11 C 125/2022-142 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobou ze dne 20. 6. 2022 se žalobci domáhali určení, že jejich právní předchůdce, matka , jméno FO, , narozená , datum, , zemřelá , datum, , byla ke dni svého úmrtí vlastníkem nemovitých věcí specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy bytové jednotky č. , Anonymizováno, , nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , způsob využití: bytový dům, stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, parc. č. st. , Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, , a parc. č. st. , Anonymizováno, k. ú., obec, a část obce , adresa, , vč. přináležejících spoluvlastnických podílů o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, , Katastrálním pracovištěm , adresa, na LV č. , hodnota, a č. , hodnota, (vše společně dále jen „Nemovitosti“). K důvodům žaloby žalobci zejména uvedli, že oba žalobci jakožto dědicové byli účastníky pozůstalostního řízení po jejich matce, o němž bylo rozhodnuto usnesením , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, . Teprve v průběhu pozůstalostního řízení žalobci zjistili, že Nemovitosti nepatří již jejich matce, ale byly postupně převedeny na základě tří kupních smluv, a sice: (i) kupní smlouvy ze dne 11. 11. 2016 uzavřené mezi , jméno FO, (prodávající) a , právnická osoba, (kupující) za kupní cenu v částce 722 876 Kč (vkladové řízení vedené pod sp. zn. , Anonymizováno, ) [dále jen „Kupní smlouva 1“], (ii) kupní smlouvy ze dne 23. 10. 2017 uzavřené mezi , právnická osoba, (prodávající) a , tituly před jménem, , jméno FO, (kupující) za kupní cenu v částce 2 200 000 Kč (vkladové řízení vedené pod sp. zn. , Anonymizováno, ) [dále jen „Kupní smlouva 2“], a (iii) kupní smlouvy ze dne 8. 6. 2021 uzavřené mezi , tituly před jménem, , jméno FO, (prodávající) a žalovanými manželi , jméno FO, a , Jméno žalované B, (kupující) za kupní cenu v částce 3 350 000 Kč (vkladové řízení vedené pod sp. zn. , Anonymizováno, ) [dále jen „Kupní smlouva 3“]. Žalobci považují Kupní smlouvu 1 za absolutně neplatnou, neboť její podmínky byly pro prodávají , jméno FO, značně nevýhodné. Sjednaná kupní cena za Nemovitosti v částce 722 876 Kč byla zcela podhodnocená, kdy nadto bylo přímo prodávající vyplaceno toliko 134 876 Kč a zbývající částka 588 000 Kč byla užita jako předplacené nájemné za další užívání Nemovitostí na dobu 84 měsíců dle nájemní smlouvy uzavřené dne 14. 11. 2016 mezi , jméno FO, jakožto nájemcem a , právnická osoba, jakožto pronajímatelem (dále jen „Nájemní smlouva“). Po nabytí Nemovitostí dle Kupní smlouvy 2 převzal , tituly před jménem, , jméno FO, dohodou ze dne 24. 10. 2017 závazky z Nájemní smlouvy, přičemž po úmrtí , jméno FO, byla následně dne 10. 5. 2021 mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalobcem b) uzavřena dohoda o ukončení nájmu Nemovitostí, na jejímž základě byl vrácen „přeplatek“ na nájemném v částce 210 000 Kč, který byl vypořádán v rámci pozůstalostního řízení po zůstavitelce , jméno FO, . Kupní smlouva 1 je dle žalobců neplatná proto, že prodávající , jméno FO, nebyla schopna porozumět obsahu daného právního jednání a dala se snadno ovlivnit, neuvědomila si dopad svého jednání. Prodávající byla vlákána do smluvní lsti při využití drobných exekucí, které vůči ní byly vedeny. Finanční plnění, kterého se prodávající , jméno FO, dostalo, je v hrubém nepoměru se skutečnou hodnotou Nemovitostí, což vyplývá též z výše kupní ceny, za kterou byly tyto Nemovitosti následně prodávány dalším nabyvatelům. Z hlediska práva opírají žalobci žalobu o ust. § 1 odst. 2, ust. § 547, ust. § 580 a ust. § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o.z.“), kdy Kupní smlouva 1 je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, zneužití slabšího postavení prodávající a faktickou lichvu. Žalobci mají naléhavý právní zájem na určení vlastnictví Nemovitostí svědčícího jejich matce ve smyslu ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o.s.ř.“), neboť bez rozhodnutí soudu nelze určit, kdo je skutečným vlastníkem Nemovitostí.2. Žalovaní k žalobě podali své vyjádření dne 9. 6. 2023, jímž žalobu odmítli jako nedůvodnou a bránili se především materiální publicitou katastru nemovitostí jakožto veřejného seznamu dle ust. § 984 o.z. Nemovitosti sami žalovaní nabyli od , tituly před jménem, , jméno FO, na základě Kupní smlouvy 3 (ze dne 8. 6. 2021), kdy k podání návrhu na vklad dle daného nabývacího titulu došlo dne 24. 6. 2021 v rámci vkladového řízení sp. zn. , Anonymizováno, . Žalovaní nabyli Nemovitosti za úplatu v souhrnné částce kupní ceny 3 350 000 Kč (100 000 Kč + 1 835 977,83 Kč + 1 346 522,17 Kč + 67 500 Kč), jíž řádně uhradili. Žalovaní nabyli Nemovitosti od , tituly před jménem, , jméno FO, , jakožto osoby oprávněné, neboť v rozhodné době zapsané v katastru nemovitostí jakožto vlastníka Nemovitostí. Žalovaní byli v dobré víře, neboť nic nenasvědčovalo tomu, že by stav zapsaný v katastru nebyl souladný se stavem skutečným. Žalovaní se seznámili z výpisem z katastru nemovitostí, přičemž tento byl ke dni 24. 6. 2021 „čistý“, tj. bez údajů signalizujících, že by Nemovitosti byly zatíženy jakoukoliv právní vadou. Kupní smlouva 3 byla uzavřena 5 měsíců po úmrtí zcela původního vlastníka Nemovitostí , jméno FO, (, datum, ), Nemovitosti nebyly v době uzavření Kupní smlouvy 3 nikým užívány. Žalovaní neznali , jméno FO, , argumentace žalobců k absolutní neplatnosti Kupní smlouvy 1 je nepřesvědčivá, kdy sama , jméno FO, převod Nemovitostí nesporovala, tyto za svého života nadále užívala. Pozůstalostní řízení po , jméno FO, bylo pravomocně ukončeno dne 29. 6. 2021, žalobci prve podali obdobnou určovací žalobu vůči nabyvateli nemovitostí dle Kupní smlouvy 1, , právnická osoba, , a to dne 15. 12. 2021, projednávanou zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, . V katastru nemovitostí nebyla v rozhodné době ve vztahu k Nemovitostem evidována žádná poznámka či poznámka spornosti (§ 985 o.z. a § 986 o.z.), k jedinému zápisu s vyrozuměním o určovací žalobě projednávané v této věci pod sp. zn. , spisová značka, , došlo až na základě vyrozumění katastrálního úřadu zdejším soudem dne 20. 6. 2022. Žalované chrání zásada materiální publicity veřejných seznamů, bez ohledu na případné nedostatky Kupní smlouvy 1 se tito řádně stali vlastníky Nemovitostí na základě Kupní smlouvy 3. Stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá stavu skutečnému, pročež má být žaloba jako nedůvodná zamítnuta.3. Usnesením Okresního soudu v Uherské Hradišti ze dne 6. 11. 2024, č. j. , spisová značka, , soud podle ust. § 95 odst. 1 o.s.ř. připustil změnu žaloby ve smyslu přesného vymezení předmětu řízení, a to Nemovitostí, jichž se žaloba týkala, souladně s jejich evidencí v katastru nemovitostí, kdy při podání žaloby byl prve opomenut spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , k. ú. a obec , adresa, .4. K výzvě soudu dle ust. § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř. učiněné při jednání soudu konaném dne 6. 11. 2024, doplnili žalobci svá tvrzení k absenci dobré víry žalovaných při nabytí Nemovitostí ke dni 24. 6. 2021 (podání návrhu na vklad dle Kupní smlouvy 3) svým podáním doručeným soudu dne 28. 11. 2024 tak, že žalovaní se nemohou dovolávat své dobré víry s ohledem na absolutní neplatnost Kupní smlouvy 1 a potřebu ochrany vlastnického práva původního vlastníka Nemovitostí, , jméno FO, . Soud má hledat vyváženost při střetu principu ochrany dobré víry nabyvatele a ochrany vlastnického práva původního vlastníka. , tituly před jménem, , jméno FO, má vazby na , právnická osoba, , sám , jméno FO, musel mít pochybnosti o řádném nabytí Nemovitostí. Kupní smlouva 3 byla uzavřena dne 8. 6. 2021, tj. ve stejný den, kdy se , právnická osoba, vyjádřila v pozůstalostním řízení po , jméno FO, vůči notáři ke způsobu úhrady kupní ceny v částce 722 876 Kč dle sporované Kupní smlouvy 1. Žalovaní měli při uzavírání Kuní smlouvy 3 postupovat obezřetněji a vyvinout větší úsilí pro seznámení se s východisky věci, žalovaní neměli dostatek prostoru k seznámení se s obsahem převodní smlouvy, nepostupovali s obvyklou mírou opatrnosti. Žalovaní měli pro porušení smluvních povinností , tituly před jménem, , jméno FO, využít svého práva na odstoupení od Kupní smlouvy 3. Žalovaní dle žalobců nebyli při nabytí Nemovitostí v dobré víře, převážit má ochrana vlastnictví původního vlastníka.5. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující pro věc podstatná skutková zjištění a dospěl k dále uvedenému závěru o skutkovém stavu:6. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, , k. ú. a obec , adresa, , soud zjistil, že ke dni 15. 1. 2021, byl jako vlastník Nemovitostí evidován , tituly před jménem, , jméno FO, , narozený , datum, , dle Kupní smlouvy 2 jakožto nabývacího titulu, zapsaného v rámci vkladového řízení sp. zn. , Anonymizováno, s právními účinky ke dni 2