26 Cdo 1138/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1138/2024 citace  Právní věta:Zpeněžením nemovité věci (§ 283 insolvenčního zákona) nájem bytu nezaniká. Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:25. 3. 2025 Spisová značka:26 Cdo 1138/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1138.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Insolvence Výklad právních jednání (o. z.) [ Právní jednání (o. z.) ] Dotčené předpisy:§ 256 IZ. § 283 IZ. § 556 o. z. § 1744 o. z. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:25. 4. 2025 Publikováno ve sbírce pod číslem:7 / 2026 Anotace:Žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši 60 000 Kč s příslušenstvím za to, že v roce 2021 užívala její nemovitost bez právního důvodu. Za každý měsíc proto požadovala částku 7 000 Kč, odpovídající obvyklému nájemnému v daném místě a čase, tj. 84 000 Kč, po odečtení částky 24 000 Kč, kterou žalovaná již uhradila. Soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 60 000 Kč s úrokem z prodlení. K odvolání žalované odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Zjistil, shodně se soudem prvního stupně, že dne 1. 5. 1994 žalovaná jako nájemce a S. jako pronajímatel podepsali nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem blíže neoznačeného bytu v předmětném domě za nájemné ve výši 180 Kč měsíčně. Dne 14. 8. 2001 bývalý vlastník nemovitosti vydal žalované písemné potvrzení, že nemovitost užívá po právu, a protože byla značně poškozena povodněmi, bylo dohodnuto, že žalovaná v ní bude bydlet bez úhrady nájemného a bude ji na své náklady postupně opravovat. V dubnu 2020 informovala insolvenční správkyně žalovanou, že byl zjištěn úpadek tehdejšího vlastníka nemovitosti a na jeho majetek byl prohlášen konkurs. Současně jí zaslala návrh smlouvy nájmu bytu s tím, že cena za užívání bytu se zvyšuje na částku 8 000 Kč. Žalovaná návrh smlouvy nepodepsala, ale na účet insolvenční správkyně uvedený v návrhu smlouvy začala platit nájemné. Dne 4. 1. 2021 byla mezi insolvenční správkyní jako prodávající a žalobkyní jako kupující podepsána kupní smlouva, jejímž předmětem byl mimo jiné i převod vlastnictví k předmětné nemovitosti. V kupní smlouvě insolvenční správkyně prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádné závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoli ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího vlastnického práva. Poté, co žalobkyně zjistila, že nemovitost užívá žalovaná, vyzvala ji k jejímu vyklizení a k zaplacení bezdůvodného obohacení. Odvolací soud se neztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že nájemní smlouva ze dne 1. 5. 1994 je neplatná pro neurčitost, neboť existuje zamítavé rozhodnutí Okresního soudu v Šumperku ze dne 26. 11. 2015 v řízení proti žalované týkající se vyklizení sporného bytu, obsahující odůvodnění, že nájemní smlouva ze dne 1. 5. 1994 je platná. S odkazem na § 159a o. s. ř. měl odvolací soud za to, že tímto rozhodnutím je vázán a platnost nájemní smlouvy nemůže vyhodnotit jinak. Dále dovodil, že nájemní smlouva ze dne 1. 5. 1994 stále trvá, neboť nebyla žádným způsobem ukončena. Jelikož žalovaná nepodepsala návrh insolvenční správkyně na uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou, ke změně nájemní smlouvy nedošlo. Zdůraznil, že změnou vlastnictví pronajímané věci nájem nezaniká, a nepovažoval za správný ani závěr soudu prvního stupně, že k zániku nájmu došlo zpeněžením majetkové podstaty podle § 283 odst. 5 IZ, neboť insolvenční správce má možnost nájemní smlouvy, které by považoval za nevýhodné, ukončit podle § 256 IZ. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání a Nejvyšší soud se zabýval posouzením otázky, zda v případě zpeněžení majetkové podstaty (§ 283 IZ) přecházejí na nabyvatele práva a povinnosti z nájmu bytu váznoucího na zpeněžené nemovitosti a dále otázkou výkladu právního jednání a uzavření smlouvy tzv. faktickou akceptací ve smyslu § 1744 o. z. Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1138/2024-198 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně ASPELL a.s., se sídlem v Praze 1, Hellichova 458/1, IČO 28381955, zastoupené Mgr. Lucií Dufkovou, advokátkou se sídlem v Olomouci, Wittgensteinova 1217/2b, proti žalované I. M., zastoupené Mgr. Pavlem Švestákem, advokátem se sídlem v Šumperku, Starobranská 327/4, o zaplacení částky 60 000 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Šumperku pod sp. zn. 9 C 56/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 26. 9. 2023, č. j. 69 Co 97/2023-156, takto: Rozsudek Krajského soudu v Ostravě – pobočky v Olomouci ze dne 26. 9. 2023, č. j. 69 Co 97/2023-156, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se domáhá po žalované zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši 60 000 Kč s příslušenstvím za to, že v roce 2021 užívala její nemovitost bez právního důvodu. Za každý měsíc proto požaduje částku 7 000 Kč odpovídající obvyklému nájemnému v daném místě a čase, tj. 84 000 Kč, po odečtení částky 24 000 Kč, kterou žalovaná již uhradila. 2. Okresní soud v Šumperku (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 31. 1. 2023, č. j. 9 C 56/2022-123, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 60 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z této částky od 15. 1. 2022 do zaplacení (výrok I) a na náhradě nákladů řízení částku 28 957,63 Kč (výrok II) a dále povinnost zaplatit státu 20 % náhrady nákladů řízení, která bude vyčíslena samostatným usnesením (výrok III). 3. K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci (odvolací soud) rozsudkem ze dne 26. 9. 2023, č. j. 69 Co 97/2023-156, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně (výrok II) a odvolacího řízení (výrok III). 4. Zjistil shodně se soudem prvního stupně, že dne 1. 5. 1994 žalovaná jako nájemce a „Stolárna Los Rostislav, IČO 10628550“, jako pronajímatel podepsali nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem blíže neoznačeného bytu v domě č. p. XY v XY za nájemné ve výši 180 Kč měsíčně. Dne 14. 8. 2001 bývalý vlastník nemovitosti č. p. XY v XY, společnost PAYWOOD a.s., vydal žalované písemné potvrzení, že nemovitost užívá po právu, a protože byla značně poškozena povodněmi, bylo dohodnuto, že žalovaná v ní bude bydlet bez úhrady nájemného a bude ji na své náklady postupně opravovat. V dubnu 2020 informovala insolvenční správkyně Mgr. Irena Jonáková žalovanou, že usnesením Krajského soudu v Brně ze dne 10. 10. 2019, č.j. KSBR 29 INS 7475/2019-A-16, byl zjištěn úpadek tehdejšího vlastníka nemovitosti, společnosti MELADRU s. r. o., IČO 14617617, a na jeho majetek byl prohlášen konkurs. Současně jí zaslala návrh „Smlouvy nájmu bytu na období od 1. 5. 2020 do 31. 7. 2020 s tím, že cena za užívání bytu se zvyšuje na částku 8 000 Kč. Žalovaná návrh smlouvy nepodepsala, ale na účet insolvenční správkyně uvedený v návrhu smlouvy začala platit nájemné. Dne 4. 1. 2021 byla mezi insolvenční správkyní jako prodávající a žalobkyní jako kupující podepsána kupní smlouva, jejímž předmětem byl mimo jiné i převod vlastnictví ke stavebnímu pozemku p. č. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY, v katastrálním území XY. V kupní smlouvě insolvenční správkyně prohlásila, že na předmětu převodu neváznou žádné závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoli ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího vlastnického práva. Poté, co žalobkyně zjistila, že nemovitost užívá žalovaná, vyzvala ji k jejímu vyklizení a k zaplacení bezdůvodného obohacení. 5. Neztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že nájemní smlouva ze dne 1. 5. 1994 je neplatná pro neurčitost. Poukázal na to, že před Okresním soudem v Šumperku pod sp. zn. 9 C 211/2013 probíhalo řízení, v němž se společnost MELADRU s. r. o. domáhala proti žalované vyklizení sporného bytu, její žaloba ale byla dne 26. 11. 2015 zamítnuta s odůvodněním, že nájemní smlouva ze dne 1. 5. 1994 je platná. S odkazem na § 159a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) měl za to, že tímto rozhodnutím je vázán a platnost nájemní smlouvy nemůže vyhodnotit jinak. Nadto za situace, kdy se v nemovitosti nacházel pouze jeden byt, nelze mít pochybnosti, k jakému bytu se uvedená nájemní smlouva vztahovala. Dále dovodil, že nájemní smlouva ze dne 1. 5. 1994 stále trvá, neboť nebyla žádným způsobem ukončena. Jelikož žalovaná nepodepsa