26 Cdo 527/2017 — Nejvyšší soud

26 Cdo 527/2017 citace  Soud:Nejvyšší soud Datum rozhodnutí:11. 10. 2018 Spisová značka:26 Cdo 527/2017 ECLI:ECLI:CZ:NS:2018:26.CDO.527.2017.1 Typ rozhodnutí:ROZSUDEK Heslo:Nájem Dotčené předpisy:§ 673 obč. zák. ve znění do 31.12.2013 § 674 obč. zák. ve znění do 31.12.2013 § 243d písm. a) o. s. ř. ve znění do 31.12.2013 Kategorie rozhodnutí:B Zveřejněno na webu:5. 1. 2019 Citace rozhodnutí Nejvyššího soudu by měla obsahovat formu rozhodnutí, označení soudu, datum rozhodnutí, spisovou značku, případně údaj o uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek a odkaz na zdroj. Vzor: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 11. 11. 2001, sp. zn. 21 Cdo 123/2001, uveřejněné pod č. 11/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní, dostupné na www.nsoud.cz. 26 Cdo 527/2017-634 ČESKÁ REPUBLIKA ROZSUDEK JMÉNEM REPUBLIKY Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Jitky Dýškové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobců a) L. A., , b) K. B., c) R. B., d) L. C., e) T. Č., f) P. Č., g) P. D., h) E. H., i) R. R., j) M. K., k) F. K., všech bytem v P., l) K. K., Ph.D., P., m) L. L., K., n) J. L., P., o) Z. N., P., p) V. P., P., q) B. R.-K., r) B. R., obou bytem v P., s) Š. T., t) P. T., obou bytem v P., u) B. T., P., v) V. U., bytem v P., mimo žalobce q), r) zastoupených JUDr. Markétou Kadlecovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, proti žalované KABINET spol. s r. o., se sídlem v Praze 3, Jana Želivského 10/1772, IČO 26684403, zastoupené JUDr. Zuzanou Nepovím Sedlákovou, advokátkou se sídlem v Praze 1, Washingtonova 1622/9, o zaplacení 214.549 Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 20 C 395/2013, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 28. července 2016, č. j. 70 Co 209/2016-540, 70 Co 210/2016, t a k t o : I. Dovolání se zamítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům a) - v), oprávněným společně a nerozdílně, na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 48.884 Kč k rukám JUDr. Markéty Kadlecové, advokátky se sídlem v Praze 5, Kořenského 1107/15, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. O d ů v o d n ě n í : Žalobou podanou dne 30. 12. 2013 se žalobci domáhali zaplacení částky 214.549 Kč s úrokem z prodlení a smluvní pokuty. Tvrdili, že jsou většinovými spoluvlastníky nemovitostí – nebytových jednotek č., nacházejících se v domě č. p. v katastrálním území Ž., zapsaných na listu vlastnictví č. u Katastrálního úřadu pro P., Katastrální pracoviště P. (dále jen „nebytové prostory“) a pozemku parc. č. v katastrálním území Ž., zapsaného na listu vlastnictví č. u téhož katastrálního úřadu (dále jen „pozemek“), žalovaná je na základě smlouvy o nájmu ze dne 12. 1. 2012 jejich nájemkyní. V období červenec až prosinec 2013 měla platit nájemné ve výši 87.805 Kč měsíčně, nájemné neplatila v celé výši a vznikl jí dluh ve výši 214.549 Kč. V souladu se smlouvou o nájmu jí vznikla i povinnost zaplatit nejen dlužné nájemné, ale rovněž smluvní pokutu ve výši 0,5 % z dlužného nájemného za každý den prodlení. Obvodní soud pro Prahu 3 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. 12. 2015, č. j. 20 C 395/2013-471, ve znění usnesení ze dne 9. 3. 2016, č. j. 20 C 395/2013-491, uložil žalované zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci rozsudku částku 214.549 Kč a smluvní pokutu v tam specifikované výši; v části, v níž se žalobci domáhali zaplacení úroku z prodlení z dlužného nájemného, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Po provedeném dokazování zjistil, že žalobci jsou většinovými spoluvlastníky nebytových prostor a pozemku, které pronajali žalované, a to na dobu určitou od 2. 2. 2012 do 31. 1. 2022 (užívala je nejméně 10 let již před uzavřením této smlouvy), za měsíční nájemné ve výši 85.000 Kč; v souladu se smlouvou žalobci – jako pronajímatelé – jednostranným úkonem nájemné od 1. 4. 2013 zvýšili na 87.805 Kč. Součástí nájemní smlouvy byl i závazek žalované provádět na svůj náklad běžnou údržbu a opravy předmětu nájmu, mimo jiné malování vnitřních prostor a zednické práce (nové omítky a oprava starých uvnitř prostor). Žalovaná v průběhu prosince 2012 zjistila v části nebytových prostor – v části kanceláře a šaten – závadu v podobě výskytu plísní; vadu žalobcům oznámila a vyzvala je k jejímu odstranění. Ti po opakovaných prohlídkách provedení opravy odmítli s tím, že odstranění plísně má provést žalovaná v rámci běžné údržby, k jejímuž provádění se zavázala v nájemní smlouvě. V říjnu 2013 byla zjištěna závada na dešťovém svodu, kterou v tomtéž měsíci pronajímatelé odstranili. Dále zjistil, že v souvislosti s výskytem plísní uplatnila žalovaná přípisem ze dne 5. 6. 2013 u pronajímatelů nárok na slevu z nájemného ve výši 20 %; nárok byl uplatněn zpětně za období ode dne, kdy byla nutnost oprav pronajímatelům oznámena, za období od 21. 12. 2012 do 1. 3. 2013 požadovala slevu v celkové výši 56.600 Kč, za období od 1. 4. 2013 do 30. 6. 2013 ve výši 52.683 Kč. Takto vyčíslené slevy žalovaná v tomto přípise jednostranně započetla na nájemné za červenec a srpen 2013; v období od září do prosince 2013 hradila nájemné ve výši 70.244 Kč měsíčně (tj. částku odpovídající 80 % nájemného). Od února 2014 hradila žalovaná nájemné v plné výši. Z provedených znaleckých posudků soud zjistil, že příčin rozvoje plísní bylo několik – mimo jiné i částečné omezení možnosti větrání způsobené stavebními úpravami provedenými žalovanou a nevhodným způsobem užívání nebytových prostor. Po právní stránce věc posoudil podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon č. 116/1990 Sb.“). Uzavřel, že žalovaná svým jednáním významnou měrou přispěla ke vzniku plísní, sama tedy způsobila vady předmětu nájmu a nemá proto právo na slevu z nájemného (§ 673, 674 obč. zák.). Nadto poznamenal, že ani výše uplatněné slevy (20 % z nájmu) nebyla ve vztahu k celkovému předmětu nájmu adekvátní. Žaloba, jíž se žalobci domáhali zaplacení dlužného nájemného a smluvní pokuty, je tak důvodná. Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 28. 7. 2016, č. j. 70 Co 209/2016-540, 70 Co 210/2016, ve spojení s usnesením soudu prvního stupně ze dne 22. 9. 2016, č. j. 20 C 395/2013-545, rozsudek soudu prvního stupně v části, v níž uložil žalované zaplatit žalobcům částku 214.549 Kč, potvrdil (dále jen „potvrzující výrok“), v části, jíž žalované uložil zaplatit smluvní pokutu, jej změnil tak, že žalobu zamítl (dále jen „měnící výrok“); současně rozhodl o nákladech soudního řízení. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně a uzavřel, že rozhodnutí je věcně správné, ačkoliv soud prvního stupně posoudil věc podle § 673 obč. zák. a § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., přestože podle obsahu nájemní smlouvy se daný smluvní vztah řídil zákonem č. 116/1990 Sb. Shodně se soudem prvního stupně měl za to, že nárok žalobců na úhradu dlužného nájemného, jehož výše byla mezi účastníky nesporná, je důvodný. Omezení užívání předmětu nájmu nebylo způsobeno pouze neplněním povinností pronajímatelů, vady předmětu nájmu – vznik plísní – byly z části způsobeny jednáním žalované, které proto právo na slevu z nájemného podle § 8 zákona č. 116/1990 Sb. nevzniklo. V řízení bylo prokázáno, že poškození dešťového svodu nebylo jedinou a bezprostřední příčinou vzniku plísní (jak tvrdila žalovaná). S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2009, sp. zn. 28 Co 2170/2009, nepřiznal žalobcům právo na úhradu smluvní pokuty. Proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, namítala, že odvolací soud (soud prvního stupně) posoudil otázku vzniku práva na slevu z nájemného nesprávně. Měla za to, že právo na slevu z nájemného vzniká nájemci i v případě, kdy předmět nájmu užívá způsobem, který je schopen ovlivnit vznik vady předmětu nájmu, ale není hlavním důvodem jejího vzniku. Jde přitom o právní otázku, kterou dovolací soud doposud neřešil. Zdůraznila, že povinností pronajímatele je odevzdat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu užívání a po dobu trvání nájemního vztahu jej v tomto stavu udržovat; vznik plísní je přitom závadou, která zakládá nezpůsobilost nebytového prostoru ke smluvenému účelu užívání. Odvolacímu soudu vytýkala, že v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu (rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1658/2005 a 25 Cdo 1582/2004) nedospěl k závěru, že odstranění vlhkosti a plísně je opravou, kterou je povinen provést pronajímatel. Měla za to, že odvolací soud nesprávně aplikoval § 8 zákona č. 116/1990 Sb. na daný skutkový stav. Část předmětu nájmu, který se skládal z několika samostatných nebytových prostor, nemohla z důvodu rozvoje plísní užívat vůbec; citované ustanovení však předpokládá pouze omezení možnosti užívání předmětu nájmu, nikoli jeho úplné znemožnění. Zdůraznila, že neby