35 C 266/2020-62 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 29. 3. 2020 po žalovaném domáhala zaplacení částky 31 888 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 1. 9. 2019 do 27. 3. 2020 v kapitalizované výši 1 825,92 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že s žalovaným uzavřela dne 31. 12. 2018 nájemní smlouvu, na jejímž základě přenechala žalovanému do užívání byt č. 2 na ul. [ulice a číslo] ve [část obce] (dále jen„ předmětný byt“) na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2019, následně prodlouženému do 31. 12. 2019, a žalovaný se zavázal platit nájemné včetně záloh na služby spojené s užíváním bytu ve výši 7 500 Kč měsíčně, a to do 25. dne v měsíci bezprostředně předcházejícího danému kalendářnímu měsíci, ke kterému se vztahuje nájem. Žalovaný však nájemné řádně nehradil, kdy mu vznikl dluh ve výši 31 888 Kč, který se sestává z dluhu na nájemném za měsíc 7/ 2019 ve výši 1 988 Kč a na nájemném za měsíce 8–11 2019 vždy ve výši 7 500 Kč. 2. Žalovaný k věci uvedl, že do 31. 12. 2018 užíval byt žalobkyně na adrese [adresa]. Následně byla uzavřena smlouva o nájmu ze dne 31. 12. 2018, která zanikla ke dni 19. 8. 2019, kdy žalovaný fakticky opustil předmětný byt a vhodil klíče do schránky žalobkyně. Stran záloh namítl, že doposud nedošlo k řádnému vyúčtování uhrazených záloh na plnění spojená s užíváním předmětného bytu za tok 2019. Dále nesouhlasil s tím, že kauce ve výši 7 000 Kč byla ponechána na úhradu škod pro řádně nevrácený předmětný byt. Navrhl zamítnutí žaloby. 3. Žalobkyně v replice uvedla, že přeplatek ve výši 3 000 Kč byl použit na úhradu nájmu za měsíc leden 2019. K vyúčtování služeb za rok 2019 došlo ke dni 22. 4. 2020; jelikož žaloba byla podána dříve, než k vyúčtování došlo, vyúčtování není součástí výpočtu dluhu žalovaného. Žalobkyně potvrdila, že žalovaný předmětný byt opustil, kdy však nemohla potvrdit, že se tak stalo právě k 19. 8. 2019. Jelikož nedošlo k řádnému skončení nájemní smlouvy, požaduje nájemné až do konce roku 2019. Žalovaný uhradil celkově částku 50 612 Kč, kdy mu vznikla povinnost uhradit 82 500 Kč, takže dluh činí 31 888 Kč. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 4. Soud vyšel z dokazování provedeného listinami, přičemž v závorce kurzívou je uvedeno i to, na základě jakého konkrétního důkazu soud činí ten který skutkový závěr. 5. Žalobkyně je výlučnou vlastnicí pozemku p. č. 2488 v obci [obec] a k. ú. [část obce], jehož součástí je bytový dům [adresa] (viz informace o pozemku). 6. Dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 9. 12. 2018 se smluvní strany dohodly na prodloužení nájmu k 30. 6. 2019 a na změně výši nájemného ve výši 6 300 Kč od 1. 1. 2019, kdy celkový předpis nájemného a záloh na služby od 1. 1. 2019 činí 7 300 Kč, přičemž první úhrada zvýšeného nájmu proběhne za měsíc leden 2019 do 25. 12. 2018 (viz dodatek na č. l. 19). Dne 12. 12. 2018 se smluvní strany dohodly na skončení nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 31. 7. 2018 ke dni 31. 12. 2018. Strany prohlásily, že nemají vůči sobě závazek, kdy přeplatek na nájmu ve výši 3 000 Kč a kauce ve výši 7 000 Kč bude převedena do nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Nájemce bude kontaktován po předání předmětného bytu pro doručování písemností na adrese předmětného bytu (viz dohoda o skončení nájmu na č. l. 20). 7. Dne 31. 12. 2018 uzavřeli žalobkyně coby pronajímatel a žalovaný coby nájemce smlouvu o nájmu bytu, na jejímž základě se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému do užívání předmětný byt za účelem bydlení (čl. II.) na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2019 (čl. III.) a žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 6 500 Kč měsíčně a zálohy na spotřebu plnění spojených s užíváním bytu (společné služby, osvětlení, studená voda) ve výši 1 000 Kč měsíčně. Zúčtování uhrazených záloh na plnění spojená s užíváním bytu se provede jednou ročně na základě ročního vyúčtování skutečné spotřeby zpracované žalobkyní, případně správcem domu, které se provádí v roce následujícím rok vyúčtovaný. Vyúčtování nájemci bude provedeno za období, ve kterém nájemce byt užíval ve vyúčtovávaném roce. Žalobkyně je povinna vrátit zpět žalovanému případné přeplatky na měsíčních zálohových platbách na plnění spojená s užíváním bytu zaplacených nad rámec skutečné spotřeby. Žalovaný je naopak povinen uhradit žalobkyni případné nedoplatky na spotřebě plnění spojených s nájmem bytu spotřebovaných nad rámec zaplacených měsíčních záloh. Nájemné a zálohy jsou splatné do 25. dne měsíce bezprostředně předcházejícího měsíci, ke kterému se vztahuje nájem a služby. Přeplatky na vyúčtování jsou splatné nejpozději do data splatnosti uvedeného na vyúčtování nájemci, žalovaný je naopak povinen uhradit případné nedoplatky nejpozději do 15 dnů od doručení vyúčtování jejich skutečné spotřeby pronajímatelem (čl. IV.). Žalovaný složil vratnou kauci ve výši 7 000 Kč, která je převedena z předchozího pronájmu na ulici [ulice a číslo], byt [číslo]. V případě, že dojde ke vzniku škod na předmětném bytě nebo jeho vybavení, je pronajímatel oprávněn použít zálohu nebo její část na úhradu těchto škod. Záloha bude vrácena nájemci poté, co bude skončen nájemní poměr, budou uhrazeny všechny závazky nájemce vyplývající z této smlouvy, bude převeden elektroměr na pronajímatele, bude předmětný byt předán v pořádku bez škod a ve stavu, v jakém jej nájemce převzal, a to do 6 týdnů od splnění uvedených podmínek (čl. V.). Nájem bytu zanikne a) písemnou dohodou smluvních stran, b) písemnou výpovědí, c) uplynutím doby určité, na kterou je smlouva sjednána, f) neuhrazením předepsaného nájmu a služeb po více než 30 dní po termínu splatnosti (čl. VI.). Nájemce je povinen předmětný byt vyklidit a vyklizený jej předat zpět žalobkyni v poslední den trvání nájemního vztahu (čl. VIII.) – (viz smlouva o nájmu bytu na č. l. 21). Dle evidenčního listu činilo nájemné 6 500 Kč a zálohy na služby (osvětlení spol. prostor, studená voda, stočné) činily 1 000 Kč (viz evidenční list na č. l. 45). Mezi stranami sporu nebylo sporu o tom, že došlo k řádnému předání předmětného bytu do užívání žalovanému (viz shodné tvrzení stran). 8. Dne 19. 6. 2019 uzavřeli žalobkyně coby pronajímatel a žalovaný coby nájemce smlouvu o nájmu bytu, na jejímž základě se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému do užívání předmětný byt za účelem zajištění bytových potřeb (čl. II.) na dobu určitou od 1. 7. 2019 do 31. 12. 2019, kdy nájem může skončit: a) uplynutím doby, na kterou byl sjedná, b) dohodou obou účastníků, c) výpovědí ze strany pronajímatele dle § 2288 občanského zákoníku, d) výpovědí ze strany nájemce, e) výpovědí ze strany pronajímatele bezu výpovědní doby (čl. III.) a žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 6 500 Kč a zálohy na spotřebu plnění spojených s užíváním bytu ve výši 1 000 Kč, do 25. dne měsíce bezprostředně předcházejícímu měsíci, ke kterému se nájem a služby vztahují. Jestliže cena za plnění a služby spojené s užíváním předmětného bytu, přesáhne za příslušné zúčtovací období, popř. za jeho poměrnou část, součet nájemcem v daném období uhrazených záloh na služby, zavazuje se nájemce tento rozdíl pronajímateli doplatit do 15 dní od předložení vyúčtování. Vyúčtování záloh za služby proběhne dle zákona č. 67/2013 Sb. (čl. IV.). Žalovaný složil vratnou kauci ve výši 7 000 Kč, která je převedena z předchozího pronájmu na ulici [ulice a číslo], byt [číslo]. V případě, že dojde ke vzniku škod na předmětném bytě nebo jeho vybavení, je pronajímatel oprávněn použít zálohu nebo její část na úhradu těchto škod. Záloha bude vrácena nájemci poté, co bude skončen nájemní poměr, budou uhrazeny všechny závazky nájemce vyplývající z této smlouvy, bude převeden elektroměr na pronajímatele, bude předmětný byt předán v pořádku bez škod a ve stavu, v jakém jej nájemce převzal, a nájemce bude předmětný byt řádně využívat alespoň 12 kalendářních měsíců a bude mít splaceny veškeré závazky vůči pronajímateli z nájmu vyplývající, a to do 6 týdnů od splnění uvedených podmínek (čl. V.). Ke dni skončení nájmu je nájemce povinen předmětný byt vyklidit a předat jej v původním stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při běžném užívání (čl. VI.) – (viz smlouva o nájmu bytu na č. l. 23). 9. Žalovaný uhradil celkově částku 50 612 Kč, kdy z předchozího nájmu byla uhrazena částka 3 000 Kč, dne 21. 1. 2019 uhradil 4 500 Kč, dne 4. 3. 2019 uhradil 10 400 Kč, dne 27. 5. 2019 uhradil 25 000 Kč, dne 1. 8. 2019 uhradil 1 900 Kč, dne 16. 8. 2019 uhradil 4 000 Kč a přeplatek za vyúčtování služeb za rok 2018 činil 1 812 Kč (viz tvrzení žalobkyně). 10. Dne 19. 8. 2019 uzavřeli pan [jméno] [příjmení] coby pronajímatel a žalovaný coby nájemce smlouvu o nájmu bytu, na jejímž základě se pronajímatel se zavázal přenechat žalovanému do užívání rodinný dům na adrese [ulice a číslo] a související zahradu na dobu 12 měsíců a žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 10 900 Kč měsíčně a zálohy na plnění spojená s užíváním bytu (viz smlouva o nájmu na č. l. 27). 11. Předžalobní výzvou ze dne 12. 9. 2019 vyzvala žalobkyně žalovaného k zaplacení dlužné částky 16 888 Kč (nájem za 7m = 1 888 Kč + 8 m = 7 500