35 C 328/2021-44 — Okresní soud ve Zlíně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u podepsaného soudu dne 27. 9.2 021 domáhala určení, že výpověď z nájmu bytu ze dne 27. 7. 2021, kterou žalovaní žalobkyni vypověděli nájem bytu sjednaného v nájemní smlouvě uzavřené dne 1. 12. 2014 k bytové jednotce [číslo] na adrese [adresa žalovaného, žalované, žalované a žalobkyně], [PSČ], je neoprávněná. Žalobu odůvodnila v podstatných skutečnostech tím, že žalobkyně v pozici nájemce uzavřela dne 1. 12. 2014 s [jméno] [celé jméno žalovaného] jako pronajímatelem nájemní smlouvu, kterou jí byla pronajata bytová jednotka [číslo] na adrese [adresa] (dále jen„ předmětná jednotka“). Žalovaní jako právní nástupci po [jméno] [celé jméno žalovaného] nájem bytu vypověděli výpovědí datovanou dne 27. 7. 2021, kterou žalobkyně obdržela dne 6. 8. 2021. Žalobkyně považuje výpověď za neoprávněnou, podala proti ní námitky, kterým žalovaní nevyhověli, proto se žalobkyně domáhá vyslovení neoprávněnosti výpovědi v daném řízení. Důvody neoprávněnosti výpovědi žalobkyně spatřuje především v tom, že - kromě formálních důvodu spočívajících v nesprávném poučení o právu žalobkyně ve smyslu § 2286 odst. 2 obč. zák. a neurčitosti výpovědních důvodů - žalovaní uplatňují jako výpovědní důvod skutečnost, že byt má být užíván pronajímatelem a jde tak o výpovědní důvod podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. Žalovaní ale neuvádějí, kdo má být oním uživatelem z jejich řad. Je třeba brát na zřetel, že na straně pronajímatele vystupují tři subjekty a proto není možné tento výpovědní důvod uplatnit pouze uvedením obecného„ pronajímatel“. Žalovaní měli ve své výpovědi uvést, která osoba z jejich řad má takovou bytovou potřebu, aby bylo možné tuto přezkoumat a posoudit tak oprávněnost tohoto výpovědního důvodu. Bez určení konkrétní osoby by nebyla realizovatelná ani práva nájemce dle ust. § 2289 obč. zák. (právo znovu pronajmout si byt, právo na náhradu škody). Kromě toho má žalobkyně za to, že ani jeden z žalovaných bytovou potřebu nemá a jejich skutečným zájmem je byt prodat poté, co se žalobkyně odstěhuje. 2. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby. Zpochybňovali vytýkané formální nedostatky výpovědi a především doplnili, že předmětný byt potřebuje pro svoji bytovou potřebu žalovaný 1), který v letošním roce v červnu dokončil studium, našel si zaměstnání a se svojí partnerkou plánuje vést společnou domácnost. Žalovaný 1) v současně době bydlí s partnerkou a se svojí matkou a babičkou a nevlastní žádnou nemovitost, ve které by mohl společně s partnerkou bydlet. Žalovaný 1) v současné době pracuje na základě dohody o provedení práce, tudíž nedosáhne na hypotéku, prostřednictvím které by si mohl zajistit vlastní bydlení. Mezi žalovanými byla uzavřena dohoda, že až bude žalovaný 1) zaměstnán na základě pracovní smlouvy, uzavře smlouvu o hypotečním úvěru a vyplatí ostatní spoluvlastníky bytu. Nicméně do této doby hodlá v předmětném bytě bydlet se svojí partnerkou a založit zde společnou domácnost. Je zcela pochopitelné, že se žalovaný 1 i vzhledem ke svému věku chce již osamostatnit a vést společně se svojí partnerkou společnou domácnost, což mu jeho stávající bytové poměry neumožňují. I vzhledem k současným vysokým cenám bydlení je pak zcela logické, že žalovaný 1 využije k realizaci svých bytových potřeb byt, jehož je podílovým spoluvlastníkem. Dále je faktem, že po žalovaném nelze spravedlivě požadovat, aby se svojí partnerkou založil společnou domácnost v jednom domě se třemi generacemi žen (krom partnerky se svojí matkou a babičkou). <b>Dokazování</b> 3. Listinou označenou jako nájemní smlouva bylo prokázáno, že dne 1. 12. 2014 žalobkyně jako nájemník a [jméno] [celé jméno žalovaného] jako pronajímatel uzavřeli písemnou smlouvu o nájmu, na jejímž základě se dohodli, že pronajímatel pronajme nájemci bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa], která je splatná hotově vždy k 25. dni daného měsíce. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou a začíná platit dnem podpisu. Podpisy na smlouvě jsou úředně ověřeny. 4. Informací o jednotce pořízené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí bylo prokázáno, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky předmětné jednotky každý s velikostí spoluvlastnického podílu 1/3. 5. Listinou označenou jako výpověď z nájmu bytu pronajímatelem a kopií obálky bylo prokázáno, že žalovaní vypověděli žalobkyni nájem bytu v „ souladu s § 2288 nového občanského zákoníku“, a to„ z důvodů uvedených v § 2288 odst. 1, 2 písm. a) kvůli skutečnosti, že má byt být užíván pronajímatelem“. Dále výpověď obsahuje poučení o běhu výpovědní doby a poučení dle § 2286 odst. 2„ o možnosti vznést proti této výpovědi námitky do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi, na základě nichž může soud přezkoumat, zdali je podaná výpověď oprávněná“. Zásilka adresovaná žalobkyni byla podána k poštovní přepravě dne 29. 7. 2021 6. Listinou ze dne 24. 9. 2021 a podacími lístky bylo prokázáno, že žalobkyně prostřednictvím právního zástupce vznesla proti výpovědi námitky, které adresovala všem žalovaným. Zásilku určenou každému jednotlivému žalovanému dal zástupce žalobkyně k poštovní přepravě k doručení žalovaným dne 24. 9. 2021. 7. Návrh na provedení dokazování účastnickou výpovědí žalobkyně a žalovaného a elektronickou komunikací soud zamítl, neboť s ohledem na závěr o neoprávněnosti výpovědi pro nekonkretizaci výpovědního důvodu, který bude podrobněji rozebrán dále, není provedení dokazování k naplnění výpovědního důvodu relevantní. <b>Závěr o skutkovém stavu</b> 8. [jméno] [celé jméno žalovaného] jako pronajímatel s účinností ode dne 1. 12. 2014 na dobu neurčitou pronajal žalobkyni jako nájemci bytovou jednotku [číslo] na adrese [adresa] dni daného měsíce. Žalovaní jako aktuální podíloví spoluvlastníci předmětné jednotky výpovědí ze dne 27. 7. 2021 nájem předmětné jednotky vypověděli. Ve výpovědi uvedli, že výpověď je podávána kvůli skutečnosti, že byt má být užíván pronajímatelem. Výpověď byla podána k poštovní přepravě dne 29. 7. 2021, žalobkyni byla doručena dne 6. 8. 2021. Dne 24. 9. 2021 vznesla žalobkyně vůči výpovědi námitky. <b>Právní posouzení věci</b> <i>9. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>10. Podle § 2221 odst. 1 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.</i> <i>11. Podle § 2235 odst. 1 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.</i> <i>12. Podle § 2237 občanského zákoníku smlouva vyžaduje písemnou formu.</i> <i>13. Podle § 2286 odst. 1 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.</i> <i>14. Podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>15. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má byt být užíván pronajímatelem.</i> <i>16. Podle § 2288 odst. 3 občanského zákoníku vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> <i>17. Podle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> <i>18. Podle § 553 odst. 1 občanského zákoníku o právní jednání nejde, nelze-li pro jeho neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah výkladem.</i> 19. Právní předchůdce žalovaných jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli dne 1. 12. 2014 písemnou nájemní smlouvu o nájmu bytu ve smyslu § 2201 a §§ 2235 a násl. občanského zákoníku, na jejímž základě pronajímatel pronajal nájemci předmětnou jednotku. Aktuálními vlastníky v podílovém spoluvlastnictví každého 1/3 předmětné jednotky jsou žalovaní, kteří tak společně a nerozdílně vstoupili do práv pronajímatele. 20. Žalovaní v souladu s ust. § 2286 odst. 1 občanského zákoníku vypověděli žalobkyni nájem bytu písemnou výpovědí ze dne 27. 7. 2021, která byla dána k poštovní přepravě dne 29. 7. 2021 a žalobkyni byla doručena dne 6. 8. 2021. Poté, co žalobkyně proti výpovědi podala dne 24. 9. 2021 námitky, podala též dne 27. 9. 2021, tzn. v souladu s ust. § 2290 občanského zákoníku ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi, žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. 21. Výpověď představuje právní jednání, jímž se ukončuje nájemní vztah. Jde o jednostranné právní jednání, které musí splňovat náležitosti kladené na právní jednání občanským zákoníkem. Obligatorně musí v