6 C 66/2022-236 — Okresní soud ve Vyškově

<b>(Žaloba)</b> 1. Dne 14. 4. 2022 žalobci podali proti žalovanému žalobu, kterou se domáhali vydání rozsudku, jímž by soud nahradil za žalovaného projev jeho vůle s uzavřením kupní smlouvy s žalobci, kdy žalobci by vystupovali jako kupující a žalovaný jako prodávající v žalobním petitu označené rozestavěné jednotky (specifikované též ve výroku I. tohoto rozsudku), dle soudem určeného obsahu kupní smlouvy ve znění žalobci zformulovaného žalobního petitu. 2. Z obsahu obšírně koncipované žaloby se podává (ve stručnosti shrnuto), že mezi účastníky byla dne 12. 1. 2021 uzavřena smlouva o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemku, popř. k pozemkům (dále již„ předběžná smlouva“), ve znění jejího dodatku ze dne 2. 6. 2021. 3. Předběžnou smlouvou se žalovaný zavázal k dokončení výstavby bytových jednotek a k uzavření kupní smlouvy, a to nejpozději ke dni 15. 6. 2021. 4. Žalovaný ovšem ke dni podání této žaloby vůči žalobcům neučinil řádnou a včasnou výzvu k uzavření kupní smlouvy, ale v předběžné smlouvě sjednaném termínu ani nedosáhl pravomocné kolaudace bytové jednotky, s níž je ke dni podání žaloby v prodlení. V návaznosti na tuto okolnost účastníci uzavřeli dodatek předběžné smlouvy, jímž došlo k : 4.1 úpravě identifikace bytové jednotky jako bytové jednotky [číslo] vymezené v rozestavěné budově, která je součástí pozemku [parcelní číslo] a dále spoluvlastnického podílu na částech domu a pozemku [parcelní číslo] a [parcelní číslo] ve výši [číslo], které leží v k. ú. [obec], a dále 4.2 dohodě mezi účastníky, že všechny smluvní termíny a lhůty se posouvají o dobu 6 týdnů (tedy na den 27. 7. 2021) z důvodu pandemie a omezení pohybu, služeb apod., a to i zpětně, tj. od doby uzavření předběžné smlouvy. 5. Podle předběžné smlouvy kupní smlouva za prodej předmětné (nyní rozestavěné) jednotky činila 3 750 000 Kč, přičemž žalobci ke dni podání žaloby žalovanému na tuto kupní cenu již zaplatili celkem částku 3 375 000 Kč. <b>(Vyjádření žalovaného k žalobě)</b> 6. Žalovaný ve svém vyjádření (ze dne 4. 8. 2022, doručeném soudu dne 5. 8. 2022 na č. l. 46) uvedl, že žalobou uplatněný nárok neuznává, když má za to, že ve smyslu předběžné smlouvy nelze kupní smlouvu uzavřít, neboť dosud nedošlo ke kolaudaci nemovitostí. Kromě toho žalobci v žalobě neuvádějí tu skutečnost, že žalovaný z důvodu nezaplacení žalobci objednaných nadstandardů proti projektové dokumentaci od předběžné smlouvy odstoupil, přičemž žalobci toto odstoupení považují za neplatné. V době sepisu tohoto vyjádření podle žalovaného probíhají mezi účastníky jednání o uzavření kupní smlouvy na převod předmětné bytové jednotky v rozestavěné (nezkolaudované) nemovitosti a lze předpokládat, že tato kupní smlouva bude nejpozději do konce září (roku 2022) uzavřena. <b>(Replika žalobců k vyjádření žalovaného k žalobě)</b> 7. Žalobci ve své replice ze dne 23. 9. 2022 k vyjádření žalovaného k žalobě (na č. l. 204-209) vyslovili nesouhlas s tvrzením žalovaného ohledně nesplnění podmínky kolaudace, přičemž argumentovali následovně: 7.1 V ustanovení čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy je ujednáno, že:„ Termín dokončení výstavby (včetně podpisu smlouvy o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemku/ům a předání bytové jednotky budoucímu kupujícímu) je 15. 6. 2021“, přičemž dodatkem č. 1 předběžné smlouvy byl tento termín posunut o šest týdnů, tedy na den 27. 7. 2021. Z toho podle názoru žalobců plyne, že žalovaný se k uvedenému datu zavázal nejen k dokončení a současně také ke kolaudaci předmětné nemovitosti, ale také k uzavření realizační kupní smlouvy, na jejímž základě mělo být převedeno vlastnictví k jednotce, společným částem a podíl na pozemcích ve prospěch žalobců. Tudíž v uvedeném termínu měla být dle závazku žalovaného vyplývajícího z předběžné smlouvy budoucí jednotka dokončena, zkolaudována a předána žalobcům a podepsána realizační kupní smlouva. 7.2. Uvedená kolaudace a její splnění bylo závazkem žalovaného, který na základě předběžné smlouvy na sebe vzal, přičemž byl povinen jej splnit dříve než k datu 27. 7. 2021, a to z toho důvodu, že v souladu s čl. I. odst. 7 předběžné smlouvy byl povinen nejpozději do 15 dnů ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí žalobce vyzvat k uzavření realizační kupní smlouvy, čímž nepochybně bylo ujednáno, že pokud měla být realizační kupní smlouva s ohledem na čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy uzavřena nejpozději dne 27. 7. 2021, pak kolaudace, k níž se žalovaný zavázal, musela nastat nepochybně ještě dříve. Předběžná smlouva neobsahuje žádnou výjimku, kdy by ujednaný termín měl platit pouze za předpokladu, že předtím bude dosažena kolaudace, tento termín se žalovaný zavázal dodržet a vlastnictví na žalobce převést bez dalšího. 7.3 Kromě toho je povinnost dodržet termín kolaudace a dosáhnout pravomocného kolaudačního rozhodnutí závazkem na straně žalovaného, který je s jeho splněním v důsledku své nečinnosti a neodborného jednání v rámci stavebního řízení v prodlení a do dnešního dne bez jakéhokoliv posunu směrem ke kolaudaci jednotky a společných prostor. Tudíž se žalovaný podle názoru žalobců domáhá výhody z vlastního protiprávního jednání a porušení závazků, které na sebe v předběžné smlouvě vzal. V tomto směru žalobci odkazují na ustanovení § 6 a § 8 o. z. Žalobci jsou přesvědčeni o tom, že způsob a odbornost s jakou žalovaný vede stavební řízení, které má vést ke kolaudaci jednotky a společných prostor, je zcela zjevným zneužitím práva v tom smyslu, že žalovaný toto řízení po celou dobu vede zcela neodborným způsobem a dlouhodobě jej obstruuje za účelem jednotku a společné prostory nezkolaudovat. 7.4 Splnění povinnosti sjednané v čl. I odst. 3 předběžné smlouvy ve znění jejího dodatku, tedy dokončení stavby, její předání a podpis smlouvy o úplatném převodu vlastnictví k jednotce je v předběžné smlouvě utvrzeno i smluvní pokutou podle čl. IV. odst. 3, a to ve výši 0,03 % z celkové kupní ceny ve smyslu čl. III. odst. 1 cit. smlouvy. Strany uvedeným ujednáním podle názoru žalobců nepochybně sjednaly, že případné nesplnění sjednaného termínu dokončení (včetně kolaudace), předání a podpisu převodní smlouvy je pro smluvní strany stěžejním (podstatným). V druhém odstavci čl. IV. odst. 3 předběžné smlouvy je kolaudace podřazena přímo pod sjednaný termín uvedený v čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy, tedy, že tato kolaudace má být dosažena v rámci termínu sjednaného podle čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy, tedy nikoliv jako další podmínka o tomto termínu, k čemuž se žalovaný v cit. smlouvě zavázal. 7.5 Z kontextu jednotlivých ustanovení předběžné smlouvy ve znění jejího dodatku je tedy podle názoru žalobců zřejmé, že k dokončení, včetně dosažení pravomocné kolaudace a předání jednotky a podpisu smlouvy o úplatném převodu mělo dojít nejpozději dne 27. 7. 2021. Ustanovení dále obsahuje liberační důvod, na jehož základě se termín může posunout. Tímto důvodem je pouze ta skutečnost, kdy budoucí prodávající splní veškeré podmínky pro vydání kolaudačního rozhodnutí a kolaudační rozhodnutí i přesto nebude v daném termínu vydáno (tzn. půjde o nečinnost správního orgánu), což se v tomto případě, jak je patrno ze správního spisu vedeného u stavebního úřadu v žádném případě nestalo. Nadto je možné o posunutí termínů uvažovat pouze za předpokladu, že dojde k naplnění liberačního důvodu a tento nebude bez zbytečného odkladu oznámen budoucím kupujícím. Žalobci mají za to, že v tomto případě ke splnění liberačního důvodu nedošlo a žádný takový důvod, respektive oznámení ze strany žalovaného ve vztahu k nim učiněno nebylo. 7.6 Důkazem shora uvedeného je podle žalobců i sjednání dodatku předběžné smlouvy, kterým byl nakonec termín podle čl. I. odst. 3 posunut o šest týdnů, tedy až na 27. 7. 2021, kdy z obsahu tohoto dodatku se podává, že strany se dohodly na posunutí sjednaného termínu z důvodu pandemie a omezení pohybu služeb apod., nikoliv z důvodu žalovaným nezaviněného prodlení v rámci kolaudačního rozhodnutí, respektive nečinnosti správního orgánu. 7.7 Žalobci z procesní opatrnosti uvádějí, že i za předpokladu, pokud by bylo splnění kolaudace považováno za podmínku, jež má být splněna k uzavření realizační kupní smlouvy, pak její splnění je v dispozici žalovaného, který je s jejím splněním ke dni učiněného podání žalobci v prodlení, tudíž došlo k jejímu zmaření ke sjednanému datu (27. 7. 2021), a to výlučně v důsledku jednání žalovaného, který má a měl v dispozici možnosti, jak kolaudace dosáhnout, k uvedenému se v předběžné smlouvě zavázal a svou neodborností a obstrukcemi je s jejím dosažením v prodlení a nedosáhl jí ve sjednaném termínu. V této souvislosti žalobci odkazují na § 549 odst. 2 o. z. stanovící, že zmaří-li záměrně, aniž je k tomu oprávněna, splnění podmínky strana, které je nesplnění podmínky na prospěch, považuje se podmínka za splněnou. Přitom jednání