9 Cmo 149/2024-73 — Vrchní soud v Praze

1. Shora uvedeným usnesením Městský soud v Praze jako soud I. stupně ve výrocích I. a II. zamítl návrh na zahájení řízení na základě něhož se navrhovatel domáhal vyslovení neplatnosti eventuelně nicotnosti usnesení přijatého shromážděním společenství vlastníků jednotek (SVJ) ze dne 30. 5. 2023, jímž shromáždění uložilo výboru, aby ,,a.) uzavřel nové smlouvy se stávajícími uživateli suterénních prostor (, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , adresa, , , Anonymizováno, ) tak, že bude stanovena jednotná náhrada za užívání 660 Kč/m2 ročně (55 Kč/m2 měsíčně) pro vlastníky a 900 Kč/m2 (75 Kč/m2) pro externí subjekty, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce, a b.) uzavřel smlouvu se zájemcem panem Perglem o užívání místnosti č. 4 za podmínek výše,“ v rozsahu, ve kterém se týká spoluvlastníků společných částí domu (, Anonymizováno, a , Anonymizováno, , , tituly před jménem, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, ) a ve výroku III. uložil navrhovateli povinnost zaplatit účastníkovi na náhradu nákladu řízení částku 1 205 Kč.2. Soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že navrhovatel shora uvedené usnesení shromáždění účastníka napadl předmětným návrhem pro jím tvrzený rozpor se zákonem, když navíc mezi účastníky má od roku 2021 probíhat spor ohledně nepostupování výboru SVJ s péčí řádného hospodáře, jestliže ve vztahu k předmětným suterénním prostorám spravovaným účastníkem tyto podle navrhovatele SVJ nepronajímá za tržní ceny.3. Podle návrhu na zahájení řízení mají být předmětné prostory pronajímány zčásti třetím osobám (místnost č. 2 paní , Anonymizováno, , místnost č. 3 manželům , Anonymizováno, a místnost č. 6 zapsanému spolku , adresa, ), avšak z větší části samotným spoluvlastníkům, tj. vlastníkům jednotek v domě, již mají k prostorám, jakožto společným částem, spoluvlastnické právo. Uvedený postup a uzavírání nájemních smluv však ve vztahu k vlastníkům jednotek není podle navrhovatele možný a tito mají svůj zájem na užívání společných částí řešit změnou prohlášení vlastníka postupem podle § 1169 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (NOZ).4. Podle navrhovatele, jestliže je možné postupovat v takových případech pouze podle § 1169 NOZ, potom shromáždění SVJ není podle jeho názoru oprávněno o této záležitosti rozhodovat a napadené usnesení o tom, že mají být uzavřeny nájemní smlouvy se spoluvlastníky je v rozporu se zákonem a je neplatné a jestliže změna prohlášení vlastníka není od novely č. 163/2020 Sb. v působnosti shromáždění SVJ, je možno na napadené usnesení rovněž nahlížet jako na usnesení zdánlivé neboť jde o usnesení v záležitosti, v níž nemá shromáždění vlastníků působnost rozhodnout.5. Konečně soud I. stupně před svým rozhodnutím vyšel ze skutečnosti, že navrhovatel v návrhu na zahájení řízení vytkl účastníkovi nesprávný procesní postup, když ten měl v pozvánce k jednání shromáždění SVJ nedostatečně uvést k předmětnému bodu 6 jednání toliko „užívání společných částí a nebytových prostor v domě, spor s vlastníkem , Anonymizováno, “, přičemž v rámci tohoto bodu jednání nebylo podle navrhovatele možno schvalovat napadené usnesení a přijaté usnesení je neplatné i z toho důvodu.6. Soud I. stupně z hlediska skutkového vyšel ze zjištění, že navrhovatel spolu s manželkou je od roku 2021 vlastníkem bytové jednotky č. 183/1 v budově č. p. 183 a spoluvlastníkem společných částí domu č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , zapsané na LV č. , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, a je z tohoto titulu členem účastníka. Členy účastníka jsou dále mj. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , , tituly před jménem, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . Dále soud I. stupně vyšel ze zjištění, že účastník pronajímá společné prostory v domě, příjem z jejich pronájmu každoročně vlastníkům sděluje a dle velikosti jejich podílů tento příjem i vyplácí členům SVJ, přičemž navrhovatel svůj podíl na příjmu z nájmu předmětných prostor přijímal. Soud I. stupně rovněž vyšel ze zjištění, že pozvánkou ze dne 8. 5. 2023 bylo svoláno shromáždění účastníka na den 30. 5. 2023, kdy pozvánka pod bodem 6. programu uváděla „Užívání společných částí a nebytových prostor v domě, spor s vlastníkem Rastislavem Oľhavou“.7. Soud I. stupně rovněž vyšel ze zjištění, že se dne 30. 5. 2023 v souladu s pozvánkou konalo shromáždění účastníka a pod bodem č. 6 byl projednáván případ sporu SVJ s navrhovatelem, kdy právní zástupce navrhovatele měl dostat hned v úvodu slovo a měl být opakovaně požádán výborem, aby sdělil, čeho chce dosáhnout, k čemu mělo být zástupcem navrhovatele sděleno, že jeho úkolem není přicházet s návrhy nebo navrhovat řešení či usnesení shromáždění. Navrhovatel měl chtít dosáhnout toho, aby byly předmětné suterénní prostory poskytovány k užívání na základě platných smluv, přičemž navrhovatel v době konání shromáždění SVJ dne 30. 5. 2023 sám o žádný prostor k užívání neusiloval.8. V rámci uvedeného shromáždění SVJ bylo navrženo hlasování o usnesení ve znění: „Shromáždění vlastníků ukládá výboru, aby: a.) uzavřel nové smlouvy se stávajícími uživateli suterénních prostor (, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ) tak, že bude stanovena jednotná náhrada za užívání 660 Kč/m2 ročně (55 Kč/m2 měsíčně) pro vlastníky a 900 Kč/m2 ročně (75 Kč/m2 měsíčně) pro externí subjekty, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce, b.) uzavřel smlouvu se zájemcem panem , Anonymizováno, o užívání místnosti č. 4 za podmínek výše“. Soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že výsledek hlasování o shora specifikovaném bodu programu byl takový, že pro přijetí usnesení vyla většina hlasujících a proti byl navrhovatel a další člen SVJ se zdržel hlasování, čímž shromáždění SVJ dne 30. 5. 2023 mělo usnesení za přijaté.9. V rámci právního posouzení věci soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že není možné uzavřít platnou nájemní smlouvu, kterou by byl majetek osoby přenechán do nájmu této samotné osobě (spoluvlastníkovi). V poměrech bytového spoluvlastnictví podle soudu I. stupně zákon neumožňuje přenechat k užívání společné části domu na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi správcem (SVJ) a vlastníkem, neboť výlučné právo užívat společné části domu může vlastníkovi založit pouze prohlášení vlastníka a případná shora uvedená nájemní smlouva tak je neplatná, když vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a je lze v tomto směru postupovat ve smyslu usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019 pouze podle § 1169 NOZ změnou prohlášení vlastníka. Pokud tedy podle soudu I. stupně napadeným usnesením bylo uloženo výboru účastníka, aby uzavřel nové smlouvy se spoluvlastníky společných prostor, v jejichž důsledku dojde k výlučnému užívání (částí) společných prostor pouze jedním ze spoluvlastníků, bez ohledu na to, zda je smlouva formálně označena jako nájemní či smlouva o užívání, je takové rozhodnutí podle soudu I. stupně v rozporu se zákonem.10. Soud I. stupně však neshledal důvody nicotnosti daného rozhodnutí, neboť k tomuto by podle soudu I. stupně došlo až tehdy, jestliže by shromáždění účastníka rozhodlo o změně prohlášení vlastníka jako takového, a to bez písemné dohody všech vlastníků jednotek a tedy bez splnění náležitostí podle § 1169 odst. 2 NOZ.11. K procesním namítaným vadám pozvánky soud I. stupně konstatoval, že v pozvánce sice byl bod 6. programu vymezen obecně, avšak všichni vlastníci (členové účastníka), tedy i navrhovatel, s ohledem na déle trvající spory o užíváni společných prostor, byli podle soudu I. stupně dohře seznámeni se situací, týkající se užívání společných prostor a navrhovateli (jeho právnímu zástupci) byl na shromáždění dán prostor k vyjádření se k dané problematice a hlasování o výše specifikovaném návrhu nemohlo být pro navrhovatele překvapivé, a to i ani za situace, kdy uzavření nových smluv o užívání společných prostor logicky navazovalo na předchozí smlouvy uzavřené s týmiž osobami.12. V dalším soud I. stupně aplikoval § 260 NOZ a dospěl k závěru, že v projednávané věci je dán důvod neplatnost napadeného usnesení shromáždění účastníka nevyslovit, když uvedené porušení zákona, nemělo samo o sobě závažné právní následky a je v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit zejména proto, že účastník přenechával k užívání již před konáním předmětného shromáždění nebytové prostory v domě, přičemž příjem z tohoto užívání byl vyplácen dle výše podílů jednotlivým vlastníkům.13. Výrok III. o náhradě nákladů řízení soud I. stupně odůvodnil § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. podle a úspěchem úspěchu ve věci.14. Proti tomuto usnesení ve věci samé společně se závislým výrokem o nákladech řízení se v zákonem stanovené lhůtě odvolal navrhovatel (odvolatel) a domáhal se jeho změny a vyhovění návrhu, případně zrušení rozhodnutí a vrácení věci soudu I.