26 Cdo 2128/2023 — Nejvyšší soud

26 Cdo 2128/2023 citace  Právní věta:Přenechávání bytu třetím osobám (např. prostřednictvím internetových platforem typu Airbnb) pro krátkodobé ubytování je porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může být důvodem výpovědi nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. To platí i v případě, přenechává-li byt třetím osobám k jiným účelům než k bydlení jeho podnájemce. Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:26. 9. 2023 Spisová značka:26 Cdo 2128/2023 ECLI:ECLI:CZ:NS:2023:26.CDO.2128.2023.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Výpověď z nájmu bytu Dotčené předpisy:§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z. § 2216 o. z. Kategorie rozhodnutí:A Zveřejněno na webu:26. 12. 2023 Publikováno ve sbírce pod číslem:76 / 2024 Anotace:Žalobce se podanou žalobou domáhal určení neoprávněné výpovědi z nájmu bytu. Soud prvního stupně žalobu zamítl. Žalobce s žalovanou uzavřel smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou s tím, že byt měl být užíván výlučně pro bytové účely, s možností jej přenechat do podnájmu. V roce 2020 požádal žalobce o prominutí nájemného, s odkazem na uzavření hranic a nemožnost ubytování turistů. Po neúspěšném jednání o odpuštění nájemného učinila žalovaná prohlídku bytu a na podkladě výsledků této prohlídky žalobci nájem vypověděla. Žalovaná konstatovala, že žalobce užívá byt v rozporu s nájemní smlouvou i se zákonem k podnikatelským účelům v podobě krátkodobého ubytování turistů za účelem dosažení zisku. Výpověď žalovaná výslovně opřela o ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. a návazně v jejím textu uvedla, že ji dává žalobci pro hrubé porušení jeho povinností nájemce. Soud prvního stupně shledal, že výpověď obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti a je oprávněná, neboť žalobce neužíval byt ke sjednanému účelu – uspokojování bytových potřeb. Z pohledu nalézacího soudu užívání bytu pro potřeby krátkodobého ubytování turistů za účelem dosažení zisku (tedy v podstatě k podnikatelské činnosti) odporuje sjednanému účelu nájmu a lze je pokládat za hrubé porušení povinností nájemce, na něž dopadá citované ustanovení. Dále nalézací soud doplnil, že zákaz krátkodobého ubytovávání turistů vyplýval již ze samotné formulace smlouvy, a nebyl zde proto důvod pro výslovné, další upozorňování žalobce na rozpor jeho jednání se smluvními podmínkami. Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, neboť se ztotožnil s jeho skutkovými i právními závěry. K věci doplnil, že potřeba bydlení nespočívá jen v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině. Takto definovanou potřebu bydlení však nejsou služby typu Airbnb, jež žalobce v bytě provozoval, způsobilé saturovat, jelikož jejich prostřednictvím se uspokojuje potřeba pouhého krátkodobého ubytování, nikoli bydlení; proto je nutné tyto služby klasifikovat jako služby ubytovací ve smyslu § 2326 o. z. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání k Nejvyššímu soudu. Nejvyšší soud se proto musel vypořádat s řešením otázky, zda přenechávání bytu nájemcem třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb ke krátkodobému ubytování představuje jeho užívání v rozporu s účelem nájmu bytu a je hrubým porušením povinnosti nájemce vyplývající z nájmu [§ 2288 odst. 1 písm. a) o. z.]. Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 2128/2023-182 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudkyň Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobce R. L., zastoupeného JUDr. Lucií Remrovou, advokátkou se sídlem v Praze 4, Jeremenkova 1021/70, proti žalované AB Modřice, a.s., se sídlem v Praze 8 – Karlíně, Pobřežní 665/21, IČO 06689299, zastoupené JUDr. Tomášem Hlaváčkem, advokátem se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 65 C 248/2020, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 30. března 2023, č. j. 17 Co 57/2023-147, takto: I. Dovolání se zamítá. II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2 178 Kč k rukám JUDr. Tomáše Hlaváčka, advokáta se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Odůvodnění: 1. Žalobce se domáhal určení, že je neoprávněná výpověď ze dne 24. 8. 2020 (dále jen „Výpověď“), jíž mu dala původně žalovaná (Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group – dále též jen „původně žalovaná“) z nájmu „bytové jednotky č. 3, umístěné v 6. nadzemní podlaží budovy čp. XY v ulici XY v XY“ (dále jen „Byt“). 2. Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) nejprve k návrhu žalobce usnesením ze dne 4. 10. 2022, č. j. 65 C 248/2020-85, připustil (podle § 107a odst. 1 a 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. s. ř.“), aby na místo původně žalované vstoupila do řízení (jako žalovaná) společnost AB Modřice, a.s. (současná vlastnice Bytu). Poté rozsudkem ze dne 11. 10. 2022, č. j. 65 C 248/2020-99, zamítl žalobu a rozhodl o náhradě nákladů řízení. 3. Zjistil, že žalobce jako nájemce a původně žalovaná jako pronajímatelka uzavřeli dne 3. 11. 2009 smlouvu o nájmu Bytu na dobu neurčitou (dále jen „Smlouva“). Podle čl. I odst. 3 Smlouvy měl být předmět nájmu užíván výlučně pro bytové účely v souladu s určeným účelem užívání budovy. Smlouva obsahovala rovněž ujednání, podle nějž byl nájemce oprávněn přenechat Byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě (čl. III Smlouvy). E-mailem z 15. 4. 2020 požádal žalobce původně žalovanou o prominutí (resp. odpuštění) nájemného z Bytu (a dalšího bytu z celkem čtyř bytů v budově, jež od ní měl v pronájmu) s účinností od začátku dubna 2020, a to „vzhledem k aktuální situaci ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů“. Původně žalovaná na tento e-mail reagovala nabídkou odpuštění nájemného po dobu platnosti opatření k uzavření státních hranic, nejdéle však do 31. 7. 2020, s tím, že ale současně žádá o podpis dodatků, jimiž by byla změněna účinnost nájemních smluv „ke dni 30. 6. 2021“; takto podmíněnou nabídku žalobce odmítl. Dne 18. 8. 2020 uskutečnila původně žalovaná (její zástupci) prohlídku Bytu, z níž byl pořízen záznam, podle něhož byl v Bytě zjištěn zastaralý topný systém, nízký tlak vody v koupelně a kuchyni, postříkaná zeď a odřená podlaha. Následně dopisem z 24. 8. 2020 žalobci nájem Bytu vypověděla. Výpověď odůvodnila mimo jiné tím, že Byt je užíván v rozporu se Smlouvou i se zákonem k podnikatelským účelům, a sice ke „krátkodobému ubytování turistů za účelem dosažení zisku“, což mělo vyplynout z již zmíněného žalobcova e-mailu z 15. 4. 2020, a dále také z inzerátů uveřejněných na webových stránkách booking.com a agoda.com, jakož i z prohlídky bytu uskutečněné dne 18. 8. 2020. Výpověď výslovně opřela o ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“), a návazně v jejím textu uvedla, že ji dává žalobci pro hrubé porušení jeho povinností nájemce, a to s tříměsíční výpovědní dobou, která počínala běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy mu byla Výpověď doručena (Výpověď byla žalobci doručena dne 27. 8. 2020); současně jej poučila o právu vznést proti ní námitky a navrhnout, aby její oprávněnost přezkoumal soud. 4. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že na základě Smlouvy svědčil žalobci chráněný nájem bytu, na nějž je v současné době nutno aplikovat ustanovení § 2235 a násl. o. z. Poté shledal, že Výpověď obsahuje všechny zákonem stanovené náležitosti (§ 2286 odst. 1 a 2 o. z.) a je oprávněná (důvodná), neboť žalobce neužíval Byt ke sjednanému účelu (uspokojování bytových potřeb), nýbrž jej „přenechával (…) ke krátkodobému pronájmu turistům“, jak o tom vypovídá zejména jeho e-mail z 15. 4. 2020. Na tom nic nemění ani okolnost, že Smlouva umožňovala nájemci podnajmout Byt třetí osobě, jelikož stále musel být zachován účel pronájmu, tj. uspokojování bytových potřeb. Podle jeho názoru tudíž byl naplněn ve Výpovědi uplatněný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť užívání Bytu pro potřeby krátkodobého ubytování turistů za účelem dosažení zisku (tedy v podstatě k podnikatelské činnosti) odporuje sjednanému účelu nájmu a lze je pokládat za hrubé porušení povinností nájemce, na něž dopadá citované ustanovení. Soud prvního stupně se dále zabýval otázkou, zda nedostatek předchozího upozornění nájemce na jeho závadné chování nezakládá rozpor Výpovědi s dobrými mravy. Na tuto otázku přitom o