26 Cdo 1835/2023 — Nejvyšší soud

26 Cdo 1835/2023 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:13. 3. 2024 Spisová značka:26 Cdo 1835/2023 ECLI:ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1835.2023.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Nájemné Dobré mravy Neplatnost právního jednání (o. z.) Dotčené předpisy:§ 7 odst. 1 předpisu č. 67/2013 Sb. § 13 odst. 1 předpisu č. 67/2013 Sb. § 2 odst. 3 o. z. § 8 o. z. § 629 odst. 1 o. z. § 619 o. z. § 243c odst. 1 o. s. ř. § 9 odst. 1 předpisu č. 67/2013 Sb. § 2238 o. z. § 9 odst. 4 předpisu č. 67/2013 Sb. § 2246 odst. 2 o. z. Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:5. 4. 2024 Podána ústavní stížnost Datum podáníSpisová značkaECLISoudce zpravodajVýsledekDatum rozhodnutí I.ÚS 1594/24 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 1835/2023-301 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudkyň JUDr. Jitky Dýškové a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobkyně M. Š., zastoupené JUDr. Markem Šťastným, advokátem se sídlem v Horažďovicích, Ševčíkova 38, proti žalované D. V., zastoupené Karlem Hůzlem, advokátem se sídlem ve Strakonicích I, Velké náměstí 143, o vyúčtování záloh a zaplacení 176.750 Kč, vedené u Okresního soudu ve Strakonicích pod sp. zn. 6 C 301/2019, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15. 2. 2022, č. j. 8 Co 1031/2021-221, takto: I. Dovolání proti výroku I rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15. 2. 2022, č. j. 8 Co 1031/2021-221, pokud jím byl potvrzen výrok I rozsudku Okresního soudu ve Strakonicích ze dne 18. 6. 2021, č. j. 6 C 301/2019-185, v části, kterou zamítl žalobu o splnění povinnosti vyúčtovat náklady a zálohy za jednotlivé služby spojené s užíváním jednotky č. 1997/7 v budově č.p. XY, XY stojící na pozemku par. č. st. XY v katastrálním území a obci XY, část obce XY, za zúčtovací období roku 2014 a v části, v níž zamítl žalobu o zaplacení částky 176.750 Kč, se odmítá. II. Rozsudek Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15. 2. 2022, č. j. 8 Co 1031/2021-221, se ve výroku I., pokud jím byl potvrzen výrok I rozsudku Okresního soudu ve Strakonicích ze dne 18. 6. 2021, č. j. 6 C 301/2019-185, v části, v níž zamítl žalobu o splnění povinnosti vyúčtovat náklady a zálohy za jednotlivé služby spojené s užíváním jednotky č. 1997/7 v budově č.p. XY, XY stojící na pozemku par. č. st. XY v katastrálním území a obci XY, část obce XY, za zúčtovací období roku 2015, 2016 a 2017, a výrok II o nákladech řízení a ve výroku II. zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne 11. 4. 2019 domáhala, aby soud uložil žalované vyúčtovat jí skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby spojené s užíváním jednotky č. 1997/7 v budově č.p. XY, XY stojící na pozemku parc. č. st. XY v katastrálním území a obci XY, část obce XY (dále též jen „Jednotka“), za zúčtovací období kalendářního roku 2014, 2015, 2016 a 2017 a vyúčtování jí doručit, a zaplatit částku 176.750 Kč (pokutu za nesplnění povinnosti vyúčtovat zálohy na služby). 2. Krajský soud v Českých Budějovicích (odvolací soud) rozsudkem ze dne 15. 2. 2022, č. j. 8 Co 1031/2021-221, potvrdil rozsudek Okresního soudu ve Strakonicích (soud prvního stupně) ze dne 18. 6. 2021, č. j. 6 C 301/2019-185, kterým zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala, aby žalovaná byla zavázána vyúčtovat jí skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby spojené s užíváním Jednotky za zúčtovací období v letech 2014 - 2017 a zaplatit jí částku 176.750 Kč a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II). 3. Zjistil, že žalobkyně (jako nájemkyně) uzavřela dne 15. 1. 2010 s žalovanou (jako pronajímatelkou) smlouvu o nájmu Jednotky, v níž si ujednaly, že „výše nájemného včetně poplatků za služby spojené s nájmem činí 4.100 Kč. Vyjma uvedeného nájemného je nájemce povinen hradit elektrickou energii a plyn ve výši stanovené dodavatelem energie“, žalovaná přenechala žalobkyni Jednotku k bydlení, smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (dále též jen „Smlouva“). V roce 2017 uzavřely ke Smlouvě dodatky, v nichž nejdříve specifikovaly výši nájemného a od 1. 9. 2017 i výši záloh na jednotlivé služby. 4. Měl za to, že nárok na vyúčtování záloh na služby a na pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „zákon č. 67/2013 Sb.“), má nájemce bytu (příjemce služeb), což logicky předpokládá existenci nájmu bytu, který vzniká zásadně uzavřením platné nájemní smlouvy a nově podle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“, popř. „občanský zákoník“), také na základě zákonné fikce, což však nemusí nutně znamenat, že by nájemce měl všechna práva, jako je tomu v případě nájemního vztahu vzniklého z platné nájemní smlouvy. Vznik nájmu a platnost Smlouvy posoudil s odkazem na § 3074 odst. 1 o. z. s ohledem na dobu jejího uzavření podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“, popř. „starý občanský zákoník“) a shledal, že Smlouva je neplatná. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. bylo jednou z podstatných náležitostí smlouvy o nájmu bytu sjednání výše nájemného (popř. určení způsobu jeho výpočtu) a (zvlášť) výše plnění spojených s užíváním bytu (tzv. služby). Takové ujednání však Smlouva neobsahovala, výše nájemného a úhrady za služby byla sjednána jednou (paušální) částkou 4.100 Kč, aniž by bylo možné z obsahu Smlouvy zjistit, kolik z této částky připadá na nájemné a kolik na zálohy na služby. Podle ustálené soudní praxe (na niž odkázal) proto byla Smlouva absolutně neplatná. Jelikož žalobkyně užívala Jednotku jako nájemkyně po dobu delší než tři roky, a to i po účinnosti občanského zákoníku, došlo podle § 2238 o. z. k zákonné fikci zhojení neplatnosti Smlouvy. Současně však uzavřel, že ani tato fikce nic nemění na nedostatcích Smlouvy, ani nadále není zjistitelné, kolik měla žalobkyně platit na zálohy na služby a kolik činilo nájemné, proto není z povahy věci možné vyúčtování záloh služeb provést. Až s účinností od 1. 9. 2017 účastnice dodatkem ke Smlouvě zálohy na služby řádně vymezily. Dále uzavřel, že zálohy na služby za rok 2017 žalovaná vyúčtovala a žalobkyně toto vyúčtování reklamovala (uplatnila námitky). Měl za to, že režim námitek a jejich vypořádání je podle § 8 zákona č. 67/2013 Sb. odlišný od režimu poskytnutí vyúčtování, a proto žalobu považoval za nedůvodnou i za toto období. Současně zdůraznil, že obstojí i závěr soudu prvního stupně, že nárok nelze žalobkyni přiznat pro rozpor s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 o. z.). Poukázal na kamarádské vztahy účastnic v době uzavření Smlouvy, které se projevily ve velmi nízké „paušální“ částce nájemného, jež si sjednaly za užívání Jednotky, která zohledňovala velmi špatnou finanční situaci žalobkyně a byla pro ni jednostranně výhodná, přičemž nájem za těchto nezměněných podmínek trval až do roku 2018. Žalovaná opakovaně v průběhu celého nájemního vztahu poskytovala žalobkyni součinnost při získávání sociální dávky na bydlení, a to dokonce i v průběhu řízení o vyklizení. Žalobkyně začala o poskytnutí vyúčtování služeb a zejména pokuty usilovat až poté, co zjistila, že žalovaná bude Jednotku potřebovat pro svou neteř, a v souvislosti s řízením o vyklizení. Přihlédl také k (nepravdivým) tvrzením žalobkyně ohledně výpovědi z nájmu a ke skutečnosti, že písemného vyúčtování služeb se domáhala až zpětně, a to za čtyři roky, aniž by kdykoliv předtím takovýto požadavek u žalované uplatnila. Po zohlednění všech skutečností u obou účastnic pak uzavřel, že jde o zcela zjevné zneužití práva, které nemůže požívat ochrany. 5. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jehož přípustnost odůvodnila tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a to zejména rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2778/2019, ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, ze dne 23. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4074/2019, a ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 3019/2010, tím, že jí nepřiznal právo na řádné vyúčtování služeb a pokutu, přestože žalovaná nesplnila povinnosti vyplývající z § 7 odst. 1 a § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Měla za to, že napadené rozhodnutí dále spočívá na řešení otázek, které dosud nebyly v rozhodování dovolacího so