26 Cdo 2105/2017 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2105/2017 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:19. 2. 2018 Spisová značka:26 Cdo 2105/2017 ECLI:ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.2105.2017.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Dobré mravy Dotčené předpisy:§ 3 odst. 5 předpisu č. 107/2006Sb. § 3 odst. 6 předpisu č. 107/2006Sb. § 3 odst. 1 obč. zák. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:30. 4. 2018 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 21 Cdo 2105/2017 - 157 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobců a/ D. T., a b/ J. M., zastoupených Mgr. Helenou Kohoutovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, náměstí Kinských 76/7, proti žalovanému M. J., bytem v Praze 5, Holečkova 907/47, zastoupenému Mgr. Tomášem Kaplanem, advokátem se sídlem v Praze 2, Římská 104/14, o zaplacení částky 237.673,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 8 C 162/2015, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 16 Co 400/2016-132, takto: I. Dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 16 Co 400/2016-132, pokud jím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 11. května 2016, č. j. 8 C 162/2015-93, ve vyhovujícím výroku I. ohledně částky 234.725,- Kč s příslušenstvím, se zamítá. II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům, každému z nich jednou polovinou, na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 18.290,- Kč k rukám Mgr. Heleny Kohoutové, advokátky se sídlem v Praze 5, náměstí Kinských 76/7, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Žalobci (podíloví spoluvlastníci „pozemku v obci P., k. ú. S., jehož součástí je budova, v jejímž 3. nadzemním podlaží se nachází byt č. 6 o velikosti 3+1 a výměře 72 m2“ – dále jen „předmětný pozemek“, „budova“ a „předmětný byt“, resp. „byt“) se změněnou žalobou domáhali, aby jim žalovaný zaplatil částku 237.673,- Kč s příslušenstvím. Z toho částku 234.725,- Kč s příslušenstvím požadovali z titulu dlužného nájemného z bytu za období od 1. května 2013 do 30. dubna 2015 (dále jen „dlužné nájemné“ a „rozhodné období“) a částku 2.948,- Kč z titulu nedoplatku z vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním bytu za rok 2013 (dále jen „nedoplatek za služby“). Jako obranu ve sporu uplatnil žalovaný k započtení na požadované peněžité plnění svou pohledávku za žalobci ve výši 1.000.000,- Kč, což měla být částka odpovídající zhodnocení bytu investicemi vynaloženými na jeho komplexní rekonstrukci. Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 11. května 2016, č. j. 8 C 162/2015-93, vyhověl žalobě a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům (do tří dnů od právní moci rozsudku) částku 237.673,- Kč s tam uvedeným příslušenstvím (výrok I. – dále jen „vyhovující výrok I.“); současně rozhodl o nákladech řízení účastníků (výrok II.). Z provedených důkazů učinil zejména následující skutková zjištění. Žalobci jsou každý s podílem jedné ideální poloviny spoluvlastníky předmětného pozemku, jehož součástí je budova, v níž se nachází předmětný byt. Jako pronajímatelé uzavřeli dne 22. března 1999 s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou (dále jen „Nájemní smlouva“) za nájemné v původní výši 1.245,- Kč měsíčně, kterážto částka byla stanovena ve výpočtovém listu tvořícím podle čl. III bodu 1 Nájemní smlouvy její přílohu č. 1. Nájemní smlouva obsahovala rovněž ujednání, že veškeré uvažované stavební úpravy a jiné podstatné změny v bytě podléhají písemnému souhlasu pronajímatele; bez písemného souhlasu není nájemce oprávněn je provádět ani na vlastní náklad (čl. V bod 5 Nájemní smlouvy). Písemným oznámením ze dne 8. září 2010 (dále jen „listina z 8. září 2010“, resp. „Oznámení“), které žalovaný převzal oproti podpisu, žalobci zvýšili nájemné z bytu mimo jiné od 1. ledna 2012 na částku 10.153,- Kč měsíčně. Za měsíc květen 2013 jim však žalovaný uhradil na nájemném pouze částku 8.947,- Kč a ve zbývající části rozhodného období již žádné nájemné nezaplatil. Od června 2015 opakovaně vyzýval žalobce k převzetí předmětného bytu a posléze dopisem ze dne 27. října 2015 nájem bytu vypověděl (zejména „z důvodu právní jistoty“) se sdělením, že výpovědní doba je tříměsíční a počne běžet 1. listopadu 2015. Dne 10. března 2016 jim pak předmětný byt protokolárně předal. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že Nájemní smlouva byla platným právním úkonem, neboť vyhovovala náležitostem kladeným na smlouvu o nájmu bytu zejména ustanovením § 686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v době uzavření Nájemní smlouvy a ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen „obč. zák.“ (§ 3074 odst. 1 věta za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“). Za nepřípustné pokládal námitky, jimiž žalovaný brojil proti výši nájemného v rozhodném období, a to proto, že je uplatnil až po koncentraci řízení podle § 118b zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 296/2017 Sb. (dále jen „o. s. ř.“). Navíc šlo o námitky neopodstatněné. Nesouhlasil-li totiž s novou výší nájemného (pro rok 2012), měl se domáhat určení neplatnosti Oznámení, a to žalobou podanou u soudu ve lhůtě podle § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2012 (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Dále rovněž shledal, že přes poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., jež se žalovanému dostalo při jednání dne 11. května 2016 (viz protokol na č. l. 88 až 92 spisu), neunesl břemeno tvrzení (a potažmo důkazní břemeno) ohledně okolností rozhodných pro posouzení důvodnosti své kompenzační námitky, neboť jednak nespecifikoval konkrétní investice vložené do bytu, a jednak neuvedl okolnosti rozhodné pro závěr, že měl k těmto (konkrétním) investicím od žalobců souhlas, natož že šlo o souhlas písemný (jak vyžadovalo ujednání obsažené v čl. V bodu 5 Nájemní smlouvy). Za právně relevantní nepokládal ani obranu žalovaného spočívající v názoru, že nájemní poměr zanikl již v lednu 2014, kdy (podle svého tvrzení) předmětný byt zcela vyklidil a žalobcům od něj předal klíče. Zde zejména zdůraznil, že přednesl-li žalovaný uvedenou obranu s odkazem na ustanovení § 2292 věty třetí o. z., přehlédl, že citované ustanovení neupravuje určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Toto ustanovení ve skutečnosti míří na případy, kdy nájemce byt opustí, aniž by pronajímateli předal klíče, a splnil tedy svou povinnost odevzdat byt po skončení nájmu způsobem uvedeným v § 2292 větě druhé o. z. Právě pro tyto případy zákon stanoví, že opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, uplatní se vyvratitelná domněnka, že byt byl odevzdán ihned, tzn. v den skončení nájmu. Jde tedy pouze o odevzdání bytu pronajímateli poté, co již nájemní poměr skončil např. dohodou smluvních stran či výpovědí jedné z nich, nikoli o další způsob jeho zániku. Je-li si tedy pronajímatel jistý, že nájemce již v bytě nebydlí, nemusí podávat návrh na jeho vyklizení k soudu a do bytu může vstoupit sám svépomocí i s překonáním uzamčení, čímž se však nedopouští trestného činu porušování domovní svobody. Dodal, že ustanovení § 2292 věty třetí o. z. tak ve své podstatě chrání pronajímatele, jelikož výraz týkající se právní domněnky, že se má byt za odevzdaný ihned, nelze vykládat jinak než jako podpůrné řešení pro pronajímatele, aby se mohl co nejdříve ujmout dispozice s bytem v případě, kdy ho nájemce opustí bez toho, že by mu ho formálně předal; nájemce tedy nemá možnost ukončit nájemní poměr konkludentně prostým opuštěním bytu, jak se mylně domníval žalovaný. Vycházeje z uvedených závěrů konstatoval, že žalovaný (nájemce) byl povinen platit žalobcům (pronajímatelům) i v rozhodném období nájemné z bytu, jež tehdy činilo 10.153,- Kč měsíčně, a jelikož za celé toto období zaplatil pouze částku 8.947,- Kč, dluží z tohoto titulu celkem 234.725,- Kč. Proto ohledně dlužného nájemného žalobě vyhověl, aniž shledal, že požadavek žalobců na zaplacení uvedené částky je výkonem práva v rozporu s dobrými mravy. K odvolání žalovaného Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 29. listopadu 2016, č. j. 16 Co 400/2016-132, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I. – dále též jen „potvrzující výrok“) a rozhodl o nákladech odvolacího říze