22 Cdo 5764/2016 — Nejvyšší soud

22 Cdo 5764/2016 citace  Název judikátu:K předpokladům vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti vznikem bytového spoluvlastnictví Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:24. 5. 2017 Spisová značka:22 Cdo 5764/2016 ECLI:ECLI:CZ:NS:2017:22.CDO.5764.2016.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Vlastnictví bytů Spoluvlastnictví Dotčené předpisy:§ 1147 o. z. § 1165 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:15. 8. 2017 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 22 Cdo 5764/2016 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Jiřího Spáčila, CSc. a Mgr. Davida Havlíka, ve věci žalobkyně Š. B., zastoupené JUDr. Tomášem Richtrem, advokátem se sídlem v Praze 1 – Novém Městě, Vodičkova 791/39, proti žalovanému Ing. P. D., zastoupenému JUDr. Karlem Davidem, advokátem se sídlem v Lounech, Sladkovského 1640, o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 18 C 41/2012, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 25. května 2016, č. j. 26 Co 170/2016-245, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady dovolacího řízení ve výši 13.648,80 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně JUDr. Tomáše Richtra, advokáta se sídlem v Praze 1 – Novém Městě, Vodičkova 791/39. Odůvodnění: Okresní soud v Kladně (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 28. 1. 2016, č. j. 18 C 41/2012-221, zrušil spoluvlastnictví účastníků k rodinnému domu (dále jen „předmětný dům“) postavenému na pozemku parc. č. st. 19/1, pozemku parc. č. st. 19/1 o výměře 305 m2, pozemku parc. č. 11/2 o výměře 249 m2 a pozemku parc. č. 142/12 o výměře 1 090 m2 (dále jen „předmětné nemovitosti“), vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Slaný, na LV č. 90 pro obec a katastrální území S. (výrok I.). Předmětné nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalobkyně (výrok II.), které uložil povinnost zaplatit žalovanému na vypořádání podílu částku 666.667,- Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok III.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výroky IV. a V.). V odůvodnění soud prvního stupně uvedl, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, žalobkyně v rozsahu id. 2/3 a žalovaný v rozsahu id. 1/3 vzhledem k celku. O zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se účastníci nedohodli, žalovaný nesouhlasil s přikázáním celku nemovitostí do vlastnictví žalobkyně a trval na reálném rozdělení, popřípadě rozdělení na dvě bytové jednotky. Účastníci jsou navzájem cizí lidé, oba své spoluvlastnické podíly nabyli děděním, nedohodli se ani na způsobu užívání předmětných nemovitostí, kdy je užívá a udržuje žalobkyně a žalovaný do nich nemá přístup. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. Byť znalci připustili, že svislé rozdělení stavby předmětného domu je technicky možné, ze zprávy příslušného stavebního úřadu vyplynulo, že stavbu není možné reálně rozdělit na dva samostatné objekty, jelikož nelze technicky zajistit nezávislost a samostatnost staveb. Je skutečností, že by se bez ohledu na stanovisko stavebního úřadu rovnaly náklady na reálné rozdělení předmětného domu samotné tržní ceně spoluvlastnického podílu žalovaného či by tuto hodnotu převyšovaly. Rozdělení by nepochybně bylo spojeno s podstatným snížením hodnoty předmětného domu, a proto jeho reálné rozdělení není dobře možné. Soud následně s ohledem na stanovisko stavebního úřadu posuzoval možnost rozdělení předmětného domu na bytové jednotky. V této souvislosti zdůraznil, že v předmětném domě nachází pouze jedna bytová jednotka, a pokud by mělo dojít k vymezení bytových jednotek, musela by druhá jednotka teprve vzniknout; takové řešení však současný stav neumožňuje. Vzhledem k tomu soud prvního stupně zvolil jako způsob vypořádání spoluvlastnictví přikázání předmětných nemovitostí žalobkyni za náhradu. Žalobkyně má vyšší spoluvlastnický podíl, z dokazování vyplynulo, že předmětné nemovitosti budou účelněji využity žalobkyní, která v průběhu řízení opakovaně deklarovala jejich využití k vlastnímu bydlení, zatímco žalovaný měl v oddělené části zájem umožnit bydlení svému bratrovi, a žalobkyně též po celou dobu trvání spoluvlastnického vztahu o nemovitosti pečovala, měla zájem je získat do svého výlučného vlastnictví, i v dřívější době byla s původními vlastníky nemovitostí v kontaktu, navštěvovala je a s údržbou nemovitostí jim pomáhala. Důvodem přikázání do výlučného vlastnictví žalovaného pak není skutečnost, že žalovaný neměl v minulosti možnost předmětné nemovitosti běžně užívat a nemohl se stýkat se svým otcem, který o žalovaného dlouho nejevil zájem a dokonce se jej neúspěšně pokusil vydědit. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů na základě tržní ceny určené znaleckým posudkem. Za přiměřenou náhradu je nutno považovat jednu třetinu tržní ceny předmětných nemovitostí, která je hodnotovým ekvivalentem ideálního spoluvlastnického podílu, o který žalovaný přichází. K odvolání žalovaného Krajský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 25. 5. 2016, č. j. 26 Co 170/2016-245, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II.). V odůvodnění se odvolací soud ztotožnil se skutkovým stavem zjištěným soudem prvního stupně a rovněž shledal za přiléhavé právní posouzení věci, pročež v podrobnostech odkázal na odůvodnění napadeného rozsudku. Zdůraznil, že z provedených důkazů vyplývá, že po určitých stavebních úpravách lze předmětný dům rozdělit na samostatné objekty pouze svislou rovinou, u nově vzniklé části by se muselo řešit napojení na inženýrské sítě, nový přístup do této části z veřejné komunikace, muselo by se zřídit sociální zařízení, kuchyňský kout, výlez do půdního prostoru nad touto částí, oddělit dva nově vzniklé půdní prostory štítovou protipožární zdí s tím, že stavby tvořící příslušenství nemovitosti jako garáž, kůlna, dílna a sklad nejsou reálně dělitelné. Podle sdělení stavebního úřadu, není možné reálně rozdělit stavbu na dva samostatné objekty. Byť rozdělení stavby je technicky proveditelné, není však funkčně opodstatněné, neboť by vznikla část, kterou by nebylo možno řádně užívat bez dalších úprav k samostatnému bydlení, jednalo by se pouze o oddělenou místnost. Obvyklá cena předmětného domu byla určena částkou 2 mil. Kč, přičemž celkové náklady na reálné rozdělení odhadl znalec Ing. Hataš ve výši 926.772,- Kč; s takto vyčíslenými náklady souhlasil i znalec Ing. Kalous, vyjádřil se i k projektové dokumentaci Ing. F., který vyčíslil odhadované náklady na oddělení částkou 250.000,- Kč, jednalo se ale o rozdělení předmětného domu na bytové jednotky a nikoliv o reálné rozdělení. Nákladné stavební úpravy v obecné rovině vylučují závěr o dělitelnosti společné věci, přičemž v posuzované věci převyšují náklady hodnotu spoluvlastnického podílu žalovaného, z čehož vyplývá závěr o faktické nedělitelnosti předmětného domu. Obdobně správné jsou závěry o snížení hodnoty společné věci v důsledku zmenšení podlahové plochy. Odvolací soud se ztotožnil i se závěrem ohledně nemožnosti rozdělení předmětného domu na dvě jednotky. Uvedl, že § 1165 občanského zákoníku na posuzovanou věc nedopadá, neboť se týká případů, kdy jednotka fakticky existuje, splňuje náležitosti jednotky podle § 1159 občanského zákoníku a soud rozhodne pouze o jejím oddělení ze spoluvlastnictví. V dané věci o takový případ nejde, neboť předmětný dům neobsahuje dvě jednotky; pak je právně bezvýznamný závěr znalce a z něho vyplývající odvolací námitka žalovaného, že investice do vybudování bytové jednotky by mohla hodnotu předmětného domu o něco zvýšit. Nejsou splněny zákonné podmínky pro reálné rozdělení nemovitostí, když jako celek budou účelněji využity žalobkyní. Proto soud postupoval správně, pokud předmětné nemovitosti přikázal za přiměřenou náhradu žalobkyni. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, které považuje za přípustné podle § 237 občanského soudního řádu. Klade otázku, zdali lze rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví rozdělením předmětného domu na bytové jednotky, aniž by tyto jednotky před rozhodnutím soudu existovaly a splňovaly náležitosti jednotky podle § 1159 občanského zákoníku. Namítá, že zákon výslovně předpokládá, že ke vzniku bytové jednotky dojde rozhodnutím soudu, nevyžaduje se, aby taková jednotka již existovala, resp. byla vymezena předtím, než soud rozhodne. Při opačném výkladu by jednotky rozhodnutím soudu nevz