26 Cdo 3496/2024 — Nejvyšší soud

26 Cdo 3496/2024 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:22. 4. 2025 Spisová značka:26 Cdo 3496/2024 ECLI:ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3496.2024.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem bytu Dotčené předpisy:§ 685 obč. zák. Kategorie rozhodnutí:C Zveřejněno na webu:22. 5. 2025 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 3496/2024-261 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně E. K., zastoupené Mgr. Michalem Koutníkem, advokátem se sídlem v Pardubicích, Svaté Anežky České 32, proti žalovanému Bytovému družstvu XY, zastoupenému JUDr. Ladislavem Břeským, advokátem se sídlem v Praze 2, Botičská 1936/4, o určení oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 45 C 175/2019, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. 6. 2024, č. j. 25 Co 163/2024-232, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. 6. 2024, č. j. 25 Co 163/2024-232, vyjma výroku I, se zrušuje a věc se vrací v tomto rozsahu Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení. Odůvodnění: 1. Žalobkyně se „změněnou“ žalobou domáhala určení, že je neoprávněná výpověď žalovaného ze dne 24. 8. 2019 z jejího nájmu k „bytu 3+1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby č. p. XY, objektu k bydlení, která je součástí pozemku p. č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY“ (dále jen „Výpověď“, „předmětný byt“, resp. „byt“, „dům“ a „pozemek“). 2. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 5. 12. 2023, č. j. 45 C 175/2019-200, ve znění opravného usnesení ze dne 26. 3. 2024, č. j. 45 C 175/2019-219, připustil změnu žaloby (výrok I), určil, že Výpověď je neoprávněná (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení účastníků a státu (výroky III a IV) a o vrácení tam specifikované části složené zálohy žalobkyni (výrok V). 3. Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 27. 6. 2024, č. j. 25 Co 163/2024-232, odmítl odvolání žalovaného proti výroku I o připuštění změny žaloby (výrok I), změnil rozsudek soudu prvního stupně (ve znění opravného usnesení) tak, že žalobu zamítl (výrok II), rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně a odvolacího řízení (výroky III a IV), a zrušil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku IV o nákladech řízení státu a ve výroku V o vrácení části složené zálohy žalobkyni a v tomto rozsahu věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (výrok V). 4. Shodně se soudem prvního stupně zjistil, že žalovaný je na základě kupní smlouvy ze dne 22. 10. 2014 současným vlastníkem pozemku, jehož součástí je dům, v němž se nachází předmětný byt. Byt vybudovala (vystavěla) na své náklady žalobkyně se svým manželem na podkladě dohody ze dne 15. 12. 1995, kterou uzavřeli s tehdejším vlastníkem domu a pozemku – městskou částí Praha 2. Na základě uvedené dohody městská část Praha 2 přijala do svého majetku nepeněžité plnění (půdní vestavbu), na jehož pořízení vynaložili stavebníci částku 354 451,20 Kč. Dne 28. 11. 1997 uzavřela žalobkyně s manželem (označení jako „nájemce“) na straně jedné a městská část Praha 2 (označená jako „pronajímatel“) na straně druhé smlouvu označenou jako „nájemní“ (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem bylo přenechání bytu do užívání nájemce. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a obsahovala mimo jiné ujednání, že „nájem je na prvních 25 let uhrazen nájemcem předem, a to s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu“ (tím nejsou dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu, které budou nájemci účtovány podle platných předpisů), přičemž „výše nájemného po uplynutí 25 let bude stanovena v souladu s platnými právními předpisy nebo zvyklostmi“ (čl. III Smlouvy). Podle dodatku ze dne 1. 10. 2004, který uzavřela žalobkyně s městskou částí Praha 2, se po zániku společného nájmu bytu stala jeho výlučnou nájemkyní. Žalovaný dopisem ze dne 24. 8. 2019 Smlouvu žalobkyni vypověděl (dále opět jen „Výpověď“). Výpověď obsahovala mimo jiné poučení podle § 2286 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“, resp. „o. z.“), o právu nájemce vznést proti ní námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Žalobkyně s Výpovědí nesouhlasila, dne 25. 10. 2019 proti ní podala námitky a následně žalobu na přezkoumání její oprávněnosti soudem. 5. Na tomto skutkovém základě dospěl odvolací soud k závěru, že Smlouva je inominátní smlouvou podle § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen „obč. zák.“), která nese znaky dvou smluvních typů – pro období prvních 25 let trvání závazku jde o smlouvu o výpůjčce, pro následující období pak o smlouvu nájemní. Pro dobu bezplatného užívání (výpůjčky) bytu (období do 1. 12. 2022) není na posuzovaný vztah aplikovatelná nová právní úprava obsažená v občanském zákoníku (§ 3028 odst. 3 o. z.). Určení neplatnosti Výpovědi (dané právě v období prvních 25 let trvání závazku) se tak může žalobkyně domáhat jen v režimu obecné určovací žaloby podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“). Jelikož však nemá na požadovaném určení naléhavý právní zájem (proto, že právní otázka, o níž má být rozhodnuto určovacím výrokem, má povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení existence příslušného právního vztahu), žalobu z tohoto důvodu zamítl. 6. Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (dovolatelka) dovolání, jehož přípustnost odůvodnila § 237 o. s. ř. Nesouhlasila s názorem, že závazkový vztah ze Smlouvy měl pro dobu prvních 25 let charakter výpůjčky. Namítala, že i pro toto období byl naplněn definiční znak úplatnosti nájemní smlouvy a že tedy i v této části šlo o závazkový právní vztah povahy nájmu bytu; proto její žaloba měla být posuzována jako žaloba podle § 2290 o. z., a nikoli jako obecná určovací žaloba podle § 80 o. s. ř. Měla za to, že při řešení hmotněprávní otázky povahy závazkového právního vztahu, založeného Smlouvou, v prvních 25 letech jeho trvání se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury Ústavního soudu, reprezentované zejména jeho nálezem ze dne 15. 2. 2021, sp. zn. II. ÚS 3314/20, přičemž v této souvislosti poukázala i na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2022, sp. zn. 26 Cdo 3033/2022. Navrhla, aby dovolací soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že rozsudek soudu prvního stupně bude potvrzen. 7. Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť při řešení otázky povahy závazkového vztahu založeného Smlouvou se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. 8. Otázkou povahy závazkového vztahu sjednaného v době do 31. 12. 2013 (tj. před nabytím účinnosti občanského zákoníku) obdobným způsobem jako v posuzované věci se Nejvyšší soud opakovaně zabýval a dospěl k závěru, že odpovídá-li uzavřená smlouva určitému (výslovně upravenému) smluvnímu typu, nelze ji posuzovat jako smlouvu jiného smluvního typu, příp. jako smlouvu inominátní (§ 51 obč. zák.), jen proto, že v ní schází určitá obligatorní náležitost předepsaná pro daný (upravený) smluvní typ (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2018/2012, ze dne 13. 3. 2013, sp. zn. 26 Cdo 3268/2011, a ze dne 14. 11. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2300/2013). 9. V projednávané věci je nutno při posouzení Smlouvy přihlédnout k jejímu označení, jejímu obsahu (včetně odkazu smluvních stran na § 685 a násl. obč. zák.) a především účelu, který smluvní strany sledovaly jejím uzavřením – úmyslem městské části Praha 2 nebylo poskytnout žalobkyni a jejímu manželovi pro dobu prvních 25 let trvání závazku jednostranně (míněno bezplatně, resp. bez protiplnění) majetkovou výhodu v podobě užívacího práva k bytu, ale kompenzovat (vyrovnat) jim zřízením tohoto práva (proti)plnění, které od nich obdržela tím, že na své náklady (vynaložené v částce 354 451,20 Kč) vybudovali v jejím domě nový (tj. předmětný) byt (půdní vestavbu). Není pochyb o tom, že Smlouva je svou povahou – úplatnou – smlouvou o nájmu bytu ve smyslu § 685 a násl. obč. zák., na který strany odkázaly a podle kterého je třeba posoudit její charakter i v současné době (srov. § 3074 odst. 1 větu první za středníkem o. z.), a to i pro období prvních 25 let trvání závazku (v širších souvislostech k tomu srov. též od