19 C 273/2021-100 — Okresní soud v Trutnově

1. Žalobou doručenou soudu dne 11. 10. 2021 se žalobce domáhal vůči žalovanému nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s žalobcem kupní smlouvu na prodej nemovitostí ve znění uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku a dále smlouvu o úschově u advokáta mezi žalobcem coby stranou skládající, žalovaným coby stranou přijímací, reality [právnická osoba] coby vedlejším účastníkem a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] coby advokátem na deponaci finančních prostředků ve výši 4.490.000 Kč představujících doplatek kupní ceny za nemovitosti dle kupní smlouvy shora uvedené. 2. K odůvodnění žaloby uvedl, že žalobce jako budoucí strana kupující, žalovaný jako budoucí strana prodávající a reality [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa] („ SoSB“). Žalovaný v čl. I SoSB prohlásil, že je výlučným vlastníkem nemovitých věcí: - stavební parcela č. parc. [číslo], jejíž součást tvoří objekt k bydlení [adresa], stavební parcela č. parc. [číslo], jejíž součást tvoří objekt k bydlení [adresa], pozemková parcela č. parc. [číslo], pozemková parcela č. parc. [číslo], pozemková parcela č. parc. [číslo], pozemková parcela č. parc. [číslo], vše v kat. úz. a části obce Hřibojedy, zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro obec a kat. úz. [obec]. Účastníci se v čl. II. odst. 1 Smlouvy o budoucí smlouvě dohodli, že nejpozději do 31. 7. 2021 uzavřou kupní smlouvu a smlouvu o úschově u advokáta, které tvořily přílohu SoSB, s doplněním vynechaných pasáží. Žalovaný měl žalobci prodat výše popsané nemovité věci za dohodnutou kupní cenu ve výši 4.990.000 Kč. Podle ujednání čl. III. odst. 2 SoSB se žalobce zavázal uhradit (a fakticky uhradil) zálohu na kupní cenu ve výši 500.000 Kč, a to 450.000 Kč na účet žalovaného a částku ve výši 50.000 Kč na účet vedlejšího účastníka reality [právnická osoba], kterou je tento oprávněn započíst si na svůj nárok na zprostředkovatelskou provizi. Zbylou část kupní ceny se žalobce zavázal zaplatit po podpisu kupní smlouvy do advokátní úschovy z vlastních zdrojů. Emailem ze dne 15. 6. 2021 vedlejší účastník upozornil žalobce a žalovaného, že se blíží termín podpisu smluv a současně je požádal o sdělení termínu, ve kterém jsou schopni smlouvy podepsat. Na to reagoval žalovaný svým emailem ze dne 16. 6. 2021, kdy sdělil, že termín podpisu upřesní následující týden, což neučinil. Proto vedlejší účastník emailem ze dne 22. 6. 2021 urgoval odpověď žalovaného. Následně vedlejší účastník doporučeným dopisem ze dne 7. 7. 2021 rozeslal oběma účastníkům výzvu k podpisu kupní smlouvy, dne 21. 7. 2021. Na to reagoval žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce [anonymizováno] [jméno] [příjmení], když sdělil, že na straně žalovaného došlo ke změně okolností, neboť tento se dne 15. 5. 2021 oženil se svou dlouholetou družkou, a vzhledem k tomu, že na adrese uvedených nemovitostí vede žalovaný spolu s manželkou a dětmi rodinnou domácnost a manželka s prodejem nemovitých věcí neudělila souhlas, nelze smlouvu uzavřít. Žalobce a vedlejší účastník v dopisu ze dne 16. 7. 2021 na uzavření kupní smlouvy trvali s tím, že již v době, kdy žalovaný SoSB, si musel být vědom, že je třeba zajistit pro rodinu nové bydlení, což ale při setkáních s žalobcem také řešil. Žalobce vyzval žalovaného, aby zajistil souhlas manželky se zcizením nemovitostí, když mu současně nabídl uzavření nájemní smlouvy na užívání předmětných nemovitostí s tím, že by tímto způsobem bylo dočasně vyřešeno bydlení rodiny. Toto řešení žalovaný odmítl. Navrhl vrácení zálohy a kompenzaci ve výši 200.000 Kč. Žalobce trval na uzavření předmětných smluv, toto žalovanému opakovaně sdělil a navrhl opakovaně náhradní termíny podpisu smluv. Na to reagoval právní zástupce žalovaného tím, že v kupní smlouvě je nesprávně uvedeno, že žalovaný prohlašuje, že není omezen v dispozici s nemovitými věcmi dle § 747 občanského zákoníku a že tudíž nemůže smlouvy podepsat z tohoto důvodu a smlouvy podepsat odmítl. Právní zástupkyně žalobce v reakci na toto tvrzení zaslala žalovanému koncept nájemní smlouvy na užívání předmětných nemovitostí tak, aby ve smyslu ust. § 747 občanského zákoníku bylo vyhověno požadavku„ ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.“ Žalovaný nájemní smlouvu nepodepsal a na podpis smluv dále již nereflektoval. Žalobce má za to, že žalovaný svým postupem porušil ujednání SoSB, ve kterém se zavázal uzavřít s žalobcem ve sjednané lhůtě kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Podle žalobce postupoval žalovaný zcela účelově, když v době, kdy uzavíral SoSB, ženatý nebyl, v dispozici s předmětnými nemovitostmi tedy nebyl nikterak omezen, a pokud se v mezidobí oženil, pak dle žalobce toto učinil zcela účelově proto, aby prodej předmětných nemovitostí zmařil. Současná manželka žalovaného je jeho dlouholetou družkou, jejich děti jsou ve věku 16 a 11 let. Ve SoSB v čl. V. žalovaný prohlásil, že po dobu trvání SoSB nezatíží nemovitosti žádnými právními závadami. Nesouhlasí-li manželka žalovaného s prodejem, nechť se podle druhého odstavce tohoto ustanovení dovolá neplatnosti takového právního jednání, teprve ale v okamžiku, kdy bude toto jednání učiněno (resp. soudem nahrazena vůle žalovaného). Žalobce má ale za to, jelikož nabídl žalovanému uzavření nájemní smlouvy na užívání části předmětných nemovitostí (které ovšem žalovaný v tomto rozsahu dosud užívá), že učinil zadost ust. § 747 občanského zákoníku v tom smyslu, že umožnil žalovanému zajistit rodině srovnatelné bydlení. 3. K námitkám žalovaného a k jeho vzájemnému návrhu se žalobce vyjádřil tak, že žalobce vzal na vědomí, že v předmětné nemovitosti žije s žalovaným jeho tehdejší družka a dvě nezletilé děti, avšak souhlas družky žalovaného k uzavření předmětné SoSB ani kupní smlouvy nebylo třeba, neboť § 747 o.z. se vztahuje pouze na manželku nikoli na družku. Žalovaný tedy v době uzavření SoSB nebyl nijak omezen v dispozici s nemovitostí. Tehdejší družka žalovaného navíc s prodejem souhlasila a žalobce má za to, že je její současné jednání (neudělení souhlasu s prodejem) čistě účelové. Současně žalovaný chybějící souhlas manželky zmínil až v průběhu dojednávání termínu podpisu kupní smlouvy. Žalovaný v rámci snahy o řešení nastalé situace nabídl žalobci, pro případ, že by manželka žalovaného odmítla souhlas s prodejem udělit, uzavření nájemní smlouvy na část nemovitostí, které měly být předmětem převodu tak, aby bylo pro rodinu zajištěno náhradní bydlení. Takt bylo vyhověno ustanovení § 747 o.z. a tudíž nebylo třeba předmětnou kupní smlouvu v tomto směru nijak upravovat. Současně nedošlo ke změně okolností na straně žalovaného, které by zakládaly nárok žalobce uplatněný ve vzájemném návrhu. To, že žalobce vstoupil do manželství v mezidobí od uzavření SoSB a sjednaným termínem podpisu kupní smlouvy se svou dlouholetou družkou, není okolností, kterou by nemohl rozumně předpokládat ani ovlivnit. Bylo to jeho svobodné rozhodnutí. Současně dle platné právní úpravy je jednání, kterým manžel bez souhlasu druhého manžela zcizí nemovitost ve svém vlastnictví, je jednáním platným. Postižený manžel se může dovolat neplatnosti takového jednání, jde tedy o relativní neplatnost. Nelze se dovolávat neplatnosti něčeho, co ještě nebylo uzavřeno. Současně v dané věci bylo žalobcem nabídnuto (tudíž zajištěno) náhradní bydlení. Co se týče tvrzení o onemocnění matky žalovaného, pak žalobce uvádí, že matka žalovaného trpěla zdravotními potížemi od samého počátku jednání účastníků a žalovaný tvrdil, že mimo jiné s ohledem na to se rozhodli nemovitost opustit. Nadto žalovaný od počátku uváděl, že matka má svůj byt v [obec] a tam se bude stěhovat. Tedy tato argumentace žalovaného je opět účelová. Odstoupení žalovaného od smlouvy o smlouvě budoucí kupní považuje žalobce za neplatné. Žalobce neporušil žádné její ustanovení. Současně sama smlouva vymezuje případy, kdy jsou smluvní strany oprávněny od smlouvy odstoupit, přičemž v čl. VII. smlouvy si strany sjednaly, že vyjma popsaných případů od ní jednostranně odstoupit nelze. Údajné porušení povinnosti žalobce do výčtu případů, kdy dle smlouvy lze od ní odstoupit, nespadá. 4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že uplatněný nárok žalobce neuznává, a to ani z části. Žalobce věděl při uzavírání SoSB, což sám potvrdil, že v předmětné nemovitosti žije ve společné domácnosti s žalovaným jeho tehdejší družka a dvě nezletilé děti. Současně tehdejší družka a stávající manželka žalovaného odmítla dát souhlas s prodejem nemovitostí, přičemž není nijak vázána souhlas udělit. Žalobce si byl vědom potřeby souhlasu manželky, sám jej ve SoSB vyžadoval. Musel proto do doby skutečného udělení tohoto souhlasu rozumně počítat s tím, že žalovaný, ani kdyby chtěl, nemůže garantovat, že se transakce uskuteční, neboť udělení souhlasu je a bylo výlučnou otázkou vůle manželky. Nikdy tedy nebylo možné mluvit o tom, že by žalobce mohl s vysokou pravděpodobností a důvodně očekávat uzavření kupní smlouvy. Je třeba zohlednit absenci souhlasu manželky žalov