22 Cdo 1936/2022 – Nejvyšší soud

22 Cdo 1936/2022-353 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců Mgr. Davida Havlíka a Mgr. Michala Králíka, Ph.D., ve věci žalobce P. F., narozeného XY, bytem ve XY, zastoupeného JUDr. Michalem Zsemlerem, advokátem se sídlem v Plzni, Kardinála Berana 8, proti žalované ATEA PRAHA, s. r. o., IČO 25086405, se sídlem v Chrášťanech, Plzeňská 43, zastoupené Mgr. Gabrielou Knapovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, Svitákova 2729/10, o povolení nezbytné cesty, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 8 C 41/2019, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 9. 2. 2022, č. j. 26 Co 8/2021-323, takto: Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 9. 2. 2022, č. j. 26 Co 8/2021-323, se ruší a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení. Odůvodnění: Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 23. 9. 2020, č. j. 8 C 41/2019-167, zamítl žalobu na zřízení věcného břemene odpovídajícího služebnosti stezky a cesty (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II). Žalobce se domáhal povolení nezbytné cesty ke svým nemovitostem umístěným v oploceném areálu žalované. Soud prvního stupně nepovolil nezbytnou cestu podle § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“ nebo „zákon č. 89/2012 Sb.“), neboť shledal hrubou nedbalost v jednání žalobce, který se před uzavřením smlouvy, na jejímž základě nabýval vlastnické právo k nemovitostem, dostatečně účinně nezajímal o právní zajištění přístupu a spokojil se pouze s informací od svého právního předchůdce o faktické možnosti přístupu. Žalobu soud prvního stupně zamítl i proto, že žalobce má možnost přístup zajistit obligační smlouvou. Z návrhu smlouvy o povolení nezbytné cesty vypracovaného žalovanou soud prvního stupně zjistil, že žalovaná nabízí žalobci obligační zajištění nezbytné cesty v dosud užívaném rozsahu pěšky i vozidly za podmínky podílení se na nákladech spojených s užíváním nezbytné cesty včetně nákladů na provoz příjezdové brány. Záloha na tyto náklady by byla vybírána na základě čipového kontroly vstupů do areálu (např. za průjezd osobního automobilu částka 10 Kč). Ročně by pak došlo k vyúčtování podle skutečně vzniklých nákladů s tím, že smlouva by byla uzavřena na dobu neurčitou. Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 9. 2. 2022, č. j. 26 Co 8/2021-323, k odvolání žalobce rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že se zřizuje ve prospěch každého vlastníka pozemků parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY, obci XY, nezbytná cesta jako služebnost přes pozemky parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY, obci XY, v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. 691-104/2019, vyhotoveným A. Z., který je nedílnou součástí rozsudku, a každý vlastník pozemků parc. č. XY a parc. č. XY v k. ú. XY je povinen tuto služebnost strpět (výrok I), žalobci uložil povinnost zaplatit žalované za zřízení nezbytné cesty úplatu ve výši 672 000 Kč (výrok II) a rozhodl o nákladech řízení (výroky III až V). Odvolací soud se neztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že návrh smlouvy by žalobci zajistil pro jeho potřeby dostačující přístup z veřejné cesty k jeho pozemkům v areálu. Měl za to, že nejistota budoucích právních vztahů vyplývá ze samotné obligační formy. Přihlédl k tomu, že žalobce užívá své nemovitosti k podnikání. Odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 999/2014, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 7. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4205/2014), která vychází z toho, že zejména je-li využívána k podnikání, nezbytná cesta by měla být zpravidla povolována jako služebnost, a to s ohledem na právní jistotu žadatele o nezbytnou cestu, která by byla zpochybněna zejména v případě změny vlastníka pozemku. Prvek nežádoucí nejistoty v budoucích právních vztazích je dán i obsahem návrhu smlouvy, neboť: Tento návrh je koncipován jako umožnění přístupu žalobce k jeho nemovitostem v areálu za podmínky, že bude hradit určitou částku za každý průjezd osobním nebo nákladním automobilem s tím, že takto vybrané prostředky žalovaná použije jako zálohu na výdaje na pořízení, provoz a údržbu vjezdového systému (brány), jakož i na údržbu a opravy dotčených komunikací v areálu. Žalovaná zároveň předběžně vyčíslila roční odhadovanou výši těchto nákladů s tím, že na žalobce by vždy připadla částka odpovídající míře využití dotčených komunikací v areálu určené především ze zjištěné frekvence použití dopravních prostředků.“ Podle názoru odvolacího soudu však takto koncipovaný návrh smlouvy na zajištění nezbytné cesty nezakládá nezbytnou právní jistotu ve vzájemných vztazích smluvních stran, neboť případná vyúčtování by závisela na mnoha dopředu nejistých okolnostech, v mnoha směrech závislých i na subjektivním posouzení žalované, zejména ohledně nutnosti a rozsahu nákladů na pořízení, provoz a údržbu vjezdového systému a na provoz a údržbu dotčených komunikací, přičemž sporovány by mohly být i faktury, kterými by žalovaná dokládala např. výši spotřebované energie či jiných skutečně vynaložených nákladů. Takto koncipovaný obsah obligačního zajištění nezbytné cesty by s velkou mírou pravděpodobnosti vedl ke sporům, které by nebyly z hlediska požadavku zajištění právní stability úpravy nezbytné cesty žádoucí. Poté, co odvolací soud účastníkům předestřel svůj právní názor na věc, žalovaná předložila nový návrh smlouvy, která by pro žalobce zajistila nezbytnou cestu k jeho nemovitostem v areálu. K tomu odvolací soud uvedl, že „žalovaná i nadále trvá na smluvních podmínkách uvedených již v dříve zmíněném návrhu, tedy že žalobce (a osoby od něj odvislé) bude platit určitou (v návrhu smlouvy neuvedenou) částku za každý průjezd motorovým či nákladním vozidlem, a to jako zálohu na výdaje žalované na pořízení, provoz a údržbu vjezdového systému, jakož i na údržbu a opravy dotčených komunikací v areálu, kdy by docházelo k ročnímu vyúčtování, a to i s ohledem na míru využití dotčených komunikací podle evidence průjezdů. Takto koncipovaný návrh smlouvy o nezbytné cestě však, jak již zdůvodněno výše, z hlediska stability budoucích právních vztahů mezi zainteresovanými subjekty požadovanou dostatečnou jistotu nezajišťuje“. Žalobce s takto koncipovanou úpravou nezbytné cesty nesouhlasí; navrhl obligační zřízení nezbytné cesty za pravidelnou roční paušální náhradu ve výši 22 160 Kč. Žalovaná na tento návrh žalobce nepřistoupila. Z uvedených důvodů návrh této smlouvy nemůže vyloučit povolení nezbytné cesty jako služebnosti. Odvolací soud nesouhlasil ani se závěrem soudu prvního stupně, že si žalobce nedostatek přístupu k veřejné cestě způsobil svou hrubou nedbalostí. „V době, kdy žalobce nabyl do vlastnictví nejprve stavby a poté i pozemky pod nimi, byla praxe taková, že žalovaná bezplatně umožňovala používání těchto pozemků k zajištění spojení uvnitř areálu, a to všem subjektům, které toho potřebovaly. Tato praxe pak existovala i nadále, a to prakticky až do současné doby, kdy teprve žalovaná pojala úmysl umožnit vjezd do areálu jen za poplatek“. Šlo o pozemky původně ve vlastnictví státu, které byly postupně rozprodávány, a tak vznikla nynější situace. Při stanovení úplaty za povolení nezbytné cesty soud vycházel ze znaleckého posudku, a uvedl: „Znalec za použití § 16b odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, určil výši náhrady za zřízení služebnosti v žalovaném rozsahu dle § 39a vyhlášky č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška) v platném znění. S tímto postupem se odvolací soud ztotožňuje.“ Úplata by podle odvolacího soudu „měla zahrnout nejenom náhradu za omezení vlastnického práva (čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod), ale i náhradu nákladů na běžnou údržbu zatížené nemovitosti způsobených zvýšenou frekvencí užívání (v rámci spoluužívání) cizí soukromé cesty, jak to vyplývá z ustanovení § 1030 odst. 1 o. z. Z toho zároveň plyne, že v rámci náhrady dle § 1030 odst. 1 o. z. nelze vlastníku zatížené nemovitosti přiznat náhradu neběžných nákladů na údržbu, tedy takových, které by zvyšovaly kvalitu zatížené nemovitosti oproti stávajícímu stavu.“ Podle odvolacího soudu proto „není po právu zahrnovat do náhrady dle § 1030 odst. 1 o. z. i náhradu nákladů, se kterými v daném případě žalovaná počítá v souvislosti s vybudováním vjezdové brány do areálu s čipovým systémem, protože by se jednalo o náklady nikoli na běžnou údržbu, nýbrž o náklady zvyšující kvalitu služebné věci“. Protože základem pro určení výše náhrady bylo simulované roční nájemné, které obsahuje i složku odpovídající podílu na úhradě nákladů pronajímané věci, uzavřel odvolací soud, že jím stanovená částka 672 000 Kč v sobě zahrnuje kromě samotné náhrady za omezení vlastnického práva i odpovídající podíl žalobce na běžných nákladech na údržbu nezbytné cesty způsobených jejím spoluužíváním. Proti rozsudku odvolacího soudu podává žalovaná (dále i jen „dovolatelka“) dovolání. Přípustnost opírá o § 237 zákona č. 99