26 Cdo 1001/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1001/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:27. 8. 2025 Spisová značka:26 Cdo 1001/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1001.2025.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem prostoru sloužícího k podnikání (o. z.) Výpověď z nájmu Dotčené předpisy:§ 2302 o. z. § 2314 odst. 3 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:26. 9. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1001/2025-236 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně Zámecká kolonáda s.r.o., se sídlem v Karlových Varech, Mariánskolázeňská 223/25, IČO 25230514, zastoupené Mgr. Michalem Burešem, advokátem se sídlem v Karlových Varech, Moskevská 2034/18a, proti žalovanému statutárnímu městu Karlovy Vary, se sídlem v Karlových Varech, Moskevská 2035/21, IČO 00254657, zastoupenému JUDr. Janou Wenigovou, advokátkou se sídlem v Karlových Varech, Jateční 2121/6, o určení neplatnosti výpovědi ze dne 20. 6. 2023 a o určení platnosti výpovědi ze dne 29. 7. 2022, vedené u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. 14 C 165/2023, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 31. 7. 2024, č. j. 18 Co 84/2024-192, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. 3. 2025, č. j. 18 Co 84/2024-231, takto: I. Dovolání žalovaného proti výroku I rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 31. 7. 2024, č. j. 18 Co 84/2024-192, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. 3. 2025, č. j. 18 Co 84/2024-231, v rozsahu, v němž jím byl potvrzen výrok II rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 18. 1. 2024, č. j. 14 C 165/2023-150, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 1. 2025, č. j. 14 C 165/2023-229, se odmítá. II. Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 31. 7. 2024, č. j. 18 Co 84/2024-192, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. 3. 2025, č. j. 18 Co 84/2024-231, se ve zbylém rozsahu mění takto: 1. Rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 18. 1. 2024, č. j. 14 C 165/2023-150, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 1. 2025, č. j. 14 C 165/2023-229, se vyjma výroku II mění tak, že žaloba o určení neplatnosti výpovědi ze dne 20. 6. 2023, kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejích dodatků, se zamítá. 2. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně 55 902 Kč k rukám JUDr. Jany Wenigové, advokátky se sídlem v Karlových Varech, Jateční 2121/6, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. 3. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení 19 662 Kč k rukám JUDr. Jany Wenigové, advokátky se sídlem v Karlových Varech, Jateční 2121/6, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se (žalobou v konečném znění, po její změně) domáhala určení, že je neplatná výpověď ze dne 20. 6. 2023 (dále též jen „druhá výpověď“), kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejích dodatků (dále jen „předmětná smlouva“), a že je platná (předchozí) výpověď ze dne 29. 7. 2022, jíž předmětnou smlouvu vypověděla žalobkyně (dále též jen „první výpověď“). 2. Okresní soud v Karlových Varech (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 18. 1. 2024, č. j. 14 C 165/2023-150, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 1. 2025, č. j. 14 C 165/2023-229, určil, že druhá výpověď je neoprávněná (výrok I), zamítl žalobu o určení platnosti první výpovědi (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků (výrok III). 3. Na základě odvolání obou účastníků Krajský soud v Plzni (odvolací soud) rozsudkem ze dne 31. 7. 2024, č. j. 18 Co 84/2024-192, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. 3. 2025, č. j. 18 Co 84/2024-231, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení účastníků (výrok II). 4. Vyšel zejména ze zjištění, že dne 26. 3. 1999 uzavřela žalobkyně jako nájemkyně se žalovaným jako pronajímatelem smlouvu o nájmu, na jejímž základě jí žalovaný přenechal do užívání tam specifikované nemovitosti (pozemky a stavby). Účelem nájmu bylo provozování lázeňské péče a poskytování dalších služeb s tím souvisejících. Dne 29. 7. 2022 doručila žalobkyně žalovanému výpověď předmětné smlouvy z důvodu, že předmět nájmu není bez jejího zavinění způsobilý k užívání. Žalovaný proti první výpovědi nevznesl námitky. Žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala k převzetí pronajatých nemovitostí, žalovaný to však odmítl. Dne 20. 6. 2023 zaslal žalovaný žalobkyni výpověď předmětné smlouvy s odůvodněním, že nezaplatila nájemné za dobu od 11. 7. 2022 do 20. 3. 2023 a neodstranila havarijní závady na předmětu nájmu. Téhož dne mu žalobkyně sdělila, že druhou výpověď považuje za neplatnou, jelikož nájem zanikl již na základě první výpovědi ke dni 31. 10. 2022. Dne 2. 10. 2023 žalobkyně žalovanému pronajaté nemovitosti předala. 5. Po právní stránce přisvědčil závěrům soudu prvního stupně, že na právní vztah účastníků je třeba aplikovat § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“), upravující nájem prostor sloužících podnikání. Účelem nájmu totiž bylo provozování lázeňské péče a dalších služeb s tím souvisejících a jen z toho důvodu, že žalobkyně dala předmět nájmu do podnájmu, nelze dovodit, že by měla právo jej užívat i požívat, a že by tudíž šlo o pacht. Ve vztahu k požadavku na určení platnosti první výpovědi shodně se soudem prvního stupně uvedl, že nejde o žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi, nýbrž o obecnou určovací žalobu ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), a je tudíž nutno prokázat existenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení. Ten ovšem žalobkyně nemá, neboť lze žalovat na určení práva nebo právního vztahu, a posouzení platnosti první výpovědi má v této souvislosti povahu toliko otázky předběžné. Konečně se ztotožnil též s názorem soudu prvního stupně o naplnění požadavků vymezených v § 2314 o. z pro přezkum oprávněnosti druhé výpovědi. Shrnul, že nájemní vztah zanikl na základě první výpovědi dnem 31. 10. 2022, pročež je zapotřebí hledět na druhou výpověď jako na neoprávněnou (soud zde přitom není vázán žalobním žádáním o určení neplatnosti výpovědi; může vyslovit její neoprávněnost). Rozsudek soudu prvního stupně proto potvrdil. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to v celém jeho rozsahu, podal žalovaný (dále též jen „dovolatel“) dovolání. Dovozuje jeho přípustnost podle § 237 o. s. ř. s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného a procesního práva, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a otázky hmotného práva při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2894/2020, nebo ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019. Namítá především nesprávnost závěru odvolacího soudu, že je namístě vyslovit neoprávněnost druhé výpovědi předmětné smlouvy za situace, kdy nájemní poměr jí založený skončil, v důsledku účinků první výpovědi, již dříve, před dáním druhé výpovědi. Za této situace soud prvního stupně ani neměl připustit změnu žaloby z původního žádání, aby byla žalovanému uložena povinnost převzít zpět předmět nájmu na určení platnosti a neplatnosti jednotlivých výpovědí. V době rozhodnutí o připuštění této změny žaloby již lhůta k podání námitek proti první výpovědi uplynula, nájemní poměr v důsledku jejích účinků skončil k 31. 10. 2022; následně si předmět nájmu smluvní strany i předaly zpět. Proto druhou výpověď nebylo možné „posuzovat podle § 2314 o. z. a ani podle § 80 o. s. ř.“; žaloba měla být ohledně této výpovědi zamítnuta. Žalobkyně na základě předmětné smlouvy přenechala v průběhu nájemního poměru předmět nájmu do podnájmu, inkasovala podnájemné; předtím předmět nájmu rekonstruovala „a svým přičiněním z něj dosahovala hospodářský zisk“. To dle něj představuje požívání předmětu nájmu žalobkyní. Účelem nájmu bylo, aby „z dohodnutého užívání souboru nemovitostí (plodonosné věci) nájemce svou pílí a přičiněním měl hospodářský prospěch a ten si mohl ponechat“. Hospodářskou funkcí předmětné smlouvy bylo též požívání; proto má předmětná smlouva povahu pachtu. Předmětem nájmu byly též nemovitosti (jako celek), jejich soubor, nikoliv prostory v nich. Užívání těchto nemovitostí tak představovalo buď pacht souboru nemovitých věcí, či sice jeho nájem, nikoliv však