26 Cdo 3125/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3125/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:5. 2. 2025 Spisová značka:26 Cdo 3125/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3125.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Smlouva nájemní Vlastnictví Neplatnost právního jednání (o. z.) Dotčené předpisy:§ 1760 o. z. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:8. 3. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3125/2024-202 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Romana Šebka, Ph.D. a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce M. K., zastoupeného Mgr. Petrem Kvapilem, advokátem se sídlem v Praze 1, Národní 340/21, proti žalovanému J. K., zastoupenému Mgr. Dagmar Vrbovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Lazarská 6/2, o určení neoprávněnosti výpovědi nájmu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 28 C 37/2023, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. 6. 2024, č. j. 12 Co 150/2024-179, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 18. 6. 2024, č. j. 12 Co 150/2024-179, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobce se domáhal určení, že je neplatná výpověď nájmu budovy č. p. XY, rodinný dům, nacházející se na pozemku parcela č. XY a budovy č. p. XY, rodinný dům, nacházející se na pozemku parcela č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY, ze dne 2. 12. 2022, kterou mu dal žalovaný (dále jen „předmětná výpověď“). 2. Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 3. 2024, č. j. 28 C 37/2023-156, žalobu na určení neoprávněnosti předmětné výpovědi zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve vztahu účastníků (výrok II). 3. Na základě odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 18. 6. 2024, č. j. 12 Co 150/2024-179, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I tak, že určil, že předmětná výpověď je neoprávněná (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve vztahu účastníků před soudy obou stupňů (výrok II). 4. Po částečném zopakování dokazování vyšel odvolací soud ze zjištění, že dne 2. 8. 2016 účastníci uzavřeli nájemní smlouvu (dále jen „předmětná smlouva“), na jejímž základě si žalobce od žalovaného najal budovu č. p. XY, nacházející se na pozemku parcela č. XY, a budovu č. p. XY, nacházející se na pozemku parcela č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY (dále též jen „předmětné budovy“). Dne 14. 11. 2022 žalovaný vyzval žalobce k zaplacení dlužného nájemného za 18 měsíců za období od května roku 2021 do října roku 2022 ve výši 216 000 Kč ve lhůtě sedmi dnů od doručení výzvy, jinak nájem vypoví. Žalovaný nájemné nezaplatil, proto žalobce dne 2. 12. 2022 nájemní smlouvu vypověděl bez výpovědní doby pro hrubé porušení povinností. Žalobce tvrdil, že se se žalovaným na jaře roku 2020 dohodli, že provede opravu střechy, a tím zaplatí nájemné dopředu. Na tuto opravu žalobce vynaložil 265 856 Kč a dne 28. 11. 2022 část těchto nákladů ve výši 240 000 Kč započetl na úhradu nájemného za 20 měsíců. Na dům č. p. XY uzavřelo hlavní město Praha s P. J. smlouvu o právu stavebním ze dne 28. 5. 1948, č. d. XY, na dobu 80 let od 1. 7. 1927 do 30. 6. 2006, na dům č. p. XY uzavřelo hlavní město Praha s J. J. smlouvu o právu stavebním ze dne 12. 8. 1944, č. d. XY, na dobu 80 let od 1. 7. 1927 do 30. 6. 2007. Pozemek parcela č. XY, na kterém stojí budova č. p. XY, a pozemek parcela č. XY, na kterém stojí budova č. p. XY, jsou ve vlastnictví hlavního města Prahy a uvedené smlouvy o právu stavebním jsou na nich „evidovány“ (zde učinil odkaz na výpis z katastru nemovitostí ohledně těchto pozemků). 5. Po právní stránce nejprve uvedl, že „právo stavby zřízené podle zákona č. 86/1912 ř. z. existuje i po změnách provedených zákonem č. 88/1947 Sb., 141/1951 Sb., i zákonem č. 40/1964 Sb., a zaniká uplynutím stanovené doby“. Podle zákona č. 86/1912 ř. z. i zákona č. 88/1947 Sb., o právu stavby, který jej nahradil, vzniklo, jakmile bylo knihovně zapsáno do veřejných (pozemkových) knih jako břemeno, resp. závada zatíženého pozemku. Zřízeno mohlo být pouze jako dočasné a považovalo se za věc nemovitou. Samotná stavba byla podle zákona č. 86/1912 ř. z. příslušenstvím práva stavby a podle zákona č. 88/1947 Sb. součástí práva stavby; po zániku práva stavby připadla vlastníku pozemku. Dále odkázal na § 562 ve spojení s § 564 zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, podle něhož právní poměry týkající se práva stavby založené před 1. 1. 1951 zůstaly zachovány a jen na ně bylo lze napříště užít zákon č. 88/1947 Sb., a § 854 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, podle něhož se vznik právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé před 1. 4. 1964 posuzovaly podle dosavadních právních předpisů. Poté dovodil, že právní předchůdci žalovaného nebyli vlastníky předmětných budov, byli pouze oprávněnými ke stavbám a příslušela jim práva vlastníka na dobu vymezenou ve smlouvách. Právní vztah mezi vlastníkem pozemku a subjektem oprávněným ke stavbě zanikl uplynutím stanovené doby a vlastníkem budovy č. p. XY se k 1. 7. 2006 stal vlastník pozemku parcela č. XY a vlastníkem budovy č. p. XY se k 1. 7. 2007 stal vlastník pozemku parcela č. XY. Podle § 3054 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“) se pak - vzhledem ke shodnému vlastnickému režimu vlastnictví stavby i pozemku - k 1. 1. 2014 stavby staly součástí pozemků. Dodal, že vzhledem k nedostatku dobré víry (práva stavby byla v katastru nemovitostí zapsána i s časovým omezením) žalovaný nemohl předmětné budovy ani vydržet podle § 1089 o. z. Shrnul, že jelikož žalovaný neměl od výše uvedených dat k předmětným budovám žádné (vlastnické ani užívací právo), nemohl ohledně nich jako pronajímatel uzavřít nájemní smlouvu podle § 2201 o. z. Tato nájemní smlouva je proto neplatná podle § 580 odst. 1 o. z., „neboť žalovaný nemá žádné právo k užívání předmětných staveb, jež by mohl převést na žalobce“, a předmětná výpověď nulitní, neboť neplatnou smlouvu nelze vypovědět. Přitom neoprávněnou je podle jím citované judikatury Nejvyššího soudu i výpověď neplatná či zdánlivá. Proto rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určil, že předmětná výpověď je neoprávněná, aniž se pro nadbytečnost zabýval tím, zda žalobce plnil své povinnosti z neplatné předmětné smlouvy či zda mu z ní vůči žalovanému vznikla nějaká pohledávka. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu, a to v celém jeho rozsahu, podal žalovaný (dále též jen „dovolatel“) dovolání. Dovozuje jeho přípustnost podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), s tím, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, jež v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena, a otázky hmotného práva při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021. Namítá především nesprávnost závěru odvolacího soudu, že nebyl oprávněn uzavřít nájemní smlouvu, a proto ji nemohl ani vypovědět, a to z důvodu, že nebyl vlastníkem předmětných budov. Rovněž je chybný závěr odvolacího soudu, že vlastnické právo k předmětným budovám nemohl vydržet pro nedostatek dobré víry. Zdůraznil, že je jako jejich vlastník zapsán v katastru nemovitostí, „obě strany z této skutečnosti při uzavírání (předmětné) smlouvy a trvání nájemního vztahu vycházely“. Nikdo takový zápis nezpochybnil. Ve vztahu k těmto závěrům odvolacího soudu nebylo provedeno dokazování, žalovaný nebyl vyzván k označení důkazů k těmto otázkám vydržení a své dobré víry. Rozsudkem odvolacího soudu byla mezi stranami nastolena „právní nejistota“, hl. m Praha se k vlastnictví předmětných budov nehlásí, žalobce užívá předmětné budovy „bez jakéhokoliv právního titulu a řádného protiplnění“. Jestliže odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně vyhověl žalobě na základě výše uvedeného právního názoru a neposkytl žalovanému možnost se k němu „jakkoliv vyjádřit a případně ohledně něho vznést odpovídající tvrzení a navrhnout k nim důkazy“, porušil zásadu zákazu vydání překvapivého rozhodnutí. Tím zatížil řízení vadou, které mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Navrhuje proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení mu věci k dalšímu řízení. 7. Nejvyšší soud jako soud dovolací po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s.