14 C 104/2024-150 — Okresní soud v Uherském Hradišti

1. Žalobce se žalobou ze dne 9. 4. 2024 domáhal vůči žalovanému určení neplatnosti výpovědi ze dne 21. 9. 2023, zaplacení částky 93 922 Kč s příslušenstvím a odstranění stavby tak jak je uvedeno ve výroku III, kdy takto byla připuštěna změna žaloby usnesením zdejšího soudu ze dne 28. 5. 2025 při jednání soudu dle § 95 odst. 1, odst. 2 z.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) na místo původně požadovaných dvou nároků – 1. odstranění sklípku pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, v katastrální území , jméno FO, – 2. odstranění vchodu do sklípku nacházející se na pozemku p.č. , Anonymizováno, v katastrální území , jméno FO, .2. K důvodům žaloby uvedl, že jako nájemce uzavřel s žalovaným jako pronajímatelem dne 12. 4. 2017 Smlouvu o nájmů pozemku p.č. , Anonymizováno, (p.č. nyní , Anonymizováno, ) v katastrální území , jméno FO, (dále pozemku uváděného bez totožného katastrálního území), kdy pozemek nebyl způsobilý dohodnutému účelu užívání jako zahrada, žalovanému byl stav pozemků znám a nebyl schopen nevyužitelný, zarostlý pozemek upravit. Bylo předpokládáno využití pozemku jako zahrada k rodinnému domu, obývaným žalobce, s tím, že rekultivaci zajistí žalobce, přičemž za realizaci úprav byla žalovaným přislíbeno, že žalobce může neomezenou dobu pozemek užívat a náklady vynaložené na rekultivaci pak mají být chápány jako amortizace nájemného s tím, že k zvýšení nájemného nedojde. Žalobce tak vynaložil nezbytné práce a náklady spočívající v:1) odstranění 6 kusů přerostlých stromů o průměru až 25 cm (skácení, rozřezání, odvoz a likvidace) 12 hod.2) úprava a zarovnání živého plotu o délce 20 m výšce 3 m, cca 120 m2, 16 hod.3) travnatá plocha – ručně srovnaná, odstranění, odvoz, likvidace staré trávy 16 hod.4) odstranění a odvoz 3 velkých hromad větví 6 hod.5) vertikutace 16 hod.6) vyklizení sklípku cca 8,5 m2 a přístupového schodiště 3,5 m2 8 hod.7) osázení 6 kusů tújí 6 hod.8) hnojení travnaté plochy, keřů, stromů 3 hod. a náklady na hnojivocelkem 83 hodin po 270 Kč, tj. 22 410 Kč9) zasypání bývalé vodní nádrže na ryby o rozměrech 4 x 2 x 1,5 m, ztížená přeprava zeminy, hutnění s nákladem 36 030 Kč10) náklady na materiál včetně odvozu 6 kusů tújí po 1 000 Kč, hnojivo 640 Kč, tj. celkem 6 640 Kč11) náklady na vyměření a oddělení pozemku 3 246 Kč.Vedle tohoto žalobce zaplatil za předcházející nájemce , Anonymizováno, a , jméno FO, dluh na nájmu ve výši 25 596 Kč, o čemž svědčí uzavřená nájemní smlouva.K překvapení žalobce obdržel výpověď ze dne 21. 9. 2023 předmětného nájmu, s touto on nesouhlasí, považuje ji za neplatnou, neboť žalobce je spotřebitel a výpověď je v rozporu s § 1814 písm. e) z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.), i za rozporuplnou s dobrými mravy, neboť on legitimně očekával, že bude moci pozemek užívat za sjednanou cenu a v nájemném budou amortizovány jeho investice. Ačkoliv žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 93 922 Kč (22 410 Kč + 36 030 Kč + 6 640 Kč + 3 246 Kč + 25 596 Kč) a k odstranění sklepa, který se nachází pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, a jehož konstrukce může být příčinou zborcení části tohoto pozemku a může dojít ke škodě nejen na tomto pozemku, ale také ke škodě na pozemku žalobce p.č. , Anonymizováno, , žalovaný částku 93 922 Kč nezaplatil a uvedl, že sklep je v dobrém stavu a nikoho neohrožuje.3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Poukázal na předcházející události, kdy žalovaný nejprve projevil v roce 2015 zájem o nájem pozemku, následně chtěl odkoupit pozemek, avšak neakceptoval cenu, za kterou žalovaný prodával pozemek, poté došlo k uzavření nájemní smlouvy ze dne 12. 4. 2017, která v čl. IV upravovala i bezesmluvní užívání pozemku žalovaným v roce 2015. Dle žalovaného není pravdou, že by žalobce hradil dluh na nájemném za předcházející nájemce manžele , jméno FO, , neboť tito své dluhy uhradili sami. Žalovaný také odmítl, že by bylo s žalobcem ujednáno provedení úprav rekultivace pozemku a zápočet nákladů oproti nájemnému. Žalovaný provedl odstranění dřevěné boudy z pozemku, prořez stromů v havarijním stavu, posečení celé plochy a současně bylo žalobci sděleno přípisem ze dne 7. 9. 2015, že další terénní úpravy nebudou prováděny. Pozemek byl žalobci odevzdán ve stavu způsobilém ujednanému účelu, žalobce nikdy nepožadoval po žalovaném písemný souhlas se změnou předmětu nájmu, jeho změny byly nepovolené, a proto žalobce nemá nárok na náhradu nákladů na změny dle § 2220 o. z., tak nárok na náhradu nákladů za běžné udržovací práce dle § 2207 o. z. Žalovaný uplatnil také námitku promlčení žalobních nároků a poukázal na nepřípadnost argumentace o ochraně spotřebitele. Náklady na zaměření pozemku nebyly nutným výdajem a žalovaný také není vlastníkem sklepa, který podle jeho šetření ani není v havarijním stavu.4. Dokazování5. V rámci provedeného dokazování soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemků p.č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , adresa, a pozemku p.č. , Anonymizováno, , kdy tyto nabyl v dražbě k 29. 4. 2014. (výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, i informace o pozemku).Na pozemky žalobce v terénu navazuje pozemek p.č. , Anonymizováno, (situace na místě samém včetně katastrální mapy). Pozemek p.č. , Anonymizováno, v katastru vedený jako zahrada je ve vlastnictví žalovaného (výpis z katastru nemovitostí , Anonymizováno, ). Pozemek p.č. , Anonymizováno, byl dříve evidován jako „část“ pozemku p.č. , Anonymizováno, (kopie katastrální mapy z 12. 12. 2012).Pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, se nachází zděná stavba, kdy nadzemními částmi jsou pouze zděný vchod a schodiště (fotografie na č.l. 81-82 ve spojení s nespornými tvrzeními). Vstup a schodiště k němu se nachází na pozemku žalobce , Anonymizováno, , zbývající podzemní části sklepa se nachází pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, náčrtek žalobce).Žalovaný pronajal část pozemku p.č. , Anonymizováno, zahrada, za účelem zřízení zahrady, na dobu neurčitou, od 11. 2. 2009 , jméno FO, (Smlouva o nájmu pozemku č. , Anonymizováno, včetně leteckého snímku)Již v květnu 2014 žádal žalobce žalovaného o pronájem či prodej pozemku p.č. , Anonymizováno, dříve pronajatého , jméno FO, (žádost 4. 5. 2014).Dne 16. 7. 2014 žalobce žádal žalovaného o pronájem pozemku či odkup za přiměřenou cenu, s tím že žalobce vycházel z toho, že pozemek bude upraven do normálního udržovaného stavu, když se zde nachází přerostlé stromy, hromada větví z minulého roku, ostudná šopa, bývalý rybníček, jednou za rok sečený trávník (žádost žalovanému o pronájem části pozemku p.č. , hodnota, 3/8 na zahradu ze dne 15.7.2014 včetně 6 fotografií).Přerostlé stromy, zarostlý rybníček, rozpadající se šopa byly zjištěny i z částečně totožných fotografií na čl. 9-10 popsaných jako stav pozemku v říjnu 2014.Dne 13. 11. 2014 schválil žalovaný ukončení nájmu části pozemku p.č. , Anonymizováno, paní , jméno FO, výpovědí a učinil kroky k zveřejnění záměru tuto část pronajmout. (usnesení , Anonymizováno, města ze dne 13. 11. 2014).Dne 1. 12. 2014 oznámil žalobce žalovanému, že uzamče branku na pozemek, který je stejném či horším stavu, jak popsal dne 16. 7. 2014 (dopis žalovaného ze dne 30. 11. 2014).Dne 13. 7. 2015 schválil žalovaný nájem části pozemku p.č., Anonymizováno, žalobci za účelem zřízení zahrady, na dobu neurčitou s nájemným 3 Kč/m2/rok a současně souhlasil s vyklizením části pozemku (zbourání dřevěné šopy, sečení) na náklady žalovaného, kterou budou požadovány po předcházejícím nájemci , jméno FO, (výpis z usnesení Rady města ze dne 13. 7. 2015). V souladu se schválením byl vypracován žalovaným návrh nájemní smlouvy s přílohou letecký snímek (nepodepsané znění Smlouvy o nájmu pozemku č. , Anonymizováno, )Dne 14. 8. 2015 vyzývá žalovaný , jméno FO, k zaplacení 17 266 Kč sestávající z částky 12 200 Kč jako smluvní pokuty za prodlení nájemce s uvedením pozemku do původního stavu a z částky 5 066 Kč jako náklady na vyklizení pozemku (Výzva k úhradě pohledávky ze dne 14. 8. 2015)Dne 18. 8. 2015 sděluje žalobce žalovanému, že nepřijímá jeho návrh smlouvy ze dne 29. 7. 2015, přestože některé práce byly provedeny, nedošlo k nápravě zanedbaného stavu, když zůstaly nerovnosti povrchu bránící sečení a bývalý rybníček, padající větve starého ořechu a neostřihaný živý plot a vedle toho je nepřijatelné zvýšení nájemného o 300 % (dopis ze dne 15. 8. 2015).Dne 23. 8. 2015 je zpracován žalovaným zadaný znalecký posudek určující obvyklou cenu pozemku p.č. , Anonymizováno, částkou 3 058 900 Kč (znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, )Dne 7. 9. 2015 sděluje žalovaný žalobci, že žalovaný schválil nájem části pozemku p.č. , Anonymizováno, žalobci za účelem zřízení zahrady a byla mu zaslána k podpisu nájemní smlouva. Pracovníci žalobce odstranili z pozemku dřevěnou boudu po původních nájemcích, provedli prořez stromů v havarijním stavu a případně by ohrožovaly pádem větví chodce na stezce, na celém pozemku posekli trávu a pozemek je v tomto stavu předáv