Nejvyšší soud 26 Cdo 761/2024 – Určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy

Obvodní soud pro Prahu 7 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 25. 4. 2023, č. j. 10 C 115/2022-67, zamítl žalobu o určení neplatnosti částečné výpovědi nájemní smlouvy, kterou dal žalovaný žalobci dopisem z 24. 3. 2022 (výrok I), a rozhodl o nákladech řízení (výrok II).

K odvolání žalobce Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 11. 10. 2023, č. j. 39 Co 239/2023-86, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok II).

Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, podle kterých uzavřel žalovaný (pronajímatel) dne 12. 10. 2005 s žalobcem (nájemcem) smlouvu o nájmu družstevního bytu (dále jen „nájemní smlouva“) s tím, že podrobný popis bytu včetně jeho příslušenství obsahuje evidenční list, který jako příloha č. 1 tvoří nedílnou součást smlouvy. V evidenčním listu účinném od 12. 10. 2005 není uveden žádný sklep. V evidenčních listech z 1. 1. 2007, 1. 5. 2013 a 1. 5. 2020 jsou již uvedeny 2 sklepy (jde o sklepní kóje č. 23 a č. 16). Dopisem ze dne 24. 3. 2022 dal žalovaný žalobci (částečnou) výpověď z nájemní smlouvy ohledně sklepní kóje č. 16 z důvodu dle § 2288 odst. 1 písm. d) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů – dále jen „o. z.“, s tím, že žalobce užívá dvě sklepní kóje a nájemce bytu č. 27 nemá možnost užívat žádnou sklepní kóji.

Odvolací soud dospěl ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že v okamžiku uzavření nájemní smlouvy nebyla žádná ze sklepních kojí příslušenstvím bytu. Mezi stranami došlo k ústnímu uzavření smlouvy o nájmu sklepní kóje č. 16 s účinností od 1. 1. 2007, což nezpochybňoval ani žalobce v rámci žalobního tvrzení, kterým bylo uzavření nájemní smlouvy této sklepní kóje potvrzeno za stavu, kdy jeden z družstevníků ji nevyžadoval. Nájemní vztah týkající se sklepní kóje č. 16, který vznikl na základě ústně uzavřené nájemní smlouvy, však v důsledku výpovědi ze dne 24. 3. 2022 (označené jako částečná výpověď nájemní smlouvy ohledně sklepní kóje č. 16 a doručené žalobci dne 1. 4. 2022) uplynutím tříměsíční výpovědní doby skončil (§ 2231 o. z.). S ohledem na závěr, že sklepní kóje č. 16 není příslušenstvím bytu žalobce, odvolací soud dovodil, že žalobci nesvědčí aktivní legitimace k podání žaloby podle speciální úpravy v § 2290 o. z. týkající se nájmu bytu.

Dovolání žalobce proti rozsudku odvolacího soudu není podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“) z dále uvedených důvodů přípustné.

Vzhledem k uzavření smlouvy o nájmu bytu žalobce (12. 10. 2005) a užívání sklepní kóje od 1. 1. 2007 se dovoláním nastolená otázka, zda je sklep příslušenstvím bytu, posoudí ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z. podle dosavadních předpisů, tj. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“).

Nejvyšší soud konstantně judikuje, že definice příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 obč. zák. je zčásti definicí právní a v jejích dimenzích definicí, která závisí na vlastníkově vůli, zprostředkované – z hlediska stavebně technického stavu bytu – kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu (srov. Švestka, Jiří. § 121 Příslušenství věci, bytu a pohledávky. In: Švestka, Jiří, Spáčil, Jiří, Škárová, Marta, Hulmák, Milan a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 667, a dále např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 733/2005). Ve vztahu k příslušenství bytu podle § 121 odst. 2 obč. zák. je tedy vlastník bytu „omezen“ zásadně jen kolaudačním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu. Z řečeného vyplývá, že určení, co je příslušenstvím bytu musí provést vlastník domu, ve kterém se byt nachází. Vázán je tím jen potud, že nemůže nájemní právo k těmto prostorám, jsou-li zahrnuty do nájemní smlouvy (§ 681 odst. 1 obč. zák.), jednostranně bez splnění zákonných podmínek vypovědět (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008 – stížnost proti tomuto rozsudku odmítl Ústavní soud usnesením ze dne 12. 9. 2008, sp. zn. II. ÚS 2158/08 – na který ostatně odkazuje i dovolatel).

V posuzované věci vyšel Nejvyšší soud ze závěru soudů obou stupňů, dovoláním nezpochybněného, že žalovaný určil sklepní kóje jako příslušenství jednotlivých družstevních bytů, a to podle pravidla jeden sklep – jeden byt. Sklep č. 16 tedy nemohl být jako další sklep příslušenstvím bytu žalobce, jímž byla pouze sklepní kóje č. 23, která byla žalovaným jako vlastníkem bytu k tomu určena. Závěr odvolacího soudu ohledně druhé sklepní kóje, tedy že byl mezi účastníky sjednán obecný nájem (§ 663 obč. zák.) v ústní formě, je tak výrazem standardní soudní praxe. Poukazoval-li dovolatel na záznam o sklepních kójích v evidenčních listech v letech následujících po uzavření smlouvy o nájmu bytu, pak lze mít za logický závěr, že tento záznam měl pouze informační charakter sloužící k výpočtu nájemného.

Nejvyšší soud nad rámec uvedeného připomíná judikatorní závěry týkající se podmínek úspěšnosti určovacích žalob. Dospěl-li odvolací soud k závěru, že mezi účastníky byl sjednán obecný nájem, měl se ve smyslu ustanovení § 80 o. s. ř. zabývat nejprve tím, zda je na určení neplatnosti výpovědi naléhavý právní zájem a až následně zkoumat věcné aspekty žaloby (k tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1255/2006, ze dne 21. 9. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2193/2015, či ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2978/2019). S ohledem na skutečnost, že nájem sklepní kóje skončil uplynutím výpovědní doby, však nemělo opomenutí odvolacího soudu ve výsledku vliv na věcné řešení jeho rozhodnutí.

Předkládal-li dovolatel k dovolacímu přezkumu dále řešení otázky, zda lze vypovědět nájem sklepní kóje přenechané k výlučnému užívání nájemci bytu dle § 2231 o. z. a nikoli podle ustanovení o nájmu bytu, pak na vyřešení takto postavené otázky napadené rozhodnutí ve skutečnosti nespočívá (nezávisí). Odvolací soud totiž uvedenou otázku neposuzoval a – logicky vzato – ani důvod ji posuzovat neměl, zaujal-li názor, že mezi účastníky vznikl obecný nájem, protože sporný sklep nebyl příslušenstvím bytu pronajímaného žalobci.

Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatele, že dovolání podává „do všech výroků“ rozsudku odvolacího soudu. Zastává však – s přihlédnutím k obsahu dovolání (§ 41 odst. 2 o. s. ř.) – názor, že proti nákladovému výroku napadeného rozhodnutí dovolání ve skutečnosti nesměřuje, neboť ve vztahu k uvedenému výroku postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Ostatně by nebylo ve smyslu § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. v této části ani přípustné.

Ze shora uvedených důvodů proto Nejvyšší soud dovolání podle § 243c odst. 1 o. s. ř. jako nepřípustné odmítl.

Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).