14 C 28/2023-190 — Okresní soud ve Znojmě

1. Žalobou ze dne 6. 2. 2023 se žalobkyně domáhala, aby žalovanému byla uložena povinnost sdělit žalobkyni číslo bankovního účtu za účelem zaplacení kupní ceny v částce 1 600 000 Kč a dále aby soud nahradil projev vůle žalovaného uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu. K odůvodnění žalobkyně uvedla, že dne , datum, uzavřela jako budoucí kupující s žalovaným jakožto budoucím prodávajícím Smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem (dále též jen „smlouva“ či „smlouva o smlouvě budoucí“), na jejímž základě se žalovaný zavázal uzavřít s žalobkyní v budoucnu kupní smlouvu specifikovanou obsahem v článku 5 smlouvy k následujícím nemovitostem: pozemku parc. č. St. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , číslo, v , adresa, , pozemku p. č. , číslo, , ostatní plocha, to vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, pracoviště , adresa, (dále též jen „nemovitosti“). V článku 2 smlouvy byly sjednány podmínky, po jejichž splnění mělo dojít k uzavření vlastní kupní smlouvy, a to že budoucí prodávající bude vlastníkem nemovitostí, bude zaplacena celá kupní cena dle článku 3 a druhé smluvní straně bude doručena výzva k uzavření kupní smlouvy. V článku 3 smlouvy byla sjednána kupní ceny ve výši 1 600 000 Kč, avšak bylo vynecháno číslo účtu, na který má být zaplacena. Výzva k uzavření vlastní kupní smlouvy měla být učiněna nejpozději do 21. 2. 2023. Žalobkyně přípisem ze dne 6. 12. 2022 vyzvala žalovaného ke sdělení čísla bankovního účtu pro uhrazení kupní ceny. Žalovaný přípisem ze dne 13. 12. 2022 odmítl žalobkyni sdělit číslo bankovního účtu a odmítl uzavření vlastní kupní smlouvy. Dne 13. 1. 2023 pak žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného ke sdělení čísla bankovního účtu a zároveň k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce přípisem ze dne 23. 1. 2023 kupní smlouvu odmítl uzavřít s tím, že jeho závazek ze smlouvy zanikl, neboť vzrostla hodnota předmětných nemovitostí a žalovaný do předmětných nemovitostí provedl investici ve výši 500 000 Kč. Podle žalobkyně tyto okolnosti nejsou důvodem pro zánik závazku žalovaného. Pokud smluvní strany uzavírají dlouhodobě termínovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, pak se změnou hodnoty nemovitostí nutně kalkulují při sjednávání podmínek. Žalovaný svým jednáním zmařil splnění podmínky uvedené v článku 2 smlouvy, když žalobkyni nesdělil číslo bankovního účtu pro zaplacení kupní ceny. Žalobkyně pak s odkazem na ust. § 549 odst. 2 obč. zák. považovala uvedenou podmínku za splněnou. Podle žalobkyně došlo ke splnění všech podmínek stanovených v článku 2 smlouvy a žalovanému vznikla povinnost uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu ve sjednaném znění. Oproti původnímu znění kupní smlouvy došlo pouze ke změně v označení prodávaných nemovitostí, a to s ohledem na změnu právní úpravy, ke které v mezidobí došlo.2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil prostřednictvím svého právního zástupce písemným podáním ze dne 12. 3. 2023, kdy navrhoval, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítnul. Měl za to, že jeho závazek uzavřít s žalobkyní vlastní kupní smlouvu o převodu nemovitostí zanikl. Odkazoval na ust. §50a odst. 3 z. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku a ust. § 1788 odst. 2 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a uvedl, že zcela jistě došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku vycházely. Poukazoval na dobu téměř deseti let, která uběhla od uzavření smlouvy, za tu dobu se ceny nemovitostí několikanásobně navýšily, takže cena 1 600 000 Kč je velmi vzdálená dnešní skutečné ceně předmětných nemovitostí. Cena nemovitostí se navýšila i tím, že žalovaný o nemovitosti pečoval a prováděl investice cca ve výši 500 000 Kč.3. Účastníkům bylo nařízeno první setkání se zapsaným mediátorem, mediační jednání proběhlo, ale nedošlo k dohodě.4. V písemném podání ze dne 23. 7. 2023 pak žalovaný doplnil své vyjádření o výklady z komentářové literatury a o odkaz na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 884/2010, v němž dovolací soud judikoval, že zahájení procesu přeměny zemědělských pozemků, jež byly předmětem smlouvy o budoucí smlouvě kupní, na pozemky stavební spojené s podstatným nárůstem jejich ceny jsou důvodem zániku závazku podle § 50a odst. 3 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Podle názoru žalovaného se v daném případě cena nemovitostí zvýšila cca pětinásobně, takže dnes může činit 8 000 000 Kč a více. Proto žalobkyně nemůže po žalovaném spravedlivě požadovat uzavření kupní smlouvy za cenu 1 600 000 Kč. Dále doplnil, že na předmětných nemovitostech provedl výměnu oken a vchodových dveří, rekonstrukci rozvaděče, vyměnil část krovů a veškeré střešní latě a krytinu, provedl opravu a nadstavbu komínů.5. V podání ze dne 6. 2. 2024 se žalovaný vyjádřil ke znaleckému posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , s nímž nesouhlasil. Namítal, že znalec nezohlednil, že oceňovaný objekt je napojen na zdroj pitné vody ze studny a také na splaškovou kanalizaci od roku 2015. Podle žalovaného znalec oceňované nemovitosti nesprávně porovnával s jinými nemovitostmi ve , adresa, , když oceňovaná nemovitost se nachází v rekreační oblasti , právnická osoba, se značným turistickým ruchem a množstvím zákazníků. Dále tvrdil, že druhé nadzemní podlaží bylo zřejmě účelově zdevastováno a znehodnoceno za účelem snížení kupní ceny nemovitostí. Znalec stanovil nízkou tržní cenu nemovitostí, skutečná tržní cena nemovitostí je podle žalovaného ve výši 5 000 000 Kč až 6 000 000 Kč, jenom cena pozemků činí 1 400 000 Kč až 2 000 000 Kč. S ohledem na nesprávnost postupu znalce žalovaný navrhoval vypracování revizního znaleckého posudku jiným znalcem.6. Žalobkyně se ke znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyjádřila v písemném podání ze dne 14. 2. 2024. Měla za to, že znalecký posudek je zcela správný, přičemž za správnou považovala i metodiku, kterou znalec použil. Doplnila, že objekt je v dezolátním stavu, voda ze studny opakovaně v letních měsících dochází. Prostory nikdy nesloužily k ubytování a ani k němu složit nemohou, jsou v havarijním stavu, což je uvedeno i v nájemní smlouvě. Subjektivní názory žalovaného o ceně nemovitostí v částce 5 až 6 000 000 Kč jsou naprosto mylné a nereálné.7. V písemném podání ze dne 23. 4. 2024 žalovaný soudu sdělil číslo svého bankovního účtu. Nato žalobkyně v podání ze dne 7. 5. 2024 soudu sdělila, že na bankovní účet žalovaného zaslala dne , datum, částku ve výši 800 000 Kč a dne , datum, částku ve výši 800 000 Kč, celková výše kupní ceny tak byla zaplacena. Jelikož žalovaný dobrovolně sdělil číslo svého bankovního účtu, vzala žalobkyně žalobu v části, v níž se po žalovaném domáhala sdělení čísla účtu pro zaplacení kupní ceny, zpět. S ohledem na částečné zpětvzetí žaloby soud usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , řízení zčásti zastavil.8. V podání ze dne 31. 5. 2024 žalovaný uvedl, že nechal zpracovat revizní znalecký posudek k ocenění předmětných nemovitostí. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém posudku č. , č. účtu, ze dne , datum, stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí ve výši 3 900 000 Kč.9. Žalobkyně ke znaleckému posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vznesla připomínky ve svém podání ze dne 4. 7. 2024. Namítla, že uvedený dokument není znaleckým posudkem, neboť neobsahuje doložku ve smyslu ust. § 127a o. s. ř. Dále, že znalec nebyl v rámci místního šetření v celé nemovitosti, zejména ve druhém patře, které je v dezolátním stavu. Znalec popisuje stavbu podle sdělení žalovaného a výpočet rozestavěnosti provedl pouze na základě fotografií. Dále se žalobkyně podrobně vyjádřila ke zvoleným referenčním nemovitostem, s nimiž znalec srovnával oceňované nemovitosti. Namítla, že volba těchto nemovitostí je ryze účelová, zjevně vedena snahou o stanovení co možná nejvyšší ceny posuzované nemovitosti. Zvolené nemovitosti jsou neporovnatelné, ať už jde o jejich stavebně technický stav, lokalitu či jejich umístění.10. Žalovaný se k těmto připomínkám žalobkyně vyjádřil v písemném podání ze dne 24. 7. 2024, k němuž připojil i písemné vyjádření znalce , tituly před jménem, , jméno FO, .11. Z provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění.12. Ze Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví k nemovitostem (č. l. 11) soud zjistil, že ji uzavřeli žalovaný jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující. V čl. 1 smlouvy se smluvní strany dohodly, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu ohledně nemovitostí, které jsou ve vlastnictví budoucího prodávajícího, a to budovy č. p. , číslo, v , adresa, , stojící na pozemku parc. č. St. , číslo, , pozemku parc. č. St. , číslo, a pozemku parc. č. , číslo, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, . V článku 2 se smluvní strany dohodly, že budoucí prodávající uzavře s budoucí kupující vlastní kupní smlouvu nejpozději do 10dnů poté, co budou kumulativně splněny tyto podmínky: budoucí prodávající bude vlastníkem předmětných nemovitostí, bude zap