloužit k úhradě služeb realitní kanceláři. Žalovaný není povinen hradit výdaje za služby, které si žalobce sjednal s třetí osobou. Plnění ve výši 5.000 Kč je okamžikem doručení výpovědi žalovaného z nájmu bytu plněním z právního důvodu, který odpadl. 4. Soud vycházel ze skutkového stavu, který byl mezi účastníky nesporný a vyplývá z obsahu smlouvy o nájmu bytu 396040120. Vzal tedy za prokázané, že žalobce a [jméno] [příjmení] jako pronajímatelé s žalovaným jako nájemcem uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu č. 4 o velikosti 3+kk v prvním nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to počínaje dnem 1. 3. 2020 a konče dnem 31. 5. 2020. Nájemné bylo sjednáno dohodou smluvních stran ve výši 8.500 Kč měsíčně se splatností vždy ke každému 5. dni kalendářního měsíce. Nájemní smlouva je datována dnem 1. 2. 2020, žalobce a žalovaný se shodují, že smlouvu podepsali dne 31. 1. 2020. 5. Bod 1.4 smlouvy o nájmu bytu obsahuje prohlášení nájemce, že důkladně zvážil svou osobní situaci s tím, že mu úroveň této osobní situace umožňuje, aby dostál veškerým povinnostem, které mu mohou v souvislosti s uzavřením a trváním této smlouvy vzniknout a zavazuje se písemně vyrozumět pronajímatele do 7 dnů v případě, že nastane okolnost, která by mohla mít vliv na jeho schopnost těmto povinnostem dostát. Dle bodu 2.3 smlouvy měl být o odevzdání bytu sepsán předávací protokol, který se stane nedílnou součástí smlouvy. Předávací protokol obsahující popis vybavení a stavu bytu, stav měřidel médií, počet předaných klíčů a další skutečnosti měl být podepsán oběma smluvními stranami a datován. Soud vzal na základě souhlasných prohlášení účastníků za zjištěné, že předávací protokol nebyl nikdy vyhotoven a žalovaný nikdy nezačal byt fakticky užívat. 6. V ujednáních smlouvy o nájmu bytu týkajících se zániku nájmu je v bodě 7.1 uvedeno, že nájem bytu zaniká způsobem a za podmínek stanovených zákonem. Smlouva tedy co do úpravy zániku nájmu v plném rozsahu odkazuje na občanský zákoník. Dle bodu v 7.8. smlouvy vypoví-li nájemce smlouvu z důvodů, které mu umožňuje zákon, výpovědní doba je tříměsíční a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla pronajímateli. 7. Obsahem dopisu nazvaného výpověď nájmu bytu s datem 5. 2. 2020 vzal soud za prokázané, že žalovaný pronajímatelům oznámil, že tímto vypovídá nájemní smlouvu uzavřenou dne 1. 2. 2020, a to s okamžitou platností dle ochranné lhůty vyplývající z bodu 1.4 smlouvy. Ve výpovědi je uvedeno, že v den podpisu smlouvy byl hotově uhrazen rezervační poplatek ve výši 5.000 Kč, který žalovaný žádá vrátit. 8. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 9. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu (bytu) vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. 10. Podle § 2287 nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. 11. Z právní úpravy zániku nájmu bytu ujednaného na dobu určitou vyplývá, že takový nájemní vztah by měl zásadně (se zákonem předvídanými výjimkami) skončit až uplynutím sjednané doby. Nájem tedy nelze ukončit z libovůle jedné ze stran nájemního vztahu, vždy k tomu musí být splněny zákonné důvody. V případě nájemce se možnost výpově