26 Cdo 1562/2025 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1562/2025 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:24. 9. 2025 Spisová značka:26 Cdo 1562/2025 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1562.2025.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Přechodná (intertemporální) ustanovení Dotčené předpisy:§ 3074 odst. 1 o. z. § 2236 odst. 1, 2 o. z. § 2238 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:28. 10. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1562/2025-142 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D., a Mgr. Lucie Jackwerthové ve věci žalobce M. T., zastoupeného Mgr. Markem Freundem, advokátem se sídlem ve Zlíně, třída Tomáše Bati 3672, proti žalované Z. K., zastoupené Mgr. Vojtěchem Křikavou, advokátem se sídlem v Praze 2, Vinohradská 1336/97, o vyklizení bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 26 C 204/2023, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23. 1. 2025, č. j. 29 Co 387/2024-105, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 23. 1. 2025, č. j. 29 Co 387/2024-105, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 19. 3. 2024, č. j. 26 C 204/2023-55, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobce se domáhal, aby byla žalované uložena povinnost vyklidit a předat mu prostory tvořené souborem místností o dispozici 3+1, označované v současnosti jako byt č. 6 v prvním patře (2. nadzemním podlaží) bytového domu na adrese XY, který je součástí pozemku parcela č. XY (zastavěná plocha a nádvoří) zapsaného na LV č. XY pro obec XY a katastrální území XY u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště XY (dále též jen „předmětný byt“, „dům“ a společně „předmětné nemovitosti“). 2. Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 19. 3. 2024, č. j. 26 C 204/2023-55, uložil žalované povinnost předmětný byt vyklidit a předat žalobci do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II). 3. Na základě odvolání žalované Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 23. 1. 2025, č. j. 29 Co 387/2024-105, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II). 4. Odvolací soud vyšel ze zjištění soudu prvního stupně, že žalovaná původně (na základě dohody o užívání bytu z 25. 11. 1982) užívala v domě tam specifikovaný byt o velikosti 1+1. Dne 15. 1. 1987 odbor bytového hospodářství ONV Praha 10 rozhodl podle § 56 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, ve znění účinném do 31. 12. 1991 (dále jen „zákon č. 41/1964 Sb.“), o sloučení bytu užívaného žalovanou se sousedním bytem rovněž o velikosti 1+1 s tím, že nově mělo jít o byt o velikosti 3+1 - předmětný byt. V roce 1987 žalovaná provedla stavební úpravy (přebudování předsíně, vybudování koupelny z části předsíně, vybudování kuchyně z původního pokoje, změna dispozic), které nikdy nebyly zkolaudovány; z právního hlediska proto byt o velikosti 3+1 (předmětný byt) nikdy nevznikl. Dne 21. 1. 1987 uzavřela žalovaná s Okresním podnikem bytového hospodářství (OPBH) v Praze 10 dohodu o užívání předmětného bytu, aniž by existovalo kolaudační rozhodnutí na takto (sloučením dvou bytů) vybudovaný byt o velikosti 3+1; k tomuto dni tudíž stále existoval právní stav kolaudovaných dvou samostatných bytů. Nebylo rozhodnuto ani o přidělení předmětného bytu žalované. Žalovaná však takto vytvořený předmětný byt od té doby užívá. Nájemní smlouvou ze dne 31. 5. 1994 pronajala právní předchůdkyně žalobce Pozemní stavby Zlín, a.s., žalované předmětný byt na dobu neurčitou od 5. 1. 1994. Žalobu, kterou se žalobce - vlastník předmětných nemovitostí - dříve domáhal vůči žalované přivolení k výpovědi z nájmu předmětného bytu, Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 10. 5. 2012, č. j. 6 C 246/2005-131, zamítl z důvodu jeho právní neexistence (a neexistence nájmu k němu). Městská část Praha 10 - odbor stavební rozhodnutím ze dne 27. 7. 2011 uložila žalobci povinnost odstranit stavební úpravy provedené za účelem sloučení dvou samostatných bytů o velikosti 1+1 a uvést stavbu do kolaudovaného stavu z roku 1926. Soudní exekutor zahájil ve věci oprávněné Městské části Praha 10 proti žalobci exekuci odstraněním této stavby. Ani přes opakované výzvy žalobce žalovaná předmětný byt nevyklidila. 5. Z hlediska právního posouzení věci odvolací soud soudu prvního stupně vytkl, že přehlédl zvláštní přechodné ustanovení týkající se nájmu - § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“, resp. „občanský zákoník“), a ocitoval § 2235 odst. 1 o. z. Vysvětlil, že zatímco podle § 2 písm. b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) - dále též jen „zákon č. 72/1994 Sb.“, se bytem rozuměla místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, nová právní úprava (§ 2236 o. z.) definici bytu na splnění podmínek veřejného práva neváže. Dle § 2236 o. z. nájemci nemůže být na újmu skutečnost, že pronajatý prostor není stavebním úřadem určen k bydlení (není zkolaudován jako byt), a z důvodové zprávy k občanskému zákoníku se podává, že o chráněný nájem bytu půjde i v případě, pronajme-li se jako byt k bydlení místnost (soubor místností) tvořící materiálně obytný prostor, byť jej správní rozhodnutí za byt neoznačuje. V té souvislosti zdůraznil, že rozsudek vydaný v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, v němž Obvodní soud pro Prahu 10 dospěl k závěru o neexistenci předmětného bytu, vycházel z právní úpravy účinné do 31. 12. 2013. Uzavřel tak, že podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je nezbytné na užívání nezkolaudovaného předmětného bytu žalovanou nahlížet jako na chráněný nájem bytu. Nárok žalobce proto není po právu, bez ohledu na rozhodnutí stavebního úřadu nutící žalobce ke splnění povinnosti neslučitelné s pokračováním nájmu. V situaci, kdy je zapotřebí (nebo je orgánem veřejné moci nařízeno) provést stavební úpravy předmětného bytu, má žalobce za splnění zákonných podmínek k dispozici právo jeho nájem přerušit či vypovědět (§ 2259 a násl. a § 2288 o. z.). 6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to „vztaženo ke všem výrokům“, podal žalobce (dále též jen „dovolatel“) dovolání. Má za to, že dovolání je přípustné podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), z důvodu, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena. Namítá nesprávnost závěru odvolacího soudu, že za situace, kdy dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 žalované k předmětnému bytu platný nájem (z důvodu nedostatku kolaudace předmětného bytu) nevznikl, by v důsledku přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. měla být žalovaná od 1. 1. 2024 chráněna podle § 2236 odst. 2 o. z. a mělo by dojít k 1. 1. 2014 ke konvalidaci (podle do 31. 12. 2013 účinné právní úpravy absolutně neplatné) nájemní smlouvy. Zdůrazňuje, že dle přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. se vznik nájmu posoudí dle dosavadních právních předpisů. Jestliže podle dosavadních předpisů nájem k předmětnému bytu platně nevznikl, nedochází s účinností občanského zákoníku k 1.1 2014 „k transformaci užívání bytu bez právního důvodu na nájem nezkolaudovaného bytu“. Ustanovení § 2236 odst. 2 o. z. proto v daném případě žalovanou „nemůže chránit“. Odvolací soud toto ustanovení aplikoval nepřípustně retroaktivně. Není zřejmé, na základě jakého právního titulu (nájemní smlouvy) by žalovaná měla být nájemcem předmětného bytu; jak dohody o užívání bytu z 21. 1. 1987, tak následná smlouva o nájmu bytu z 31. 5. 1994 jsou absolutně neplatnými; (ne)platnost nájemní smlouvy je přitom nutno posuzovat vždy k jejímu vzniku a podle tehdy účinné právní úpravy (jež vznik nájmu k právně neexistujícím – nezkolaudovaným bytům nepřipouštěla). Dovolatel proto navrhl, aby byl rozsudek odvolacího soudu změněn a potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, jímž bylo žalobě zcela vyhověno, případně aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc mu vrácena k dalšímu řízení. 7. Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval otázkou přípustnosti dovolání. 8. Dovolací soud je při